BGH: Schönheitsreparaturen – Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln

12.09.20072980 Mal gelesen

Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 12.09.2007 (VIII ZR 316/06) entschieden, dass eine so genannte „isolierte Endrenovierungsklausel“ in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Eine „isolierte Endrenovierungsklausel“ liegt vor, wenn dem Mieter, ohne dass er zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, die Pflicht zur Endrenovierung auferlegt wird.

Nach der mittlerweile gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine formularmäßige Regelung in einem Wohnraummietvertrag unwirksam, die vorsieht, dass der Mieter die Mieträume bei Mietende unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben hat. Die nun veröffentlichte Entscheidung bestätigt dies auch für Mietverträge, nach denen dem Mieter während der Vertragsdauer eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht obliegt, da er auch in diesem Fall verpflichtet wird, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von der Mietdauer und dem Zustand der Wohnung zu renovieren.

Im entschiedenen Fall lautete die Klausel:

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage zum Mietvertrag hieß es weiter:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Diese Regelung in der Anlage zum Mietvertrag ist nach der nun verkündeten Entscheidung des Bundesgerichtshofes unwirksam mit der Folge, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nicht vorzunehmen hat. Aus der maßgeblichen Sicht des Mieters könne die Klausel nur so verstanden werden, dass die Wohnung bei Auszug entweder frisch renoviert sein muss oder jedenfalls keine Gebrauchsspuren aufweisen darf. Weder aus dem Mietvertrag noch aus der Anlage ergebe sich, dass dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt sind, als dies nach dem Abnutzungszustand erforderlich wäre.