Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 08.03.2006 (Az.: VIII ZR 78/05) eine weitere - bislang strittig behandelte - Frage zur Jahresabrechnung der Nebenkosten geklärt.
Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer nicht preisgebundenen Mietwohnung. Die Klägerin ist die Vermieterin derselben. Die Klägerin macht mit ihrer Klage rückständige Mietzahlungen und Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend.
Der Beklagte beanstandete, dass die Klägerin für die im gleichen Hause betriebenen Gewerbeflächen keinen Vorwegabzug für die auf diese Flächen entfallenden Betriebskosten vorgenommen habe. Ferner trägt er vor, dass die Klägerin keine Rechnungs- bzw. Belegkopien dem Beklagten zum Zwecke der Überprüfung der vorgelegten Nebenkostenabrechnung überlassen habe.
Die Entscheidung:
Der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Senat des BGH hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen und dies im wesentlichen damit begründet, dass der Vorwegabzug nur im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben sei. Haben die Mietvertragsparteien vertraglich nichts anderes vereinbart, dann ist ein Vorwegabzug der Kosten, die bei einem gemischt genutzen Gebäude auf die Gewerbeflächen entfallen, dann nicht erforderlich, wenn dies zu einer nicht ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führt. Nach Auffassung des BGHs entsteht dem Wohnraummieter dann kein wesentlicher Nachteil, wenn durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Kosten nach einem für alle Mieter geltenden Maßstab abgerechnet wird und der Wohnraummieter dabei nicht schlechter gestellt wird, als bei einem Vorwegabzug der auf die Gewerbefläche entfallenden Kosten.
Für die Praxis von weitaus größerer Bedeutung dürfte jedoch die mit dieser Entscheidung geklärte Frage der Überlassung von Belegkopien zur Ausübung des dem Mieter zustehenden Prüfungsrechts der Nebenkostenabrechnung sein.
Hier hat der BGH entschieden, dass der Mieter einer preisfreien Wohnung grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Rechnungsbelege habe. Ein solcher Anspruch sei im Gesetz bei preisfreien Wohnraum nicht verankert. Eine entsprechende Anwendung des § 29 Abs. 2 NeubaumietenVO für preisfreien Wohnraum sei mangels Regelungslücke nicht möglich.
Der BGH gesteht dem Vermieter ein berechtigtes Interesse zu, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege im Büro des Vermieters zu verweisen. Der Vermieter erspare sich damit einen mitunter nicht unerheblichen Kopieraufwand. Zudem können bei der Einsichtnahme in die Belege vor Ort in einem sofort zu führenden Gespräch sämtliche Unklarheiten erläutert werden. Hierdurch können Missverständnisse und eine zeitliche Verzögerung, die mit der Übersendung der Fotokopien zwangsläufig einhergeht, vermieden werden.
Fazit:
Die Mieter von preisfreien Wohnraum müssen sich zukünftig wohl darauf einstellen, die Nebenkostenabrechnung in den Räumen des Vermieters zu prüfen. Ausnahmen hiervon dürften in den Fällen anzunehmen sein, in denen der Vermieter nicht am gleichen Ort geschäftsansässig ist.
Ob es sich für den Vermieter angenehmer und kostengünstiger darstellt, wenn der Vermieter eine für ihn fremde Person über mehrere Stunden in seinen Räumlichkeiten sitzen hat, erscheint zweifelhaft. Der Raum muss zur Einsichtnahme zur Verfügung gestellt werden und je nach den örtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten ist der Vermieter über mehrere Stunden durch den einsichtnehmenden Mieter in der Ausübung seiner Arbeit zumindest eingeschränkt.
