Fehlende Widerrufsbelehrung des Immobilienmaklers bei Fernabsatzgeschäft und Courtage/Provision

Fehlende Widerrufsbelehrung des Immobilienmaklers bei Fernabsatzgeschäft und Courtage/Provision
15.01.20151268 Mal gelesen
Werden Kunden beim Fernabsatz-Maklervertrag nicht über ihr Widerrufsrecht vom Immobilienmakler belehrt, können sie ein Jahr und 2 Wochen widerrufen. In diesem Fall hat der Makler die bereits gezahlte Maklercourtage zurück zu zahlen

Manchem Käufer ist die Maklercourtage/provision ein lästiger Dorn im Auge, für die Makler ist sie ein sehr lukratives Einkommen: die Maklercourtage/-provision. Die meist vereinbarte käuferseitige Courtage zwingt nun auch den Immobilienmakler die seit dem 13.06.2014 geltende Verbraucherrechte-Richtlinie dazu, Widerrufsbelehrungen dem Interessenten zuzuleiten, wenn er das Vermittlungsgeschäft über Fernabsatz gestaltet (Internet/Email/Telefon/Fax). Hält der Immobilienmakler diese Pflicht nicht ein, so muss er die gezahlte Maklercourtage zurück zahlen.

Diese Rechtslage bestätigte nun auch gerade des OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 13.06.2014, Aktenzeichen I-7 U 37/13.
Ebenso wie alle anderen Dienstleister, ist auch die Branche der Immobilienmakler vom Gesetzgeber nun verpflichtet, bei sog. Fernabsatzverträgen mit Verbrauchern eine wirksame Widerrufsbelehrung bei Vereinbarung eines Maklervertrages/-vereinbarung mit dem Kunden zur Verfügung zu stellen, was mit der neuen Verbraucherrechte- Richtlinie, geregelt wurde.
Gem. § 355 BGB muss bei einem Immobiliengeschäft, welcher über Fernabsatzmittel (Telefon, Email, Telefax) mit einem Verbraucher durch den Makler zustande kommt, zur Maklervereinbarung eine Widerrufsbelehrung dem Kunden zur Verfügung gestellt werden, aus der dieser klar und transparent erkennen kann, wann sein Widerrufsrecht beginnt, wie lange es dauert, wie er es ausüben kann und wohin ein Widerruf in welcher Form zu senden ist und welche Rechtsfolgen der Widerruf hat. Ein Verbraucher ist gemäß § 13 BGB ein solcher Interessent, der das Objekt für seine privaten Zwecke zu kaufen gedenkt. Dies greift also nicht, wenn der Makler einem Unternehmer für dessen unternehmerische Zwecke ein Objekt vermittelt.

Widerruft der Verbraucher den Vertrag mit dem Makler wirksam innerhalb der 14tägigen Frist, kann der Makler Anspruch haben auf sog. Wertersatz, welches auch einmal bis zur Höhe der eigentlichen Provision gehen kann im Einzelfall.
Werden Kunden nicht über ihr Recht belehrt, können sie den Vertrag bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss widerrufen. In diesem Fall hat der Makler die bereits gezahlte Maklercourtage nach einer Widerrufserklärung auch dann noch zurück zu zahlen, ohne dass er einen Aufwendungsersatz erhält bzw. behalten kann.


Diese sich aus dem Gesetz ergebende Rechtslage und Rechtspflicht hat nun auch das OLG Düsseldorf n dem bezeichneten Urteil bestätigt.
Danach kann ein Maklervertrag, der zwischen einem Makler und einem Käufer per Email, Telefax oder Telefon geschlossen wurde, vom Käufer widerrufen werden, da es sich hierbei um einen Fernabsatzvertrag handelt.
Im entschiedenen Fall hatte ein Immobilienmakler eine Immobilie über ein gängiges Internetportal inseriert und dabei auf eine Käuferprovision hingewiesen. Auf dieses Inserat meldete sich eine Interessentin, der der Makler sodann das Exposé mit Namen und Anschrift des Eigentümers zusandte. Den angebotenen Besichtigungstermin mit dem Makler nur als Außenbesichtigung, da der Eigentümer für eine Innenbesichtigung keine Zeit hatte, wollte die Interessentin nicht wahrnehmen. Später aber kaufte sie die Immobilie dann direkt vom Eigentümer. Sie verweigerte dem Immobilienmakler die Zahlung der Maklerprovision. Der Makler klagte vergeblich auf seine Maklercourtage, da die Käuferin ihre auf den Abschluss des Maklervertrags gerichtete Willenserklärung beim Makler nach Klageerhebung widerrief. 


Nach dem OLG Düsseldorf war zwar zwischen dem Makler und der Kundin ein Maklervertrag geschlossen worden, kraft dessen die Kundin zur Zahlung der Maklerprovision bei Zustandekommen des Kaufs verpflichtet war. Denn die vom Käufer zu leistende Courtage war in der Anzeige genannt und ist zur Bedingung gemacht worden. Da allerdings der Makler die Courtagepflichtigkeit nicht mit der Kundin persönlich vereinbarte, sondern über Fernabsatzmedien (Telefon, emails), stand dem Kundin ein 14tägiges Widerrufsrecht im Grundsatz zu. Dieses kann der Kunde aber nur ausüben, wenn er vorher vom Immobilienmakler hierüber in einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung unterrichtet wurde. Da der Makler der Kundin hier aber keine Widerrufsbelehrung hatte zukommen lassen, konnte die Kundin ihr Widerrufsrecht auch noch später ausüben und ihre Zustimmungserklärung zum Maklervertrag, betreffend der Provisionszahlungspflicht, dem Makler gegenüber noch nach Klageerhebung widerrufen. Der Makler hatte damit keinen Anspruch auf Courtage/Provision. Mangels Widerrufsbelehrung hatte er auch keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz entstandener Kosten.
Das OLG hat die Revision zum BGH zugelassen. Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass der BGH das Urteil des OLG aufhebt.

Gern können Sie mich bei Streitigkeiten zur Maklercourtage kontaktieren.

Rechtsanwältin Iris Schuback
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