Bei dem Kauf eines noch zu bauenden Hauses bzw. einer Eigentumswohnung verspricht der Verkäufer (der "Bauträger") oft, dass das Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig sein soll.
An der geplanten Fertigstellung zum versprochenen Zeitpunkt hat der Käufer (der "Bauherr") natürlich großes Interesse: Ist das Haus/die Wohnung nicht rechtzeitig fertig, entsteht für den Käufer meist ein finanzieller Schaden.
Häufigstes Beispiel ist die Miete, die der Käufer nun länger für seine bisherige Wohnung zahlen muss. Hinzu kommen oft auch erhöhte Finanzierungskosten, wenn der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie durch einen Bankkredit zahlt. Denn wird der Bauträger nicht rechtzeitig fertig, wird auch die entsprechende Kaufpreisrate nicht fällig. Also kann der Käufer den von seiner Bank finanzierten Kaufpreis nicht an den Bauträger weiter geben, die Bank verlangt dann in der Regel eine Entschädigung (da das Darlehen länger als vereinbart bereit gehalten werden muss).
Daher ist dem Käufer stets zu raten, in den notariellen Kaufvertrag eine "Vertragsstrafe" mit aufzunehmen. Diese sollte für den Fall vereinbart werden, dass die Wohnung/das Haus nicht zu einem bestimmten Datum bezugsfertig ist. Die Höhe der Vertragsstrafe ist natürlich Verhandlungssache. Sie sollte aber mindestens so hoch sein, wie der voraussichtliche Schaden des Käufers bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung der Immobilie ist, z.B. so hoch wie eine Monatsmiete.
Außerdem sollte ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag hereingeschrieben werden, dass die Vertragsstrafe unabhängig von einem Verschulden des Verkäufers ausgelöst werden soll. Dann wird sie fällig, wenn ein bestimmtes Datum erreicht wurde, ohne dass es auf ein Verschulden des Bauträgers ankommt. Dann kann sich der Verkäufer z.B. auch nicht damit herausreden, dass der Käufer durch seine "Sonderwünsche" die rechtzeitige Fertigstellung verzögert hat oder damit, dass die Bauordnungsbehörde eine Genehmigung nicht rechtzeitig erteilt hat etc.
Der Ausschluss des Verschuldens ist zwar entgegen der gesetzlichen Bestimmung (§ 339 BGB). Die Rechtsprechung lässt dies jedoch zu.
Wird das Häuschen/ die Eigentumswohnung nicht wie vereinbart fertig, müssen die Voraussetzungen der Vertragsstrafe vorliegen. Wichtig ist vor allem, dass sich der Käufer bei der Abnahme der Immobilie die Vertragsstrafe schriftlich in dem Abnahmeprotokoll vorbehält.
Weiter zu empfehlen ist, dass Beweise gesammelt werden, sobald der vereinbarte Stichtag der Fertigstellung überschritten wurde, z.B. durch Fotos und durch eine Begehung mit einem Zeugen.
All dies gilt übrigens auch bei dem Kauf eines zu sanierenden Altbaus. Auch hier sollte eine Vertragsstrafe für den Fall der nicht rechtzeitigen Herstellung der Bezugsfertigkeit vereinbart werden.
Übrigens: Ein echter finanzieller Schaden ist für eine Vertragsstrafe gar nicht erforderlich. Der Käufer braucht also nicht nachzuweisen, dass er z.B. wegen Nichteinhaltung des vereinbarten Stichtages anderweitig Miete zahlen musste. Diese kann als "Verzugsschaden" geltend gemacht werden und zwar zusätzlich zur Vertragsstrafe. Denn die Vertragsstrafe hat einzig und allein den Zweck, den Verkäufer einen Anreiz zu geben, mit dem Bau/der Sanierung vereinbarungsgemäß fertig zu werden ("Druckfunktion").
Bei der Vereinbarung einer wirksamen Vertragsstrafe im Notar-Kaufvertrag sollte dringend - bevor Streit entstehet - anwaltlicher Rat eingeholt werden. Hier wenden die Verkäufer oft einige Tricks an, indem Sie z.B. vor das Fertigstellungsdatum schreiben, dass dieses "voraussichtlich" oder "geplant" ist. Außerdem muss klar formuliert sein, mit was das Fertigstellungsdatum verknüpft wird, z.B. mit der Herstellung der "Bezugsfertigkeit". Um hier Streit zu vermeiden, sollte zudem dieser Begriff wiederum genau definiert werden.
Sollte "das Kind schon in den Brunnen gefallen" sein, also die gekaufte Immobilie trotz vereinbarter Vertragsstrafe nicht fertig geworden sein, sollte ebenfalls ein Anwalt eingeschaltet werden. Hier ist u.a. zu klären, ob der die Vertragsstrafe verlangt werden kann, ob ein Anspruch wegen eines Verzugsschadens besteht, wie man rechtlich den Verkäufer zur Fertigstellung des Baus bringen kann und wie man Beweise richtig sichert.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
