Schrottimmobilien- aktuelle Rechtsprechung zur Bankenhaftung bei finanzierten Immobilienerwerben- Beilegung der Meinungsverschiedenheiten beim Bundesgerichtshof

07.06.20063770 Mal gelesen

Beilegung der Meinungsverschiedenheit zwischen dem II. und XI. Zivilsenat des BGH in Fällen des Erwerbs von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds mit Entscheidungen vom 25.04.2006 (XI. ZR 193/04, XI. ZR 29/05, XI. ZR 106/05 und XI ZR 219/04).

  

Der II. und XI. Zivilsenats des BGH haben durch gemeinsame Abstimmung im Vorfeld zu den am 25.04.2006 verkündeten Entscheidungen des XI. Zivilsenats eine einheitliche Haltung zu den bislang streitigen Fragen für den Bereich der geschlossenen Immobilienfonds gefunden. Dabei ist festzustellen, dass sich der XI. Zivilsenat mit seiner bankenfreundlicheren Haltung in allen zentralen Fragen durchgesetzt hat. Die Urteile liegen noch nicht in schriftlicher Fassung vor. Aus den bei der Urteilsverkündung vorgetragenen Urteilsgründen und der zugehörigen Pressenmitteilung des BGH (Nr. 62/2006 vom 25.04.2006)lässt sich folgendes entnehmen:  

 

a) Es bleibt dabei, dass der Erwerb eines Immobilienfonds-Anteils und das Darlehen, das zur Finanzierung dieses Erwerbs dient und nicht von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig ist, grundsätzlich als verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKG gewertet werden, wenn zwischen beiden Verträgen eine wirtschaftliche Einheit besteht. Eine derartige wirtschaftliche Einheit wird unwiderleglich vermutet wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigene Initiative des Kreditnehmers zustande gekommen ist, sondern deshalb, weil durch den Anlagevertrieb dem Interessenten zugleich mit den Anlageunterlagen ein Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt wurde, welches sich zuvor dem Anlagevertreiber gegenüber zur Finanzierung bereits bereit erklärt hatte.  

 

Demgegenüber soll die Annahme eines verbundenen Geschäftes im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKGausscheiden, wenn es sich bei dem Darlehensvertrag um einen Real-Kreditvertrag im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG handelt (das Darlehen also grundpfandrechtlich gesichert ist). In Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung des II. Zivilsenats wird ein derartiger Real-Kreditvertrag auch dann angenommen, wenn die Bestellung des Grundpfandrechtes nicht durch den Fondsanteils-Erwerber, sondern durch den Fonds selbst erfolgt ist.  

 

b) Wenn nach den vorstehenden Grundsätzen von einem verbundenen Geschäft auszugehen ist, berechtigt dies den Darlehensnehmer, der die Fondsbeteiligung finanzierenden Bank seine Ansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb der Fonds-Beteiligung entgegenzuhalten. Dies gilt sowohl in Fällen, in denen der Darlehensnehmer durch falsche Angaben zum Erwerb der Fonds-Beteiligung bewogen wurde, als auch bei anderen Mängeln des Grundgeschäfts.  

 

Auch der Widerruf eines Darlehensvertrages nach den Regelungen des Haustürwiderrufsgesetzes führt, wenn dieser Darlehensvertrag mit dem finanzierten Fonds-Beitritt nach den vorgeschilderten Grundsätzen ein verbundenes Geschäft darstellt, dazu, dass der darlehensgebenden Bank nach dem Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer zusteht. Der Darlehensnehmer kann in diesem Fall die auf das Darlehen gezahlten Beträge von der darlehensgebenden Bank zurückverlagen. Die kreditgebende Bank kann sich wegen Rückabwicklungsansprüchen nur an den Partner des finanzierten Geschäfts (Fonds- bzw. Fonds-Vertrieb) halten.  

 

c) Auch in denjenigen Fällen, in denen Darlehensvertrag und Fonds-Beitritt ein verbundenes Geschäft gem. § 9 Abs. 1 VerbrKG darstellen, wird ein wegen fehlender Gesamtbetragsangabe nichtiger Darlehensvertrag gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKG gültig, wenn dem Darlehnsnehmer die Darlehensvaluta zugeflossen ist. Dies gilt auch dann, wenn die Darlehensvaluta nicht direkt an den Darlehensnehmer ausgezahlt wurde, sondern vertragsgemäß unmittelbar an einen Treuhänder zum Erwerb des Fonds-Anteils.  

 

d) Es bleibt bei der bisherigen Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH, wonach in den Fällen nichtiger Vollmacht des gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßenden Treuhänders zugunsten der kreditgebenden Bank ein Vertrauensschutz nach § 171, 172, BGB eingreifen kann. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn dem Treuhänder in einem Zeichnungsschein gesondert Vollmacht erteilt wurde und dieser Zeichnungsschein der Bank vorgelegt worden war. Der Vertrauensschutz greift zugunsten der Bank in diesen Fällen auch dann, wenn es um eine Fonds-Beteiligung und ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKG geht.  

 

e) Anders als im Vorfeld erwartet, hat der BGH keinen Anlass gesehen, sich in den Entscheidungen vom 25.04.2006 auch mit den Vorgaben des Europäischen Gerichtshofes in dessen Entscheidungen vom 25.10.2005 auseinanderzusetzen. Bei den am 25.04.2006 zu entscheidenden Fällen ging es in drei Fällen nicht um Haustürgeschäfte, im 4. Fall war eine Entscheidung über die insoweit noch strittigen Fragen aus Sicht des BGH nicht erforderlich. Es bleibt danach weiterhin offen, ob und ggf. wie der BGH die Vorgaben des EuGH zu den Haustürgeschäften umzusetzen gedenkt.