München. Verträge mit Bauträgern gelten als "allgemeine Geschäftsbedingungen", wenn sie mehrfach verwendet werden (sollen) und müssen sich daher an den §§ 305 ff BGB messen lassen. Folgende Klauseln sind in Verträgen zwischen Käufern, die keine Unternehmer sind, und Bauträgern danach unwirksam:
- "Abweichungen und Änderungen von der Baubeschreibung sind dem Verkäufer gestattet, soweit sie für den Käufer gleichwertig sind." Unwirksam: Die Klausel lässt nicht erkennen, dass eine Abweichung nur bei "triftigem Grund" erlaubt ist. Nur dann wäre sie aber möglich, vorausgesetzt, die "triftigen Gründe", aus denen die Änderung erfolgen darf, sind im Vertrag bereits genannt (BGH ,IBR 2005,491).
-"Für Sonderwünsche, die der Käufer mit Subunternehmern des Verkäufers vereinbart, leistet der Verkäufer keinerlei Gewähr". Unzulässig gem. § 307 Abs. 2 BGB. Der Käufer wird dadurch u U. gezwungen Mängel bestimmten Ursachen zuzuordnen, obwohl der Bauherr nach der Rechtsprechung des BGH nur die Symptome des Mangels rügen muss (vgl. BGH NJW 2002,2470, Rn. 42). Außerdem hat der Bauträger auch für die von dem Erwerber direkt beauftragten Sonderwünsche eine Koordinierungspflicht. Sie bezieht sich auf die Verbindungs-bzw. Schnittstelle zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch und begründet eine Verantwortlichkeit des Bauträgers für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtwerks. Diese Verantwortlichkeit kann durch die Klausel nicht ausgeschlossen werden (OLG Hamm NJW-RR 2006,1680).
-"Ist der Verkäufer im Verzug, schuldet er eine Entschädigung von 3 % p.a. des Kaufpreises . Damit sind alle Verzugsschäden abgegolten, sofern der Verkäufer nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat." Unzulässig: Schadensersatzansprüche wegen Verzugs dürfen nur soweit beschränkt werde, dass die typischer Weise eintretenden Schäden weiterhin umfasst bleiben. Das ist bei einer so geringen Entschädigung nicht der Fall. Der darüber hinausgehende Ausschluss bei leichter Fahrlässigkeit verstößt gegen § 309 Nr. 8 BGB (Grziwotz/Koeble, Handbuch des Bauträgerrechts, Teil 3 Rn. 378 f.).
Da in die Bauträgerverträge immer wieder für den Käufer nachteilige, aber unwirksame Klauseln aufgenommen und dann leider auch beurkundet werden, empfiehlt es sich, den Vertrag vor der Kaufentscheidung überprüfen zu lassen.
-Fortsetzung folgt -
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Rechtsanwalt Heiko Wagener, München
