Der Fall:
Die Bauherren errichteten ein Einfamilienhaus. Mit den Leistungsphasen 1-8 nach HOAI beauftragten sie einen Architekten. Die Parteien vereinbarten eine Baukostenobergrenze, deren Höhe EUR 530.000 für die Gesamtkosten des Bauvorhabens betrug. Diese Summe wurde um knapp EUR 50.000 überschritten.
Die Bauherren werfen dem Architekten vor, sie nicht zutreffend über die zu erwartenden Kosten informiert zu haben. Hätten sie von vornherein gewusst, wie teuer es wird, hätten sie nicht neu gebaut, sondern eine gebrauchte Immobilie erworben und renoviert. Wenn der Architekt wenigstens während der Bauausführung auf die Kostenentwicklung hingewiesen hätte, hätten sie günstiger gebaut.
Wegen der zusätzlichen Baukosten stellte sich, wie üblich in solchen Fällen, die Frage, ob diese zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt haben. Denn eine solche müssten die Bauherren sich bei der Schadensberechnung als Vorteil anrechnen lassen (sogenannte Vorteilsausgleichung).
Das OLG lehnte hier eine Vorteilsausgleichung mit folgender Begründung ab: Nach Einholung eines Wertgutachtens ergab sich für das Grundstück der Bauherren lediglich ein Sachwert von ca. EUR 520.000 zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem OLG. Dieser Betrag liegt deutlich unter den Errichtungskosten. Damit sei kein auszugleichender Vorteil der Bauherren ersichtlich. Ein solcher Vorteil könne nur angenommen werden, wenn der Wert des Objekts zumindest die Errichtungskosten erreicht. Daher bekommen die Kläger die knapp EUR 50.000 zusätzlichen Baukosten vom Oberlandesgericht (OLG) als Schadensersatz zugesprochen.
Entscheidung des BGH:
Der BGH hebt die OLG-Entscheidung auf und verweist den Rechtsstreit zurück an das OLG. Insbesondere beanstandet er die vom OLG vorgenommene Berechnung des Schadens. Das OLG muss nun nochmals prüfen, ob ein auszugleichender Vorteil der Bauherren vorliege. Dabei weist der BGH im Sinne einer "Segelanweisung" auf folgendes hin:
In solchen Fällen müssen zwei Vermögenslagen der Bauherren miteinander verglichen werden: zum einen die Vermögenslage (inkl. Grundstückswert) ohne die Pflichtverletzung des Architekten und zum anderen die Vermögenslage (inkl. Grundstückswert) mit der Pflichtverletzung. Hierfür muss festgestellt werden, welche Arbeiten die Bauherren günstiger gestaltet oder darauf verzichtet hätten. Auf dieser Basis ist ein Gutachten über den hypothetischen Grundstückswert zu erstellen, welches dem Wertgutachten über die reale Grundstückssituation gegenüberzustellen ist.
Der BGH äußert sich auch dazu, was die Parteien hierfür im Prozess vortragen müssen: Der Architekt muss darlegen, inwieweit aus technischer Sicht kosteneinsparende Gestaltungen möglich oder nicht möglich gewesen wären. Die Bauherren müssen hingegen darlegen, welche Arbeiten sie kostengünstiger oder gar nicht durchgeführt hätten.
Praxishinweis:
Bei der praktischen Umsetzung dieser Rechtsprechung werden Bauherren vor erhebliche Schwierigkeiten gestellt:
Vor Einleitung eines Schadensersatzprozesses gegen den Architekten werden Bauherren regelmäßig nicht sicher einschätzen können, wo möglicherweise Einsparpotenziale bei der Baumaßnahme gelegen hätten, ggf. in welcher Höhe. Erst recht werden Bauherren nicht beurteilen können, wie sich die Ausschöpfung etwaiger Einsparpotenziale (hypothetisch) auf den Grundstückswert ausgewirkt hätte. Der Ausgang eines Schadensersatzprozesses gegen den Architekten ist damit für den Bauherrn völlig unvorhersehbar.
Abhilfe könnte hier vor Klageerhebung die Einholung eines Sachverständigengutachtens schaffen, in welchem (a) der reale Wert des Grundstücks nach der Baumaßnahme und zum Vergleich dazu (b) der hypothetische Wert des Grundstücks bei Ausschöpfung von (durch den Sachverständigen zu ermittelnden) Einsparpotenzialen ermittelt wird. Aber auch dies bringt dem Bauherrn keine sichere Beurteilungsgrundlage, sondern nur einen Anhaltspunkt. Denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Schadensberechnung ist nicht die Klageerhebung, sondern die letzte mündliche Verhandlung vor Gericht (diese findet in der Regel mehrere Jahre später statt).
Der hier besprochene Fall könnte nach dem Rechenweg des BGH zu folgendem Ergebnis führen: Bei einer vereinbarten Baukostenobergrenze von EUR 530.000 betrugen die Baukosten tatsächlich EUR 580.000. Der Wert des Grundstücks liegt danach bei EUR 520.000. Der "Verlust" des Bauherrn beläuft sich also auf EUR -60.000. Einsparungen wären möglich gewesen in einem Umfang von EUR 20.000 (die hypothetischen Baukosten lägen also bei EUR 560.000). Der hypothetische Wert des Grundstücks würde bei Ausschöpfung der Einsparpotenziale bei EUR 510.000 liegen. Dann hätte der Bauherr einen "Verlust" von nur EUR -50.000 davongetragen. Ein Vergleich beider Vermögenslagen des Bauherrn würde hier also einen Schaden des Bauherrn in Höhe von EUR 10.000 ergeben. Dieses Ergebnis erscheint kaum überzeugend angesichts der Tatsache, dass die vereinbarten Baukosten um EUR 50.000 überschritten wurden und dem Bauherrn daraus eine Wertsteigerung des Grundstücks von gerade einmal EUR 10.000 zugeflossen ist.
Der vom BGH aufgezeigte Rechenweg lässt die Höhe der von den Parteien vereinbarten Baukostenobergrenze unberücksichtigt. Denn die Berechnung stellt lediglich auf eventuelle Einsparmöglichkeiten und deren hypothetische Auswirkungen auf den Wert des Grundstücks ab. Dies wird der vertraglichen Abrede der Parteien, dass eine bestimmte Kostenobergrenze nicht überschritten werden darf, kaum gerecht. Denn der Architekt ist auch ohne Vereinbarung einer Kostenobergrenze schon grundsätzlich gehalten, seine Tätigkeit an den wirtschaftlichen Interessen des Bauherrn auszurichten, also mögliche Einsparpotenziale auszunutzen.
RA Dr. Andreas Schmidt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Köln
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