BGH, Beschl. v. 17.2.2015 - VIII ZR 236/14
Kommt der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug, steht dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietvertrages zu. Hat sich der Rückstand innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten aufgebaut, so genügt schon eine Mietschuld von etwas mehr als einer Monatsmiete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Für den Wohnungsmieter gibt es in dieser Situation aber noch eine Heilungsmöglichkeit: Gleicht der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand vollständig aus, so wird die Kündigung rückwirkend unwirksam. Dieser letzte Rettungsanker kann aber nur einmal in zwei Jahren benutzt werden. Für Mieter von Gewerberäumen besteht die Rettungsmöglichkeit jedoch nicht.
Wie vollständig muss der Mietrückstand ausgeglichen werden?
Das Gesetz - § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - lässt eigentlich keine Spielräume für Interpretationen zu: Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter mit dem Mietrückstand "befriedigt" wird, also keine Rückstände mehr bestehen. Dennoch meint der Bundesgerichtshof, dass ein kleinerer Restrückstand nicht immer schädlich ist. In besonderen Ausnahmesituationen rechtfertigt ein geringfügiger Rückstand aus einem weiter zurückliegenden Zeitraum nicht, dass die fristlose Kündigung bestehen bleibt. Was genau war geschehen?
Drei Jahre alter Rückstand in Höhe von 25 € bleibt außer Betracht
Im Jahr 2010 war der Mieter einer Wohnung mit ca. 143 € im Rückstand geblieben. Im Oktober 2012 übernahm das Jobcenter die Miete. Bereits zuvor hatte der Mieter einen Bescheid vom Jobcenter erhalten, dass dieses die weiteren Mietzahlungen übernimmt. Ohne Verschulden des Mieters zahlte das Jobcenter die Mieten für November und Dezember 2012 nicht, so dass der Vermieter die außerordentliche, fristlose Kündigung aussprach. Nunmehr überwies das Jobcenter die beiden fehlenden Mieten und der Mieter zahlte für den Altrückstand aus 2010 100 €, so dass rund 43 € offen blieben, die sich durch eine weitere Überzahlung auf ca. 25 € reduzierten.
Das genügt, um die fristlose Kündigung unwirksam zu machen, entschieden das Landgericht Berlin (67. Zivilkammer) und der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs. Das Gebot von Treu und Glauben gebieten, in einer solchen Situation, einen so kleinen Rückstand, der noch dazu mehrere Jahre zurückliegt, außer Betracht zu lassen. Ausschlaggebend war auch, dass der Mieter von dem Rückstand erst durch die Kündigung erfahren hatte und aufgrund des Bescheides des Jobcenters davon ausgehen durfte, dass das Amt die Mieten pünktlich und vollständig überweist.
Nur außergewöhnliche Umstände begründen Ausnahmefall
Der BGH betonte aber in der Begründung mehrfach, dass es sich um außergewöhnliche Umstände handelt und dass von einem Ausnahmefall ausgegangen wird. Mieter sollten sich unter keinen Umständen darauf verlassen, dass kleinere Rückstände unschädlich sind. Außer in absoluten Ausnahmefällen muss der Rückstand vollständig und innerhalb der Schonfrist getilgt werden.
Auf die entsprechenden Hinweise des BGH wurde die Revision zurückgenommen. Die Berufungsentscheidung des LG Berlin ist damit rechtskräftig.
Rechtsanwalt Mathias Münch Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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