Auflösung und Abwiclung des Stratego Grund Immobilienfonds der Berliner Sparkasse – Rechte der Anleger

31.07.2013463 Mal gelesen
Auflösung und Abwicklung des Stratego Grund Fonds, Anleger können auf Rückabwicklung der Finanzanlage klagen wegen Falschberatung durch Berater der Berliner Sparkasse. Rechtsanwältin Köhler vertritt viele Geschädigte des Stratego Grund Fonds und reicht Sammelklagen für die geschädigten Anleger ein.

In den letzten Tagen hat die Berliner Sparkasse die Anleger des Stratego Grund Fonds nun benachrichtigt, dass der Stratego Grund Fonds aufgelöst und abgewickelt wird.

Diese Entscheidung ist nicht überraschend. Das die Kapitalanlagegesellschaft den Fonds nicht wieder öffnen würde, war für Frau Rechtsanwältin Köhler vorhersehbar. Frau Rechtsanwältin Köhler betreibt eine Kanzlei, die Geschädigte von Kapitalanlagen vertritt, in Berlin – Steglitz. Im März 2012 wurde der Fonds aufgrund der schlechten Liquidität geschlossen. Seitdem kamen keine guten Neuigkeiten seitens der LBB Invest, der Kapitalanlagegesellschaft, die den Stratego Grund Fonds ins Leben gerufen hatte. Auch andere große Immobilienfonds konnten keine guten Nachrichten verbreiten. Daran konnten auch die zwischen drin erfolgten Ausschüttungen nichts ändern.

Denn der Stratego Grund Fonds ist ein Dachfonds, der in andere offene Immobilienfonds investiert. Viele dieser Zielfonds schwächelten ab 2008. Inzwischen sind ungefähr die Hälfte der Zielfonds des Stratego Grund Fonds geschlossen.

Folgende offene Immobilienfonds, die sich in der Abwicklung befinden, sind Zielfonds des Stratego Grund,d.h. in diese wurden die Gelder des Stratego Grund Fonds investiert:

TMW Immobilien Weltfonds mit 11,87 % Anteil. Dieser wird bis 31.05.2014 abgewickelt.

UBS 3 Sector Real Estate mit 11,77 %.

SEB Immoinvest I mit 5,09 %.

Degi German Business mit 7,65 %.

Kanam Grundinvest mit 6,94 %, Abwicklung bis zum 31.12.2016.

Degi Global Business mit 4,96 %, Abwicklung bis zum 30.06.2014.

Morgan Stanley P2 Value mit 2,96 %, Abwicklung bis zum 30.09.2013.

Kanam Spezial Grundinvest mit 1,92 %.

Gemeinsam ergeben diese geschlossenen Fonds 53,17 % des Gesamtvolumens des Stratego Grund.

 Der P2 Value und der DEGI Europa haben die Halbzeit ihrer Auflösungsphase bereits absolviert, haben jedoch nicht annähernd die Hälfte des Immobilienbestandes veräußert.

Der Degi Europa ging im Oktober 2010 mit 18 Gebäuden in die Liquidation, im August 2012 waren es drei weniger. Der Axa Immoselect hatte 66 Gebäude zum Beginn der Auflösung und hatte davon bis zum August 2012 ebenfalls drei verkauft. Der Kanam, der einer der Zielfonds des Stratego ist, befindet sich in der fünfjährigen Abwicklungsphase. Diese endet am 31.12.2016.

Vorrangig müssen die Kreditforderungen der Banken und die Verwaltungsgebühren bedient werden. Bleibt dann etwas übrig, zahlt die Gesellschaft die Ausschüttung an die Anleger. Beim TMW Immobilien Weltfonds zum Beispiel blieb die zweite Ausschüttung, die turnusgemäß im Juli 2012 hätte erfolgen müssen, aus. Nach Bedienung der Kredite besaß der Fonds nicht genügend Mittel, um auch noch seine Anleger zu berücksichtigen.

Investoren müssen sich also darauf einstellen, dass in der teilweise recht langen Laufzeit der Abwicklung (ca. 6 – 7 Jahre) der eine oder andere Ausschüttungstermin mangels Liquidität verschoben oder gar hinfällig wird. Auch der CS Euroreal konnte die zweite Ausschüttung erst im Januar 2013 vornehmen. Ursprünglich wollte man Ende 2012 noch einmal ausschütten (Aktualisierung: 2. Ausschüttung des CS Euroreal im Dezember 2012 über 4,40 Euro je Anteil). Der DEGI Europa steckt mit am längsten in der Abwicklungsphase. Im Oktober 2010 wurde das Verwaltungsmandat zum September 2013 gekündigt. Seither fanden vier Ausschüttungen statt. Alle turnusgemäß und im Schnitt mit jeweils rund vier Euro je Anteil.

Es stellt sich die Frage aus Anlegersicht, was am Ende der Laufzeit passiert, wenn es der Fondsgesellschaft nicht gelungen ist, die Objekte zu veräußern und den entsprechenden Gegenwert an die Anleger und Gläubiger auszuschütten? Immobilien, die bis zum Kündigungstermin nicht veräußert wurden, sind kraft Gesetzes auf die Depotbank zu übertragen. Diese ist dann verpflichtet, die verbliebenen Vermögensgegenstände des Sondervermögens zu liquidieren und den Erlös an die Anleger auszuzahlen.

 Im schlechtesten Fall bedeutet das, dass die Depotbank die restlichen Objekte in einem dann schlechten Marktumfeld direkt verkauft, um den Fonds endgültig aufzulösen. Die Endausschüttung für Anleger wäre dann wohl äußerst gering. Ziel ist, möglichst zügig Liquidität durch Verkäufe zu generieren und zugleich das bestmögliche Veräußerungsergebnis zu erzielen,  indem Marktgegebenheiten genutzt werden.

Der SEB ImmoInvest zum Beispiel besitzt momentan noch über 130 Objekten, überwiegend Büroimmobilien. Es werden also unzählige Objekte aus den Fonds in naher Zukunft auf den Markt geworfen. Gemäß dem Prinzip von Angebot und Nachfrage werden die Preise tendenziell also fallen. Gleiches dürfte dann für die Ausschüttungen gelten. Zudem sind die Depotbanken zu keinem Mindesterlös verpflichtet. Im Gegenteil – sie müssen innerhalb von drei Jahren den Bestand abstoßen, was potenzielle Käufer in eine komfortable Position versetzt. Sie könnten die Zeit verstreichen lassen und dann die “Not” in Form eines geringeren Angebotes ausnutzen.

Betroffen sind vor allem Anleger mit konservativem Anlageprofil (sicherem Anlagewunsch). Denn ihnen wurde vorrangug der Stratego Grund Fonds empfohlen. Auf Nachfrage von Frau Rechtsanwältin Köhler bei der Regionalleitung der Berliner Sparkasse wurde der Stratego Grund Fonds bis zum Tag der Schließung im März 2012 von dem Research Center der Berliner Sparkasse als sichere Anlage eingestuft. Auch während der Schließungsphase gab die Regionalleiterin gegenüber Frau Rechtsanwältin Köhler an, sah die Berliner Sparkasse offene Immobilienfonds grundsätzlich als sichere Finanzanlage an.

Den Anlegern mit dem konservativen sicheren Anlagewunsch hätte jedoch kein offener Immobilienfonds empfohlen werden dürfen. Denn spätestens ab der Immobilienkrise im Jahr 2007 passten Immobilienfonds nicht mehr in ein sicheres Portfolio.

 Dies bestätigte unter anderem auch das Oberlandesgericht Köln. Nach Ansicht der Richter handelt es sich bei offenen Immobilienfonds nicht um eine sichere sondern um eine spekulative Anlage. Trotz Kenntnis des sicheren Anlagewunsches hatte der Berater einen offenen Immobilienfonds empfohlen. Somit hatte er die Anlegerin falsch beraten und die Bank, der das Verhalten der Mitarbeiter zuzurechnen ist, musste gemäß des Schadensersatzrechtes des Bürgerlichen Gesetzbuches die Finanzanlage rückabwickeln. Das bedeutet, die Anteile an dem Fonds werden zurück gegeben; im Gegenzug wird das investierte Geld ausgezahlt.

Weiterhin hätte beim Stratego Grund aufgeklärt werden müssen, dass es sich um einen offenen Fonds handelt, der bei zu geringer Liquidität geschlossen werden kann und es hätten keine Halteempfehlungen ausgesprochen werden dürfen. Bei allen diesen Punkten handelt es sich ebenfalls um eine Falschberatung.

Geschädigte Anleger des Stratego Grund sollten in jedem Fall einen Rechtsanwalt, der auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert ist, aufsuchen und Ihre Rechte erfahren. Es gibt gute Möglichkeiten, hohe Verluste zu vermeiden. Frau Rechtsanwältin Köhler vertritt und berät viele Mandanten, die den Stratego Grund in ihrem Portfolio haben.

Melden Sie sich unter der Telefonnummer: 030 / 6500 6597 oder schreiben Sie eine Email an die: [email protected].