Null Toleranz bei Überschreitung einer Baukostenobergrenze!

Null Toleranz bei Überschreitung einer Baukostenobergrenze!
27.05.2015529 Mal gelesen
Einem Architekten ist bei Überschreitung einer Baukostenobergrenze in der Regel kein Toleranzrahmen zuzubilligen. Eine solche Obergrenze kann auch außerhalb des Vertrages konkludent vereinbart werden, so das OLG Schleswig in einer erst jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 22.11.2012 (1 U 8/12).

Der Fall:

Ein Architekt wird mit dem Umbau und der Erweiterung eines Altenpflegeheims beauftragt. Zunächst erbringt er im Rahmen der kostenlosen Auftragsakquise Vorplanungsleistungen. Danach waren u. a. die Erstellung vor allem von Einzelzimmern, eine Nasszelle pro Zimmer sowie ein großer Speisesaal mit Wintergarten vorgesehen. Auf Grundlage dieses Planungsstands wird ein schriftlicher Architektenvertrag geschlossen.

Im Rahmen eines Besprechungsprotokolls wird vor Vertragsabschluss festgehalten, dass der Auftraggeber für das Projekt maximal Baukosten von 2,5 Mio. Euro inklusive Baunebenkosten finanzieren kann. Darauf kürzt der Architekt seine Kostenschätzung auf den Betrag von 2,5 Mio. Euro. Der schriftliche Architektenvertrag selbst enthält hingegen keine Angaben zu einer Baukostenobergrenze.

Im Zuge der Bauerrichtung stellt sich heraus, dass die Planung des Architekten nicht zu Baukosten von 2,5 Mio. Euro realisiert werden kann. Grund ist vor allem, dass der Umbau des Altbestandes erheblich höhere als die veranschlagten Kosten erfordern würde. Erforderliche Kosten für Brandschutzmaßnahmen, die Aufrüstung der Elektroanlagen oder die Trennung von reinen oder unreinen Bereichen hatte der Architekt im Rahmen der Kostenschätzung nicht berücksichtigt.

Der Architekt schlägt daher „Optimierungen“ vor, wonach u.a. sich jeweils zwei Zimmer eine Nasszelle teilen sollten, mehr Doppelzimmer als vorgesehen gebaut werden und der Wintergarten entfallen sollte, sodass sich der Speisesaal verkleinern würde, ferner sollte eine Wasserdesinfektionsanlage wegfallen. Hierüber geraten die Vertragspartner in Streit. Der Architekt verlangt nun für die erbrachten Planungsleistungen restliches Honorar. Demgegenüber verlangt der Auftraggeber seine geleisteten Abschlagszahlungen zurück.

Die Entscheidung:

Der Architekt unterliegt und muss dem Auftraggeber auch die erhaltenen Abschlagszahlungen zurückzahlen.

Das OLG Schleswig geht davon aus, dass die Parteien hier eine Kostenobergrenze vereinbart haben. Eine solche müsse nicht explizit im schriftlichen Vertrag festgehalten sein sondern könne auch konkludent neben dem schriftlichen Architektenvertragvereinbart werden. Dies sei anzunehmen, wenn der Auftraggeber nur begrenzte Finanzierungsmöglichkeiten hat, dem Architekten dies bekannt ist und er diesen Umstand seiner Tätigkeit zugrunde legt.

Diese Voraussetzungen hat das Gericht hier bejaht. Mit dem Besprechungsprotokoll und einer entsprechenden Zeugenaussage war erwiesen, dass der Architekt um die begrenzten Finanzierungsmöglichkeiten des Auftraggebers wusste. In der Kürzung seiner Kostenschätzung drückte sich zudem die Bereitschaft des Architekten aus, auf die finanziellen Möglichkeiten des Auftraggebers bei seiner Planung einzugehen. Diese Bereitschaft zur Einhaltung einer Kostenobergrenze von 2,5 Mio. Euro ist damit zur Grundlage des später geschlossenen Architektenvertrages geworden. Dem steht nicht entgegen, dass im Vertrag selbst ein Kostenrahmen nicht ausdrücklich erwähnt wird.

Das Gericht sah die Werkleistung des Architekten als mangelhaft und für den Auftraggeber unbrauchbar an, denn ihr fehle eine vereinbarte Eigenschaft. Die dem Architektenvertrag zugrundeliegende Planung könne nämlich nicht innerhalb des dem Vertrag zugrundeliegenden Kostenobergrenze ausgeführt werden. Wenn dem Architektenvertrag ein bestimmter Planungsstand sowie eine bestimmte Kostengrenze zugrunde liegen, sichere der Architekt damit zu, dass er die Planung ohne wesentliche Abstriche innerhalb der vorgegebenen Obergrenze umsetzen kann. Bestandteile des vereinbarten Bau-Solls waren hier u. a. die Erstellung vor allem von Einzelzimmern, eine Nasszelle pro Zimmer sowie ein großer Speisesaal mit Wintergarten. Auf dieser Basis haben die Parteien sodann den schriftlichen Architektenvertrag abgeschlossen.

Der Mangel der Architektenleistung könne nicht nachgebessert werden, da die Planung unstreitig nicht für 2,5 Mio. Euro umgesetzt werden könne. Der Auftraggeber musste sich hier auch nicht auf die vom Architekten vorgeschlagenen „Optimierungen“ mit dem Ziel einer Kosteneinsparung einlassen. Die vom Architekten vorgeschlagenen Planungsänderungen stellten, so das Gericht, keine Optimierung der Bauplanung dar. Es handele sich vielmehr um entscheidende Planänderungen, die für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar waren. Denn die Attraktivität und damit die Vermarktbarkeit der Pflegeplätze wären dadurch gesunken, insbesondere wenn zwei Bewohner sich eine Nasszelle teilen müssen. Ein Auftraggeber müsse im Rahmen der Umplanung zur Einhaltung der Kostengrenze nur solche Maßnahmen dulden, die für ihn zumutbar sind.

Entgegen der Auffassung des Architekten war ihm auch kein Toleranzrahmen bei der Überschreitung der Kostengrenze zuzubilligen. Ein solcher Toleranzrahmen bestehe bei der Vereinbarung einer Kostenobergrenze nur ausnahmsweise, wenn sich ein solcher durch die Auslegung der Vereinbarung ermitteln lässt. Die Zubilligung eines Toleranzrahmens würde den Interessen des Auftraggebers zuwiderlaufen, wenn die Kostenobergrenze gerade wegen eines beschränkten Finanzierungsrahmens vereinbart wurde. Der Architekt sei hier von Anfang an von unrealistisch niedrigen Kosten ausgegangen, was nicht durch einen Toleranzrahmen kompensiert werden kann.

Praxishinweis:

Nicht nur bei öffentlichen Großprojekten, sondern auch im Kleinen werden Baukosten zuweilen anfangs schöngerechnet, um dem Bauherrn die Investitionsentscheidung zu „erleichtern“ und für sich einen lukrativen Auftrag zu akquirieren. Die besprochene Entscheidung zeigt, wie gefährlich dies für Architekten sein kann: Ist dem Architekten nachweislich bekannt, dass der Bauherr über ein begrenztes Budget verfügt, wird der konkludente Abschluss einer Baukostenobergrenze naheliegen (sofern eine solche nicht ohnehin im schriftlichen Vertrag fixiert ist). Wenn diese Obergrenze dann nur unter unzumutbaren Einschränkungen der vereinbaren Planungsaufgabe eingehalten werden kann, ist die Planung für den Bauherrn unbrauchbar – mit der Folge, dass dem Architekten keinerlei Honoraransprüche zustehen und er erhaltene Abschläge sogar erstatten muss. Auf die Zubilligung eines Toleranzrahmens kann der Architekt in diesen Fällen nicht vertrauen. Architekten ist daher eindringlich Kostenehrlichkeit von Anfang an anzuraten.

RA Dr. Andreas Schmidt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Köln
www.smng.de