Bei dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohung von einem Bauträger (Verkäufer) beauftragt der Bauträger meistens "Subunternehmer", die die einzelnen Bauleistungen erbringen. Oft hat der Käufer "Sonderwünsche" und teilt diese dem Subunternehmer (Handwerksfirma) mit. Streit entsteht dann, wenn wegen des Sonderwunsches (z.B. anderer Fußboden) (Bau-) Mängel auftreten.
Der Käufer wird dann von dem Bauträger Nachbesserung, Kaufpreisminderung oder Schadensersatz verlangen. Außerdem wird er sich weigern, noch offene Kaufpreisraten zu zahlen, bevor der Mangel nicht beseitigt ist ("Zurückbehaltungsrecht").
Der Bauträger wird demgegenüber einwenden, der "Sonderwunsch" sei vertraglich nicht vereinbart worden. Der Käufer habe daher keine Rechte gegen den Bauherrn, sondern nur gegen die Handwerksfirma.
Dieser Einwand des Bauträgers geht oft ins Leere. Dies gilt vor allem dann, wenn es sich bei dem Sonderwunsch nur um eine qualitative Abänderung der vereinbarten Leistung handelt (z.B. anderes Material für Bodenfliesen als in der Baubeschreibung festgelegt). Dann haftet der Bauträger und er kann den Käufer nicht darauf verweisen, gegen die Handwerksfirma vorzugehen.
Die Abgrenzung, ob es sich bei dem "Sonderwunsch" um eine sogenannte Grundleisung oder eine Sonderleistung handelt, ist schwierig. Entscheidend ist stets der konkrete Einzelfall. Dazu müssen der Vertrag und die Baubeschreibung ausgelegt und genauestens überprüft werden. Sichert der Bauträger aber z.B. in einem Werbeprospekt zu, dass der Wohnraum nach "den individuellen Wünschen" des Käufers gestaltet wird, haftet der Bauherr für Mängel auch dann, wenn der "Sonderwunsch" nur zwischen Käufer und ausführendem Werkunternehmen vereinbart wurde.
RA MAXIMILIAN KOCH
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
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