Keine Gebäudesanierung ohne Planung und Bauüberwachung!

Keine Gebäudesanierung ohne Planung und Bauüberwachung!
31.10.2014662 Mal gelesen
Wer die Sanierung eines Gebäudes in Auftrag gibt, ist gut beraten, bei der Bauplanung und Bauüberwachung Architekten bzw. Ingenieure einzusetzen. Das hätte auch der Bauherr in einer vom OLG Celle entschiedenen Sache beherzigen sollen, der die Sanierung eines Hauses dem Bauunternehmen überließ.

OLG Celle v. 1.8.2013 – 16 U 29/13

Der Kläger hatte ein stark brandgeschädigtes Haus erworben und beauftragte den Beklagten mit dem Neuaufbau des Dachgeschosses und des Dachstuhls. An eine ordentliche Bauplanung und Bauüberwachung wurde nicht gedacht. Das Bauunternehmen führte die Dachstuhlsanierung nach eigenem Gutdünken aus – ohne Einholung einer Statik. In der Folge kam es zu massiven Rissen in den tragenden Wänden, was eine provisorische Stabilisierung des Gebäudes und später das Aufstellen eines zusätzlichen Fachwerks vor die Außenwände mit eigener Gründung erforderte. Das LG Stade und das OLG Celle sprachen dem Bauherrn Schadensersatz gegen den Bauunternehmer zu.

Funktionale Leistungsbeschreibung und Sowiesokosten

Das Bauunternehmen verteidigte sich damit, dass die Leistung nicht mangelhaft sei. Eine andere Ausführung sei nicht möglich gewesen, möglicherweise seien die Wände auch gar nicht in der Lage rissfrei den Dachstuhl zu tragen. Der vom Gericht bestellte Sachverständige ermittelte allerdings etwas anderes: Nach seinem Gutachten lagen die Schäden an der fehlerhaften statischen Ausführung.

Das Bauunternehmen kann auch nicht einwenden, Mehrkosten für ein zusätzliches Fachwerk seien Sowieso-Kosten. So genannte Sowiesokosten entstehen immer dort, wo im Rahmen einer Mängelbeseitigung zusätzliche Arbeiten ausgeführt werden müssen, die nicht beauftragt wurden, aber ohnehin notwendig gewesen wären. Wenn der Bauunternehmer  Mehrarbeiten leisten muss, die bei der Beauftragung vergessen wurden oder noch nicht bekannt waren, sollen die Mehrkosten ihm nicht zur Last fallen.

In dem vom OLG Celle entschiedenen Fall handelte es sich aber nicht um Sowiesokosten. Grund ist, dass das Bauunternehmen die Sanierung des Gebäudes einschließlich Neuaufbau des Dachgeschosses und des Daches schuldete. Es lag eine so genannte funktionale Leistungsbeschreibung vor. Der Unternehmer hatte also alles zu tun, was erforderlich war, um ein funktionierendes Bauwerk herzustellen. Wenn dies eine zusätzliche Unterfangung erfordert, muss der Bauunternehmer das mit einkalkulieren.

Bauplanung: Wer zahlt die Statik?

Der Bauunternehmer konnte sich auch nicht darauf berufen, die Bauplanung einschließlich der Bauzeichnungen und statischen Berechnungen seien durch den Bauherrn beizubringen. Es ist zwar üblich und unbedingt zu empfehlen, dass der Bauherr die Planung von Sanierungsmaßnahmen nicht dem Bauunternehmer, sondern unabhängigen Profis überlässt. Verpflichtend ist dies aber nicht. Die Bauplanung einschließlich der Statik hätte hier der Bauunternehmer beizubringen – und damit zu zahlen – gehabt. Denn er schuldete ein funktionierendes Bauwerk, wozu beim Aufsetzen eines Dachstuhls vorab die Einholung einer statischen Berechnung gehört. Die Kosten der Statik und der zusätzlichen Unterfangung hätte der Unternehmer kalkulieren und einpreisen können.

Nie ohne fachliche Unterstützung bauen! 

Fazit: Die Gerichte können Bauschäden nicht kompensieren. Ob der Bauherr eine Entschädigung erhält, wird nun von der Zahlungsfähigkeit des Bauunternehmens abhängen. Grundsätzlich gilt: Auch kleinere Bauarbeiten und Sanierungen setzen eine gute Vorbereitung voraus. Sanierungsarbeiten müssen geplant, Details gezeichnet, die Statik berechnet werden, und zwar vom Fachmann. Auch die Bauüberwachung bis hin zum Abnahmetermin sollte Bauherren nicht selbst übernehmen, sondern Architekten und bausachverständigen Ingenieuren überlassen. Auch die Prüfung der Bauvertrages (und ggf. des Architektenvertrages) durch Baurechtsanwälte ist unbedingt anzuraten. Das alles kostet Geld, zahlt sich aber am Ende vielfach aus.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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