Zur formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung beim Vorliegen ei-ner Wohnungseigentumsanlage und bei einer zeitlichen Aufgliederung der Be-triebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 23.06.2010 - VIII ZR 227/09)

01.09.20111 Mal gelesen
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um die Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007. Die Beklagten sind seit dem 16.04.2000 Mieter einer seit dem 01.02.2006 der Klägerin gehörenden Eigentumswohnung. Diese gehört zu einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen.

Laut Mietvertrag sind für die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abzurechnen ist. Die Klägerin machte mit ihrer Klage die Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund der Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2006 und 2007 geltend.

In der Vorinstanz hatte die Vermieterin mit ihrer Forderung keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hatte die Ansicht vertreten, dass beide Abrechnungen wegen formeller Mängel unwirksam seien. So wurde zum einen gerügt, dass der Verteilungsschlüssel „Quadratmeter“ nicht hinreichend erläutert worden sei, da in den Abrechnungen nur die Größe des Anwesens, in dem die Beklagten wohnen, nicht aber die Größe der übrigen 19 Anwesen - die Wirtschaftseinheit bestehe aus insgesamt 20 Anwesen -  offengelegt wurde. Zum anderen sei die Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser“ insoweit nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden, als dass die Abrechnung in die Zeiträume 01. bis 31.01.2006 und 01.02. bis 31.12.2006 aufgegliedert wurde und der zu zahlende Gesamtbetrag für einen durchschnittlichen Mieter nicht ohne weiteres nachvollziehbar gewesen sei, da sich dieser erst aus der Addition der beiden einzelnen Beträge ergeben habe.

Dies sah der BGH jedoch anders und gab der Revision der Vermieterin Recht. Der BGH vertrat die Ansicht, dass in den Abrechnungen nicht die Einzelflächen aller 20 Anwesen, aus denen die Wohnungseigentumsanlage besteht, hätten angegeben werden müssen. Die Abrechnung müsse vielmehr lediglich folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen. Diese Voraussetzungen seien von den streitgegenständlichen Abrechnungen erfüllt worden. Diese hätten für die nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten die Fläche der von den Beklagten gemieteten Wohnung zu der für die jeweilige Kostenposition maßgeblichen Gesamtfläche ins Verhältnis gesetzt. Der in den Abrechnungen angegebene Anteil der Beklagten an der betreffenden Betriebskostenposition lasse sich aus diesen Angaben und den in den Abrechnungen angegebenen Gesamtkosten ohne weiteres rechnerisch nachvollziehen. Die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berühre auch nicht die (formelle) Wirksamkeit, sondern allein die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung.

Auch die Abrechnung für die Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser“ sei nicht zu beanstanden. Die zeitliche Aufgliederung der Abrechnung werde durch den sachlichen Grund, dass 2006 ein Eigentümerwechsel stattgefunden hatte, gerechtfertigt. Auch sei für einen durchschnittlich gebildeten Mieter ohne Weiteres erkennbar gewesen, dass es sich bei dem abgerechneten Gesamtbetrag um die Summe der aus den beiden einzeln ausgewiesenen Endbeträge der Abrechnungen für die Zeit vom 01. bis zum 31. Januar 2006 und vom 01. Februar bis zum 31. Dezember 2006 gehandelt habe. Die Abrechnung sei folglich nicht unübersichtlich, sondern für die Beklagten durchaus nachvollziehbar gewesen.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.06.2010 - VIII ZR 227/09

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