Hintergrund: Seit der Bundesgerichtshof mehrere Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen gekippt hat, wird die Instandhaltungspflicht für Vermieter und Mieter immer öfter zur Streitfrage. Selbst Mieter von gewerblichen Mieten glauben jetzt oft, dass sie für Instandhaltung grundsätzlich nicht mehr aufkommen müssen, egal was im Vertrag steht. Das ist vor allem in Bezug auf gewerbliche Immobilien ein Irrtum.
Vermieter von Hallen, Büros oder Ladenlokalen haben mehr Verhandlungsspielraum als bei Wohnungen. Eine Individualvereinbarung kann den Mieter grundsätzlich zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichten, selbst wenn diese Vereinbarung im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Mieters führt, urteilt das OLG Köln.
Entscheidend ist das Stichwort "Individualvereinbarung". Eine solche liegt vor, wenn Vermieter und Mieter die Vereinbarung individuell ausgehandelt haben. Insofern unterscheidet sich die Individualvereinbarung auch wesentlich von den so genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Mit letzteren setzt der Vermieter dem Mieter einen fertigen und vorformulierten Vertrag vor. Deshalb gelten bei AGB auch besondere Regeln zum Schutz des Mieters vor überraschenden oder intransparenten Vertragsklauseln.
Auf eben solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen wollte sich der Mieter im Urteilsfall berufen. Doch das OLG Köln stellte klar, dass Vermieter und Mieter im konkreten Fall eine individuelle Vertragslösung ausgehandelt hatten. Der Mietvertrag sah vor, dass "sämtliche Instandsetzungs-, Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten vom Mieter getragen" werden sollten. Im Gegenzug gewährte der Vermieter dem Mieter einen reduzierten Mietzins. Bei dieser Klausel handelte es sich laut Kölner Urteil "nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung ..., die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden ist." Die strittige Klausel sei vielmehr erkennbar auf den vorliegenden Mietvertrag zugeschnitten. Das Urteil zeigt, dass es für Vermieter alter Gewerbeimmobilien entscheidend darauf ankommt, dass sie mit dem Mieter ihrer Immobilie einen individuellen Mietvertrag aushandeln.
Das von GRP Rainer www.grprainer.com vor dem OLG Köln erstrittene Urteil geht über den Normalfall strittiger Instandhaltungskosten hinaus. Denn das Kölner Oberlandesgericht hat diesmal auch die Dachreparatur zum Pflichtenbereich des Mieters gezählt. Dabei gehören Dächer nicht notwendigerweise von vornherein zu dem Bereich der Mietfläche. Trotzdem hat das OLG Köln die Dachreparatur im Urteilsfall als Instandhaltung eingeordnet, die der Mieter der Werkstatthalle selbst zu tragen habe.
Das Dach der Werkstatthalle hatte bereits vor Abschluss des Mietvertrags ihre "Lebenserwartung erreicht" und war deshalb komplett erneuerungsbedürftig. Aufgrund dieses schlechten Zustands des Daches war im Urteilsfall der Mietpreis zu Gunsten des Mieters herabgesetzt worden, was dem Mieter bei Vertragsabschluss auch bekannt war.
Die Rechtsanwälte von GRP Rainer Köln, Berlin, Bonn raten Vermietern zur Prävention. "Wer eine ältere Gewerbeimmobilie vermietet, sollte für den Eventualfall eines Rechtsstreits vorbeugen. Das Kölner Urteil zeigt, wie wichtig es ist, den Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu dokumentieren. Außerdem sollte der Vermieter individuelle Verträge aushandeln. Schließlich sollte der Vermieter die Klauseln im Mietvertrag vor Abschluss auf den Prüfstand stellen.
Ein guter Mietvertrag bietet beiden Parteien für den Streitfall keine Angriffspunkte. Unsere Rechtsanwälte für Mietrecht sorgen dafür, dass Mieter und Vermieter einen Mietvertrag zu ihren Vorteilen abschließen.
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