Immer wieder kommt es aus unterschiedlichen Gründen vor, dass Verbraucher sich mit dem Kauf einer Immobilie finanziell übernehmen und ihr Darlehen nicht mehr bedienen können. Am Ende steht dann häufig die Zwangsversteigerung. Mit Beschluss vom 30.03.2017 hat der BGH den Schuldnern noch etwas mehr Zeit verschafft, eine drohende Versteigerung doch noch abzuwenden (Az.: V ZB 84/16).
Der Kreditgeber kann eine Grundschuld mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Nach Ablauf der Frist kann er die Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie betreiben. "Allerdings gab es hier eine Regelungslücke, die dazu genutzt wurde, dass die Immobilie schneller unter den Hammer kam. Denn diese Kündigungsfrist bezog sich nur auf das Grundschuldkapital, nicht aber auf die Grundschuldzinsen, die nicht gekündigt werden müssen. Daher wurde die Zwangsversteigerung häufig auch aus den Grundschuldzinsen betrieben, sodass die sechsmonatige Kündigungsfrist umgangen wurde. Diese Lücke hat der Bundesgerichtshof geschlossen", erklärt Rechtsanwalt Markus Jansen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.
In dem zu Grunde liegenden Fall war der Kreditnehmer mit der Zahlung der Raten in Verzug und konnte die Zinsen nicht begleichen. Die Bank kündigte schließlich die Grundschuld und beantragte rund drei Monate später die Zwangsversteigerung wegen der Grundschuldzinsen. Der Vollstreckungsantrag wurde vom BGH in letzter Instanz abgelehnt.
Die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz wegen der Grundschuldzinsen dürfe ebenfalls erst sechs Monate nach der Kündigung beginnen. Darüber hinaus müsse dem Schuldner die Zwangsversteigerung wegen der dinglichen Zinsen auch angedroht werden, wenn der Kreditvertrag noch nicht durch die Bank gekündigt wurde. Ist die Kündigung erfolgt, sei die Androhung der Zwangsvollstreckung hingegen überflüssig, so der BGH.
Rechtsanwalt Jansen: "Mit dieser Entscheidung hat der BGH den Schuldnern mehr Spielraum gegeben, eine Zwangsversteigerung abzuwenden, die Immobilie frei zu verkaufen oder mit der Bank zu verhandeln. Dieser Spielraum sollte genutzt werden, da mit der Bank häufig eine Lösung gefunden werden kann."
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