Familienpool - Immobilienübertragung an Angehörige

29.10.20093694 Mal gelesen

Der Familienpool ist die intelligente Alternative zur lebzeitigen Schenkung einer Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts. Die Nutzung einer Familiengesellschaft zur Übertragung und Verwaltung von Immobilien bietet viele rechtliche und steuerliche Vorteile. Bei einer vorweggenommenen Erbfolge gewährleistet der Familienpool zum einen eine gute Absicherung des Schenkenden und hilft zum anderen, die Steuerfreibeträge der Angehörigen optimal zu nutzen.


Herkömmliche Schenkungen bieten oft zu wenig Gestaltungsspielraum
Vielfach übertragen Eltern bereits zu Lebzeiten einzelne Immobilien gegen Einräumung eines Nießbrauch- oder Wohnrechts an die Kinder. Diese Konstruktion ist jedoch für größere Familienvermögen nur bedingt geeignet. Die Eltern behalten hier zwar das Recht zur Nut-zung der Immobilien, sie sind jedoch nicht mehr befugt, über die Immobilien zu verfügen, da Eigentümer die Kinder geworden sind. Außerdem lassen sich in aller Regel die Grundstücke auch durch die Kinder nicht mehr veräußern oder beleihen, da sie mit einem Nießbrauch belastet sind. Des  Weiteren kann die Einzelübertragung verschiedener Immobilien auf die einzelnen Kinder als Erben zum Streit führen und erschwert die exakte Ausnutzung der Steuerfreibeträge. Schließlich werden durch den Nießbrauch an vermieteten Objekten die Mieteinnahmen steuerlich voll den Eltern zugerechnet und eine einkommensteuerliche Ver-lagerung auf die Kinder wird verhindert. Mittelfristig fällt das Vermögen durch die Aufteilung auf die Abkömmlinge auseinander, manchmal sogar in den Schoß ungeliebter Schwiegerkinder.


Die Gesellschaft wird Eigentümer, die Familienmitglieder Gesellschafter
Vor allem für größere Familienvermögen, die unter anderem auch aus vermieteten oder verpachteten Objekten bestehen, bietet sich als Alternative eine vermögensverwaltende Familiengesellschaft – auch Familienpool genannt – an. Hierbei wird das Familienvermögen in eine Gesellschaft (idR GbR oder KG) eingebracht. Diese Gesellschaft, in der das Vermögen über Generationen hinweg gebündelt sein soll, ist dann Eigentümer der Immobilien. Gesellschaf-ter sind die Familienmitglieder, also Eltern, Kinder, Enkel, etc.
Die Gesellschaftsanteile, die anfangs ganz oder überwiegend in den Händen der Eltern liegen, werden schrittweise unter Ausnutzung der Erb- und Schenkungsteuerfreibeträge auf die Kinder übertragen. Jedes Elternteil kann auf die Kinder alle 10 Jahre Vermögen in Höhe der persönlichen Freibeträge übertragen, ohne dass das Finanzamt die Hände aufhält. Gehört der überwiegende Teil des Vermögens nur einem der Ehepartner, bietet es sich an, Gesell-schaftsanteile zunächst auf den „ärmeren“ Elternteil zu transferieren. In einem zweiten Schritt können dann beide Elternteile Beteiligungen am Familienpool unter wiederholter Aus-nutzung der Freibeträge auf die Kinder übertragen. Durch diese geplante schrittweise Weitergabe der Beteiligungen in die Hände der Kinder lässt sich sogar ein Millionenvermögen steuerneutral von einer Generation auf die folgenden übertragen.
Damit die Eltern trotz Abgabe Ihrer Anteile zeitlebens die Geschicke der Gesellschaft lenken und über das in ihr gebündelte Vermögen verfügen können, behalten Sie sich schon bei der Gründung des Familienpools im Gesellschaftsvertrag das dauerhafte alleinige Recht zur Geschäftsführung vor. Auch die Entscheidung, an wen die Gewinne der Gesellschaft aus Miet- und Pachteinnahmen fließen, kann von den Eltern so geregelt werden, dass sie selbst aus-reichend versorgt sind, ein Teil der Gewinne aber gegebenenfalls aus steuerlichen Gründen auf die Kinder verlagert wird.
Die Eltern können des Weiteren verhindern, dass die Generation der Beschenkten ihre Anteile durch Verkauf oder Austritt aus der Gesellschaft versilbert. Es kann vertraglich geregelt werden, dass die Kinder beim Ausscheiden aus der Gesellschaft als Abfindung nur einen Bruchteil des tatsächlichen Wertes Ihres Anteils erhalten. So haben die Kinder einen Anreiz, dauerhaft in der Gesellschaft zu verbleiben. Damit das Vermögen auch wirklich in Familien-hand bleibt, kann bestimmt werden, dass Dritte, wie z.B. Schwiegerkinder, nicht Gesellschaf-ter werden können.


Der Familienpool bietet somit beste Voraussetzungen dafür, dass ein Immobilienvermögen dauerhaft im Kreis der Familie erhalten bleibt, ohne durch Steuerzahlungen, Erbstreitigkeiten oder den Zugriff Fremder aufgezehrt zu werden.

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