Räumungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten!

14.11.20082156 Mal gelesen

Die Zahlungsunfähigkeit / -unwilligkeit eines Mieters kann auch den Vermieter in arge finanzielle Schwierigkeiten bringen. Zahlt der Mieter nicht mehr, muss dem Vermieter deshalb immer zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses geraten werden. Zieht der Mieter dann - was die Regel ist - nicht aus, muss Räumungsklage erhoben werden. 

Eine böse Überraschung erlebte ein Vermieter, der einen gerichtlichen Räumungstitel gegen eine Mieterin erwirkte und seine Wohnung dann trotzdem nicht zurückbekam. Der Gerichtsvollzieher lehnte die Vollstreckung des Räumungstitels ab, weil in der Wohnung auch der Lebensgefährte der Mieterin lebte.

Schon bisher galt die Rechtsprechung des BGH, wonach der Vermieter stets auch den Ehepartner des Mieters mit auf Räumung verklagen musste, auch wenn der Ehepartner den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hatte. Diese Grundsätze wendet der BGH nun auch auf die Fälle der nichtehelichen Lebensgemeinschaft an. Der BGH meint, der nichteheliche Lebensgefährte habe grundsätzlich Mitbesitz an der Mietwohnung. Aus diesem Grunde sei grundsätzlich auch gegen ihn ein Räumungstitel notwendig. Ausnahmen seien denkbar, weshalb das Gericht stets im Einzelfall die Frage des Mitbesitzes prüfen müsse.

Umgekehrt sieht der BGH dies bei (volljährigen) Kindern und deren Ehe-/Lebenspartnern. Hier soll grundsätzlich kein Mitbesitz bestehen. Etwas anderes könne aber ausnahmsweise gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist.

Dieses BGH-Urteil taugt daher nur zur Faustregel. Es gilt aber in jedem Falle, dass der Vermieter sich darüber informieren muss, ob Ehe-/Lebenspartner in die vermietete Wohnung eingezogen sind. Falls ja, sollten diese im Falle eines Räumungsprozesses mitverklagt werden. Bei volljährigen Kindern gilt das nur ausnahmsweise, wenn es deutliche Anhaltspunkte für einen Mitbesitz gibt (z. B. eigene Einliegerwohnung).

Vermietern ist also zu empfehlen, vor Einleitung des Räumungsprozesses bei dem Mieter nach weiteren in der Wohnung lebenden Personen zu fragen, um diese in die Klage einbeziehen zu können. Gibt der Mieter, was zu erwarten ist, darüber keine Auskunft, so wird er sich später mit seinen Mitbewohnern aufgrund des auch im Zwangsvollstreckungsrecht geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben nicht mehr auf die von ihm verschwiegenen Besitzverhältnisse berufen können.

Anwälte sind gehalten, Vermieter auf vorstehenden Umstand hinzuweisen. Geschieht das nicht, kann dem Vermieter durch ein jahrelanges Verfahren großer Schaden entstehen, für den der Anwalt aufgrund seines Beratungsverschuldens eintreten müsste.

 

BGH, Beschluss vom 19.03.2008, AZ: I ZB 56/07