Tendenzen in der Berliner Rechtsprechung zum Mietrecht

mit der nachfolgenden Mitteilung erlaube ich mir, Sie erneut über ak-tuelle Fragen des Mietrechts zu informieren:

1. Mieterhöhung gem. § 558 BGB bei Bruttomieten

Mit der allgemeinen Vermieterinformation vom 10.01.2006 hatte ich über das Urteil des BGH vom 26.10.2005 (GE 2006, 46) informiert, nach wel-chem im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB bei vereinbarter Bruttomiete auf die tatsächlichen Betriebskosten, nicht auf die orts-üblichen Betriebskosten abzustellen sei. Zugleich hatte der BGH ausge-sprochen, dass eine Mieterhöhungserklärung, die auf falsche Betriebs-kostenwerte abstellen würde, nur materiell, nicht formell unwirksam sei. Dies bedeutete, dass der Mangel im Rahmen eines nachfolgenden Klageverfahrens durch eine ergänzende Berechnung geheilt werden konn-te.

In der Rechtsprechung der Berliner Instanzgerichte hat sich nun aber eine Tendenz herausgestellt, nach welcher zumindest nach Veröffentli-chung des BGH-Urteils der Vermieter gezwungen sei, die tatsächlichen Betriebskosten im Mieterhöhungsbegehren anzugeben, anderenfalls - ent-gegen der BGH-Entscheidung - hieraus auch eine formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens folge. Angegeben werden müssen dann zumin-dest die dem Vermieter zuletzt bekannten, tatsächlichen Betriebskos-ten, also im Regelfall die Betriebskosten der letzten Abrechnungsperi-ode (auch wenn diese für die materielle Berechnung nicht maßgeblich sind).

Diese Rechtsprechung dürfte nach meiner Auffassung zwar dem Urteil des BGH widersprechen. Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung ist es jedoch dringend angeraten, im Mieterhöhungsbegehren zwingend die tat-sächlichen Betriebskosten, die im Mietobjekt anfallen, bei Umrechnung der Bruttomiete auf die Nettokaltmiete anzugeben.


2. Kündigungsausschluss

Auf die Rechtsprechung des BGH, nach welcher in Formularmietverträgen - unabhängig vom Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung - das Kündi-gungsrecht für beide Seiten generell für einen Zeitraum von längstens vier Jahren ausgeschlossen werden kann, hatte ich bereits mit allge-meiner Vermieterinformation vom 01.06.2005 hingewiesen.

Hierbei ist nun zu beachten, dass gemäß Entscheidung des BGH vom 3. Mai 2006 (GE 2006, 904) ein vereinbarter Kündigungsausschluss mit dem Tag des Abschlusses des Mietvertrages beginnt, nicht etwa mit Beginn des Mietverhältnisses. Für den Fall, dass der Abschluss des Mietver-trages zeitlich vor Beginn des Mietverhältnisses liegt (was regelmäßig der Fall sein wird) muss diesem Umstand hierdurch Rechnung getragen werden, dass die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausgeschöpft, son-dern in der entsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart wird, dass die Frist mit dem letzten Tage des vorhergehen-den Monats endet. Die Entscheidung des BGH betrifft die in § 557a IV BGB bestimmte Höchstfrist. Für diesen Fall des Kündigungsausschlusses bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung hat der BGH zugleich klar-gestellt, dass der Kündigungsausschluss insgesamt, nicht etwa ledig-lich hinsichtlich des den Zeitraum von vier Jahren übersteigenden Teils unwirksam ist.

Nicht ausdrücklich entschieden hat der BGH, ob bei einem Formularmiet-vertrag ohne Staffelmietvereinbarung die Überschreitung der Vierjah-resfirst gerechnet ab Abschluss des Mietvertrages ebenfalls zu einer Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses führt. Dies ist nicht zwin-gend, da nur bei der Staffelmietvereinbarung eine gesetzliche Höchst-frist besteht. Es ist jedoch zu empfehlen, dass die vom BGH aufge-stellten Grundsätze auch außerhalb von Staffelmietvereinbarungen be-achtet werden, da anderenfalls auch insoweit die Unwirksamkeit des ge-samten Kündigungsausschlusses droht.