LG Berlin, Urteil v. 14.11.2013 - (502) 241 Js 987/12 (39/12)
Als der damalige Berliner Justizsenator Braun Ende 2011 nach nur 12 Tagen im Amt dieses niederlegte, waren es so genannte Anlegerschützer, die Brauns Sturz als ihren Erfolg verbuchen konnten. Einer der "Anlegerschützer", die am lautesten zur Hatz auf Braun geblasen hatten, ist dessen ehemaliger Anwalts- und Notarskollege Marcel E., der nun über genau dieselbe Geschäftspraxis stolperte, die er seinem Kollegen vorwarf: E. wurde am gestrigen Donnerstag zu dreieinhalb Jahren Haft verurteilt, da er als so genannter Mitternachtsnotar wissentlich am Vertrieb von Schrottimmobilien mitgewirkt haben soll. Ex-Senator Braun wurde dagegen von der Berliner Notarkammer voll entlastet.
Die Masche funktioniert etwa so: Gutgläubigen Privatanlegern wird vorgegaukelt, eine Immobilie zu einem günstigen Preis erwerben zu können, sie müssten nur schnell genug ein notarielles Angebot abgeben. Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Häufig wird beim Vertrieb der Immobilien die Finanzierung gleich mit vermittelt. Obwohl die Verkaufsgespräche außerhalb der Immobilie stattfinden und diese in der Regel noch nicht besichtigt wurde, unterzeichnen die Anleger im Vertrauen auf die Seriosität des Notars und im guten Glauben, ihr Angebot sei noch unverbindlich. Die besondere Eilbedürftigkeit wird noch dadurch unterstrichen, dass der Notar das Geschäft in den späten Abendstunden oder am Wochenende beurkundet. Das Geschäft kann dann von der Verkäuferseite durch Annahme vor dem Notar einseitig wirksam zustande gebracht werden. Dass es sich um eine Schrottimmobilie handelt, merkt der Anleger bei dieser Geschäftsmasche erst, wenn es zu spät ist.
Es sollen keine Missverständnisse aufkommen: Notare arbeiten ganz überwiegend seriös und kennen in der Regel nicht den Zustand der Immobilien, deren Verkauf sie beurkunden. Es ist Sache des Käufers, sich die Immobilie anzusehen, idealerweise gemeinsam mit einem Bausachverständigen, und das Geschäft gut zu überdenken, ggf. mit anwaltlicher Beratung. Es spricht im Einzelfall auch wenig dagegen, die Beurkundung des Kaufvertrages vor dem Notar aufzuspalten in die Beurkundung des Angebots durch den Käufer und später der Annahme durch den Verkäufer, etwa wenn die Parteien weit auseinander wohnen und die gleichzeitige Anwesenheit vor demselben Notar von beiden Parteien nicht gewünscht ist. Zum Schutz des Verbrauchers soll das Geschäft nicht beurkundet werden, bevor der Verbraucher 14 Tage Zeit hatte, sich mit dem Vertragstext vertraut zu machen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Diese 14-Tagesfrist steht nicht zur Disposition der Vertragsparteien, der Notar muss die Beurkundung sogar dann ablehnen, wenn beide Parteien die Unterschreitung der Frist wünschen (BGH, Urt. v. 7.2.2013 - III ZR 121/12). Nur wenn nachvollziehbare sachliche Gründe für die vorzeitige Beurkundung vorliegen, darf der Notar tätig werden. Diese Gründe werden häufig beim Käufer liegen (der z.B. eine steuerliche Vergünstigung noch vor Jahresende mitnehmen möchte); drängt der Verkäufer den Käufer aber zur vorzeitigen Beurkundung, sollten die Alarmglocken schrillen. Die Beurkundung nach 18 Uhr oder am Wochenende ist möglich und üblich, sollte aber sparsam genutzt werden. Im Einzelfall kann eine späte Beurkundung (nicht unbedingt gegen Mitternacht) oder ein Termin am Wochenende vom Verbraucher gewünscht sein, wenn die Arbeitszeiten oder die weite Anreise es nicht anders zulassen. Aber auch hier sollte sich der Verbraucher niemals drängen lassen.
Drum Augen auf beim Immobilienkauf! Die Kosten für sachverständige und anwaltliche Beratung sind gut angelegtes Geld. Denn die Hoffnung auf finanzielle Vorteile durch einen Grundstückskauf, ohne das Objekt und den Vertrag sorgsam geprüft zu haben, wird allzu oft enttäuscht.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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