Die Krise der offenen Immobilienfonds beschäftigt viele deutsche Gerichte. Seit dem 29.04.2013 gibt es zwei wichtige Urteile: Der Bundesgerichtshof entschied, dass (Bank)Berater die Anleger vor der Investition in einen offenen Immobilienfonds ungefragt darüber informieren müssen, dass ein solcher Fonds schließen kann und die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden kann. Fehlt es an einer solchen Aufklärung, dann wurden Anleger in der Beratung nicht vollständig informiert.
Dies entschied das höchste Gericht anhand von zwei Fällen (Aktenzeichen: XI ZR 477/12 und XI 130/13). In diesen Fällen hatten Anleger geklagt, die im Jahr 2008 Anteile offener Immobilienfonds erworben hatten. Ende 2008 mussten viele der einstmals als "Betongold" beschriebenen offenen Immobilienfonds die Anteilsrücknahme wegen Liquiditätsschwierigkeiten aussetzen. Auch die Anleger, deren Fall nun vom BGH entschieden wurde, waren von diesen Schließungen betroffen. Die Schließungen mündeten bei einigen offenen Immobilienfonds in deren Auflösung und Abwicklung. Besonders viel Wirbel verursachte im Mai 2012 die Auflösung der beiden Branchenflaggschiffe SEB Immoinvest und CS Euroreal.
Anleger mussten über Ausnahme von Grundprinzip der jederzeitigen Rücknahme aufgeklärt werden
Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidungen damit, dass es sich bei der Schließung um eine erhebliche Ausnahme vom Grundprinzip der offenen Immobilienfonds handelt. Nach den Regelungen des bis 2011 gültigen Investmentgesetzes musste die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden, wenn die Liquidität unter 5% des Fondsvermögens sank. Der BGH folgerte hieraus, dass ein Anleger stets ungefragt über diese von Gesetzes wegen bestehende Möglichkeit aufgeklärt werden muss. Auf eine Prognose der Banken- und Anlageberater, ob eine Schließung wahrscheinlich oder fernliegend ist, kommt es nicht an. Die Anleger müssen sich deshalb auch nicht darauf verweisen lassen, dass die Anteile des offenen Immobilienfonds während der Schließung an der Börse verkauft werden könnten. Dieser von Banken und Anlageberatern oft verwendeten Argumentation erteilte das Gericht eine Absage. Wegen der Abschläge und spekulativer Elemente sei ein Börsenverkauf nicht mit der Rückgabe an die Fondsgesellschaft zu vergleichen.
Angesichts dieser beiden - sehr deutlichen - Entscheidungen stellt sich für betroffene Anleger die Frage, ob sie auf diese Entscheidung berufen und selbst Ansprüche geltend machen. Diese Frage kann nicht generell mit ja oder nein beantworten werden. Die höchstrichterlichen Entscheidungen beziehen sich auf Pflichtverletzungen bei der Anlageberatung, sodass es auf den individuellen Fall ankommt. Zudem gibt es auch noch verschiedene weitere Aufklärungs- und Informationspflichten von Bankberatern und Anlageberatern, die ebenfalls auf mögliche schadensersatzauslösende Fehler überprüft werden können.
Es lässt sich jedoch festhalten, dass die beiden Urteile eine grundlegende Frage im Sinne der Anleger entschieden haben. Denn bei Auseinandersetzung wegen der Beratung vor der Investition in einen offenen Immobilienfonds ist die Frage, ob und wie über eine mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme aufgeklärt wurde, ein zentraler Gesichtspunkt. Insbesondere dann, wenn die jederzeitige Verfügbarkeit des Geldes für den Anleger ein wesentliches Entscheidungskriterium war.
Anleger, die wissen möchten, welche Rechte und Ansprüche ihnen zustehen und ob die beiden neuen Entscheidungen für ihren individuellen Fall relevant sind, können sich von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beraten lassen. Die Anwälte der Kanzlei Dr. Stoll & Kollegen beraten und vertreten gerichtlich und außergerichtlich zahlreiche Anleger, die in offene Immobilienfonds und Dachfonds investierten.
Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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