Was heißt schon schlüsselfertig?

 Was heißt schon schlüsselfertig?
28.11.2014312 Mal gelesen
Der Kläger, ein Bauunternehmer, klagte auf Eintragung einer Sicherungshypothek. Das OLG Düsseldorf gab dem Besteller Recht und wies den Antrag ab.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.05.2014 – 23 U 162/13

§§ 648 und 648a BGB normieren Sicherheiten für Bauunternehmer. § 648 BGB lautet: „Der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.“ Das OLG Düsseldorf entschied jedoch in zweiter Instanz gegen den Bauunternehmer.

Zusatzhonorar bei „Schlüsselfertig“-Klausel?

Insbesondere begehrte der Bauunternehmer zusätzliches Honorar für von ihm erbrachte, notwendige Leistungen, die im Bauvertrag und dem Leistungsverzeichnis aber nicht enthalten waren. Der Bauunternehmer war der Ansicht, für zusätzliche Leistungen zusätzlichen Werklohn beanspruchen zu können. Dem folgte das Gericht nicht, weil der Bauvertrag vorsah, dass das Bauwerk „funktionsfähig herzustellen“ sei. Solche Schlüsselfertig- oder „Komplettheits-Klauseln“ seien im Rahmen der Vertragsfreiheit zulässig. Es können dann vom Leistungssoll auch solche Leistungen umfasst sein, die nicht ausdrücklich im Bauvertrag oder im Leistungsverzeichnis vereinbart, aber für die Funktionsfähigkeit des Bauwerks notwendig sind.

Schlüsselfertig – auch in AGB nicht unwirksam

Solche Klauseln, die bestimmen, dass das Werk schlüsselfertig, vollständig oder funktionsfähig erstellt werden soll, sind auch dann wirksam, wenn sie durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Sie unterliegen nicht der Inhaltskontrolle, da sie den Leistungsumfang betreffen. Die Leistungsbeschreibung und Klauseln über den Preis unterliegen nicht der Inhaltskontrolle nach AGB-Recht (BGH v. 26.9.1996 – VII ZR 318/95; BGH v. 11.5.2006 – VII ZR 309/04).

Wer trägt die Beweislast bei Rechnungskürzungen?

Der Kläger war zudem der Meinung, seine Schlussrechnung nicht näher erläutern zu müssen. Vielmehr müsse die Beklagte die Kürzungen der Rechnung darlegen. Das ist nicht richtig: Wer aus einer Rechnung eine Zahlung verlangt, muss vor Gericht die – soweit streitigen – Rechnungspositionen darlegen und beweisen. Es genügt nicht, einfach die Rechnung vorzulegen und deren Richtigkeit pauschal zu behaupten oder unter Beweis zu stellen.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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