Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase bewegen sich die Baufinanzierungskosten derzeit auf einem historischen Tiefpunkt. Banken und Sparkassen bieten derzeit Darlehenskonditionen für Immobilienfinanzierungen mit einer zehnjährigen Laufzeit von unter 2,5% p.a. an. Wer vor drei oder mehr Jahren für den Erwerb seiner Immobilie einen langfristigen Darlehensvertrag abgeschlossen hat, ärgert sich heute und würde am liebsten zu aktuellen Konditionen umschulden, was sich aus folgender Beispielsberechnung ergibt:
Beispiel für Einsparungspotential
Ein Darlehensnehmer hat vor mehreren Jahren eine Baufinanzierung über € 300.000 mit einer Laufzeit von zehn Jahre zu einem Zinssatz von 5% p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 1% abgeschlossen. Er zahlt eine monatliche Rate (Annuität) i.H.v. € 1.500. Nach zehn Jahren hat er ca. € 141.800 an Zinsen gezahlt, seine Restschuld bewegt sich nach zehn Jahren bei knapp € 261.000. Würde er heute das Darlehen über € 300.000 ebenfalls für zehn Jahre mit einem aktuellen Zinssatz von 2,5% p.a. und einer anfänglich 1%igen Tilgung abschließen, beliefe sich seine monatliche Rate gerade einmal auf € 875. Eine Ersparnis von monatlich € 625! Würde er die ersparten Zinsen in die Tilgung stecken, so dass die monatliche Darlehensrate sich weiterhin auf € 1.500 beläuft, würde er für das Darlehen von € 300.000 nach zehn Jahren nur einen Zinsaufwand von € 60.850 haben, so dass sich die Restschuld dann nur noch auf € 180.500 belaufen würde. Dieses Berechnungsbeispiel verdeutlicht, dass eine Umschuldung des Darlehens von 5 % p.a. auf 2,5 % p.a. entweder bei gleichbleibender Tilgungsrate zu einer deutlich niedrigeren monatlichen Belastung oder bei gleichbleibender Darlehensrate nach zehn Jahren zu einer über € 80.000 niedrigeren Restschuld (=Ersparnis) und damit einer deutlich verringerten Darlehenslaufzeit führt.
Kündigung löst hohe Vorfälligkeitsentschädigung aus
Die Umschuldung eines laufenden Kredits ist allerdings nicht ohne Weiteres möglich, da dem Darlehensnehmer ein ordentliches Kündigungsrecht während der vertraglich vereinbarten Zinsfestschreibungszeit (i.d.R. 10 Jahre) nicht zusteht. Banken und Sparkassen werden den Darlehensnehmer daher nur gegen Zahlung einer sog. Vorfälligkeitsentschädigung aus dem laufenden Vertrag vorzeitig entlassen. Die von den Kreditinstituten verlangten Vorfälligkeitsentschädigungen zehren aber regelmäßig den Zinsvorteil aus der Umschuldung auf.
Vertragsbeendigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung oftmals durch Widerruf möglich Allerdings gibt es die Möglichkeit, den Kreditvertrag vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit zu beenden, ohne eine horrende Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dies ist dann gegeben, wenn die Bank bei Darlehen mit Privatleuten im Darlehensvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung verwendet hat. Banken und Sparkassen sind nämlich gesetzlich verpflichtet, bei Darlehen, die sie an Privatleute (Verbraucher) vergeben, diese hinreichend über ihr Widerrufsrecht aufzuklären. Der Verbraucher soll sich innerhalb einer Überlegungsfrist von 14 Tagen vom Vertrag wieder lösen können. Diese Frist beginnt allerdings nicht, bevor der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist. Sofern die verpflichtende Widerrufsbelehrung formale oder inhaltliche Fehler enthält, beginnt die Frist nicht zu laufen, so dass der Verbraucher den Kreditvertrag auch noch nach Jahren widerrufen kann. Nach einer aktuellen Untersuchung der Verbraucherzentrale Hamburg sind mehr als zwei Drittel der Widerrufsbelehrungen in Immobiliendarlehensverträgen fehlerhaft.
Rechtsfolgen des Widerrufs
Im Falle eines Widerrufs ist der Darlehensnehmer verpflichtet, der Bank die noch offene Darlehensvaluta zurückzuzahlen. Im Gegenzug hat die Bank dem Darlehensnehmer die eingeräumten Sicherheiten (Grundschulden, Lebensversicherung, Bürgschaften etc.) freizugeben. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank nicht beanspruchen.
Was sollten betroffene Kunden tun?
Bevor ein Darlehensnehmer nunmehr gegenüber seiner Bank übereilt den Widerruf des Darlehensvertrags erklärt, sollte er sicherstellen, dass er für die noch offene Darlehensvaluta eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut findet. Zudem ist ein Darlehensnehmer kaum in der Lage, zu beurteilen, ob die Widerrufsbelehrung tatsächlich fehlerhaft ist. Aufgrund der mehrmals geänderten Gesetzeslage und einer dezidierten Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine Widerrufsbelehrung sind nur spezialisierte Anwälte fähig, schnell und umfassend alle Fehler und deren Widerrufsrelevanz zu erkennen. Wir wissen wir aus unserer täglichen Praxis, dass Banken die von ihren Kunden erklärten Widerrufe nicht akzeptieren, sondern auf eine ordnungsgemäße Vertragserfüllung bestehen. Hierzu verweisen sie oftmals auf längst überholte Urteile diverser Land- und Oberlandesgerichte, die die vermeintlich richtige Rechtsposition der Banken bestätigen. Daher ist fast immer die fachanwaltliche Unterstützung notwendig. Die Anwälte von baum · reiter & collegen sind als Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht auf die Prüfung von Darlehensverträgen und die Erklärung des Widerrufs spezialisiert. Wir prüfen Ihren Darlehensvertrag auf Fehler der Bank und sagen Ihnen, ob auch Ihr Vertrag widerrufbar ist. In den meisten Fällen können wir unseren Mandanten bereits außergerichtlich helfen. Unser Honorar beträgt stets nur ein Bruchteil Ihrer Ersparnis. Wir klären zudem, ob eine Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt. Gerne prüfen wir für Sie gegen eine Pauschale von € 50,00, ob auch Ihre laufenden Darlehensverträge widerrufbar sind und Sie Ihre Baufinanzierung auf das günstige Zinsniveau umschulden können. Drucken Sie hierzu einfach unserAuftragsformular aus uns senden Sie uns dieses ausgefüllt zusammen mit einer Kopie des vollständigen Darlehensvertrags zu Sollten Sie hierzu Fragen haben, kommen Sie gerne auf uns zu. Ihre Ansprechpartner bei uns sind Frau Rechtsanwältin Andrea Burghard und Frau Rechtsanwältin Ursula Weber, die Ihnen unter kanzlei@baum-reiter.de oder 0211/836 805 70 zur Verfügung stehen.
