Auf die Unwirksamkeit einer typischen Vertragsgestaltung im Bauträgervertrag hat erneut das OLG Frankfurt am Main in einer Entscheidung vom 30.09.2013 (Az.. 1 U 18/12) hingewiesen.
Üblicherweise handelt es sich beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses vom Bauträger um einen sog. "Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung", der formularmäßig gestaltet und dem Erwerber zur Unterzeichnung vorgelegt wird. Hierbei findet sich regelmäßig eine Regelung des Inhalts, dass das Gemeinschaftseigentum von einer bestimmten Person, z.B. dem ersten Verwalter der WEG oder einem vom Bauträger zu bestimmenden Sachverständigen, abgenommen werden soll und der Erwerber diesen hierzu bevollmächtigt.
Inhaltlich geht es hierbei darum, die zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gebäudeteile und Anlagen (etwa Dächer, Fassaden, die Treppenhäuser, Flure oder andere Gemeinschaftsflächen der WEG bzw. gemeinsame Zufahrten, Stellplatzanlagen u.ä. von Reihenhausanlagen) auf ihre Ausführung hin zu prüfen, diese "als im Wesentlichen vertragsgerecht zu billigen" und somit u.a. den Lauf der Verjährung der Gewährleistungsansprüche bzgl. des Gemeinschaftseigentums in Gang zu setzen.
Wenngleich sicherlich ein praktisches Bedürfnis besteht, diese Abnahme einheitlich für alle Erwerber zu regeln, wird durch die formularmäßig im Bauträgervertrags erklärte (unwiderrufliche) Bevollmächtigung einer Einzelperson in das wesentliche Recht des Erwerbers eingegriffen, die geschuldete Werkleistung abzunehmen oder eben auch dies zu verweigern. Insbesondere weil der Bauträger durch Möglichkeit der Bestellung des ersten WEG-Verwalters erheblichen Einfluss auf die Entscheidung über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ausüben kann bzw. je nach Vertragsgestaltung sogar die Person des Abnehmenden durch Auswahl eines Sachverständigen selbst bestimmt, ist der Erwerber hier nicht hinreichend gegen Missbrauch geschützt.
Aus diesem Grund hat das OLG Frankfurt am Main wie schon zuvor das OLG Düsseldorf (Urteil vom 23.10.2012 Az. I-23 U 112/11) eine entsprechende Abnahmeklausel im Bauträgervertrag als unwirksam angesehen.
Einmal mehr lohnt es sich also, den Bauträgervertrag auf die Wirksamkeit seiner Bestimmungen hin durch einen Fachmann überprüfen zu lassen. Hierfür stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
hünlein rechtsanwälte
RA Michael Kurtztisch, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
