Werden gebrauchte Häuser verkauft, wird regelmäßig in dem notariellen Kaufvertrag die Haftung für (Sach-)Mängel ausgeschlossen. Dies ist auch zulässig, wenn es sich bei den Verkäufern um Privatpersonen handelt und das Haus nicht neuwertig ist ("Altbau").
Häufig kommt es vor, dass der Käufer des Hauses erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages erfährt, dass Mängel (z.B. Risse im Putz) vorhanden sind. Dann bestehen jedoch keine Ansprüche gegen den Verkäufer (z.B. auf kostenpflichtige Beseitigung der Mängel oder gar auf Rücktritt von dem Kaufvertrag), wenn eben ein Haftungsausschluss vereinbart wurde.
Etwas anderes gilt aber, wenn der Verkäufer von schwerwiegenden Mängeln wusste und diese verschwiegen hat:
Dann liegt eine sog. arglistige Täuschung vor. Der Haftungsausschluss gilt dann nicht. Der Verkäufer muss Schadensersatz zahlen bzw. die Mängel auf seine Kosten beseitigen. Der Käufer kann außerdem (bei "erheblichen" Mängeln) vom Kaufvertrag zurück treten oder eine Minderung des Kaufpreises verlangen.
Das Problem wird oft sein, ob die "arglistige Täuschung" bewiesen werden kann. Dem Verkäufer muss nachgewiesen werden, dass
1. ein Mangel vorliegt,
2. der Verkäufer von dem Mangel wusste und
3. er den Mangel bewust verschwiegen hat.
Sind diese Voraussetzungen gegeben, dann gilt der Haftungsausschluss in dem notariellen Kaufvertrag nicht! Der Käufer hat dann die gesetzlichen Rechte wegen "Sachmängeln" nach den §§ 434 ff. BGB.
Es ist jedoch nicht immer eindeutig, ob der Verkäufer eine Aufklärungspflicht hat. Dies hat der BGH jedenfalls bei der Verwendung von Asbest-Materialien bejaht:
Derartige Mängel sind nach dem BGH immer aufklärungspflichtig. Auch bezüglich der Frage, ob die bloße Verwendung von Asbest-Materialien einen Mangel darstellt, hat der BGH eine Erleichterung für den Käufer geschaffen. So soll ein Mangel bereits dann vorliegen, wenn die Gefahr von Gesundheitsschäden durch Asbest droht. Darauf, dass wirklich bereits eine Gesundheitsgefahr vorliegt, kommt es also nicht an.
Aufgrund dieser Rechtsprechung des BGH sollten die Parteien eines Haus-Kaufvertrages vor Vertragsschluss einen Sachverständigen beiziehen, um Rechtssicherheit zu haben. Käufer sollte vor allem darauf achten, dass sie den Zustand vor Vertragsschluss und die Aussagen der Verkäufer (oder eines eingeschalteten Maklers) gut dokumentieren. Zudem ist davor zu warnen, sich in dem notariellen Kaufvertrag der "sofortigen Zwangsvollstreckung" zu unterwerfen.
Kommt trotz aller Vorsichtsmaßnahmen das Vorhandensein von Mängeln erst nach dem Vertragsschluss heraus, haben Käufer jedenfalls dann sehr gute Chancen, von dem Kaufvertrag wieder los zu kommen (also ihr Geld wieder zu kriegen), wenn Asbest-Materialien entdeckt wurden. Bevor voreilige Schritte gemacht werden - wie z.B. eine Rücktrittserklärung - sollte jedoch anwaltlicher Rat eingeholt werden.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
