Viele vor allem ältere Mietverträge enthalten Klauseln, wonach der Mieter bei Auszug oder nach Ablauf einer starren Frist verpflichtet ist, die gemietete Wohnung fachgerecht zu renovieren. Oftmals soll der Mieter etwa bei Auszug oder nach Ablauf eines festen Zeitraums ausnahmslos verpflichtet sein, die Wände zu weißen (z.B. Küche alle 3 Jahre, Schlafzimmer alle 5 Jahre), die Fensterrahmen und Heizkörper zu streichen usw. Diese starren Fristen in Mietverträgen sind regelmäßig unzulässig.
Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mietvertragstext einseitig vom Vermieter gestellt wurde, es sich also um einen so genannten Formularvertrag handelt und die Renovierungsklausel damit eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt. Der Mieter wird nämlich nach der Rechtsprechung unangemessen benachteiligt, wenn er unabhängig von einem konkreten Renovierungsbedarf die gemietete Wohnung nach willkürlich festgesetzten Fristen oder pauschal bei Auszug renovieren müsste. Daher müssen die formularmäßigen Vertragsklauseln immer auf den im Einzelfall bestehenden Renovierungsbedarf eingehen.
Aber auch wenn ein konkreter Renovierungsbedarf nach Ablauf der im Mietvertrag enthaltenen starren Frist bzw. bei Auszug besteht, ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, aufgrund der im formularmäßigen Mietvertrag enthaltenen starren Renovierungsklausel eine Renovierung durchzuführen. Die Klausel ist regelmäßig gänzlich unwirksam und fällt ersatzlos weg. Denjenigen Mietern, die aufgrund einer unwirksamen Klausel eine Renovierung vorgenommen haben, kann sogar ein Schadensersatzanspruch wegen der getätigten Aufwendungen gegen ihren Vermieter zustehen. Lehnt der Mieter hingegen die unberechtigte Forderung des Vermieters nach Schönheitsreparaturen ab, so kann dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten für die Abwehr der unberechtigten Forderung zustehen. Vielen Vermietern ist die Unwirksamkeit ihrer verwendeten Klausel auch gar nicht bewusst.
Wie hingegen eine wirksame Renovierungsklausel auszusehen hat, versucht die Rechtsprechung nunmehr seit Jahren zu formulieren; leider ohne Erfolg. Sowohl Vermieter, die Formularmietverträge verwenden, als auch Mieter, die vor der Frage stehen, ob sie denn jetzt renovieren müssen, begegnen hier einer erheblichen Rechtsunsicherheit. Rechtsanwalt Cäsar-Preller aus Wiesbaden rät daher sowohl Vermietern als auch Mietern, die mit Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen konfrontiert werden, sich rechtlichen Rat einzuholen.
Die Rechtsanwaltskanzlei Cäsar-Preller aus Wiesbaden berät sie gerne fachkundig zu diesem Thema.
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