Grundstückserwerb in Kroatien durch Deutsche

Für deutsche Staatsbürger ist prinzipiell die Möglichkeit eröffnet, Immobilien und Grundstücke in Kroatien zu erwerben. Benötigt wird jedoch eine Genehmigung des Kroatischen Außenministeriums, die ausnahmslos erteilt wird, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.Dem Antrag beizufügen sind u.a. der Kaufvertrag und ein Grundbuchauszug. Das Verfahren läuft günstigstenfalls mehrere Monate, wenn denn zum Beispiel auch nachgewiesen wird, dass der Antrag überhaupt beim Amt eingegangen ist.Praktische Probleme ergeben sich oftmals dadurch, dass der Antrag nicht auffindbar ist oder im Grundbuch nicht der wirkliche Eigentümer ausgewiesen ist. Dies ist für den ausländischen Käufer häufig umso unbefriedigender, als meist beim Kaufvertragsabschluss eine Anzahlung zu leisten ist oder gar der gesamte Kaufpreis zu entrichten war. Muss beispielsweise der Verkäufer auch noch auf Rückzahlung der Anzahlung verklagt werden, befindet sich der ausländische Käufer im mehrfachen Dilemma. Dieses lässt sich problemlos steigern, wenn der der kroatischen Sprache nicht mächtige Käufer Hilfe der kroatischen Anwälte benötigt und ihm nicht bekannt ist, dass kroatische Rechtsanwälte besser verdienen, wenn die Verfahren lange andauern und vielfache Arbeitsschritte erforderlich sind. Nach kroatischem Recht reicht ein formloser Immobilienkaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer, um ein Grundstück zu erwerben. Oft werden daher auch Makler bei einer Vertragsgestaltung tätig, was oft zu einer Übervorteilung des ausländischen Käufers führt. Lediglich für den Eintrag ins Grundbuch ist eine gerichtliche oder notarielle Beglaubigung des Vertrags notwendig. Zur Absicherung des Käufers besteht die Möglichkeit eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragenzulassen.Beliebt ist in der Praxis die Gründung z.B. einer d.o.o., demnach einer kroatischen GmbH, durch erwerbswillige, ausländische Grundstückskäufer. Eine d.o.o. kann in Kroatien Grundstücke erwerben und selbst dann, wenn ausschließlich Ausländer Gesellschafter der d.o.o. sind und ohne Genehmigung des Kroatischen Außenministeriums ins Grundbuch eingetragen werden. Die Gründungskosten sind gering, die Folgekosten oft erheblich.