Das Gesetz unterscheidet zwischen Sachmängel, geregelt im § 536 I BGB und Rechtsmängel, § 536 II BGB. Die obigen Beispiele stellen Sachmängel dar. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mieträume nicht gewähren kann, weil das Recht eines Dritten entgegensteht, zum Beispiel ein Mieter schließt einen Untermietvertrag und der Eigentümer verlangt die Herausgabe oder der Vermieter vermietet eine Wohnung doppelt. Einem Mangel ist es gleichgestellt, wenn der Vermieter dem Mieter eine Eigenschaft der Mieträume zusichert, die fehlt oder später wegfällt, wie zum Beispiel Barrierefreiheit oder Wohnfläche. Gemäß § 535 BGB hat der Vermieter die Erhaltungspflicht bezüglich der Mieträume. Der Vermieter hat danach die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie außerdem während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat daher nach der gesetzlichen Regelung die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Diese Instandhaltungspflicht wird jedoch in den meisten Fällen auf den Mieter übertragen.
Bei der Besichtigung stellt sich dann schnell heraus, ob an der Beanstandung des Mieters etwas dran ist. Kleinigkeiten berechtigen den Mieter nicht zur Minderung (unerhebliche Beeinträchtigung, § 536 I 3 BGB). Dies Fall ist gegeben, wenn der Mangel vom Mieter selbst mit geringem Aufwand beseitigt werden kann oder wenn sich der Mangel nur unwesentlich auswirkt. Unbeachtlich ist, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder nicht. Gegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück kann der Vermieter nichts unternehmen, gleichwohl kann der Mieter mindern.
Tipp:
Zeigt der Mieter einen Mangel an, sollten Sie als Vermieter unverzüglich reagieren. Vereinbaren Sie möglichst rasch einen Besichtigungstermin, zu dem Sie je nach Art des Mangels einen Handwerker oder den Hausverwalter mitnehmen.
