Bei der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG handelt es sich nach der Angabe im Verkaufsprospekt um einen geschlossenen Immobilienfonds (Seite 7 des Prospekts). Geplant sind Investitionen in Höhe von insgesamt rund € 247 Millionen, davon rund € 190 Millionen in den Erwerb von Immobilien. Das prospektierte Kommanditkapital beträgt € 139 Millionen, wobei sich die Anleger in verschiedenen Beteiligungsangeboten als Kommanditisten beteiligen können.
Auf den Seiten 38 bis 41 werden die einzelnen zu erwerbenden Immobilien einschließlich der Kaufpreise dargestellt.
Dem Anleger wird auf diese Weise suggeriert, seine Einlage werde unmittelbar in Sachwerte investiert, so dass der Wert der Fondsimmobilien den Gegenwert zu seiner Einlage bildet.
Ausweislich der Jahresabschlüsse 2010 und 2011 befinden sich allerdings keine Immobilien im Eigentum der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG. Ausgewiesen werden nur Finanzanlagen, wozu zum Beispiel atypisch Stille oder Kommandit Beteiligungen an anderen Unternehmen gehören können.
Neben der Fonds KG besteht noch eine Objekt KG mit dem Namen SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Objekt KG. Die Bilanz dieser Gesellschaft weist in ihren Bilanzen 2010 und 2011 Sachanlagen von rund € 86 Millionen aus und daneben ebenfalls Kapitalanteile Kommanditisten in Höhe von rund € 92 Millionen aus.
Es ist daher zu vermuten, dass konzeptionsgemäß die Fondsgesellschaft nicht Eigentümerin der Immobilien werden sollte, sondern die Objektgesellschaft. Tatsächlich sind damit die Anleger der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG. nicht durch den Wert abgesichert. Damit ist auch eine völlig andere Risikobewertung der Beteiligung verbunden.
In zahlreichen uns bekannten Fällen ist von einer Falschberatung oder unterlassenen Aufklärung der Anleger auszugehen, denn bei keinem Beratungsgespräch im Vorfeld der Zeichnung der Beteiligung wurden die Anleger darauf hingewiesen, dass das Immobilienvermögen nicht den Gegenwert der Beteiligung darstellt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stehen einem Anlegerder bei Zeichnung einer Kapitalanlage von einem Anlageberater unvollständig oder falsch über das Produkt und die damit verbundenen Risiken aufgeklärt oder getäuscht worden ist, gegenüber dem Anlageberater ein Schadensersatzanspruch in Höhe des ihm entstandenen Verlusts zu.
Ein solcher Aufklärungs- und Beratungsfehler kommt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH, III ZR 122/05) beispielsweise dann in Betracht, wenn der Anlageberater oder Anlagevermittler dem Anleger gegenüber die von ihm empfohlene Anlage als "sicher" bezeichnet hat, obwohl diese mehr oder weniger spekulativ, bzw. mit dem Risiko eines Totalverlusts behaftet ist.
Die im Verkaufsprospekt enthaltenen Risikohinweise einer solchen Kapitalanlage, bedeuten nicht, dass ein Anlageberater Risiken herunter spielen und mit seinen Erklärungen ein Bild zeichnen darf, das die Risikohinweise im Prospekt neutralisiert (BGH, III ZR 159/07).
Zudem muss ein Anlageberater das von ihm empfohlene Produkt auf seine Plausibilität prüfen und gegebenenfalls von einer Beteiligung abraten. Dem Anleger ist auch zu erläutern dass das empfohlene Produkt in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt wieder verkäuflich ist, dass also grundsätzlich eine Fungibilität (Handelbarkeit) fehlt (BGH, III ZR 44/06).
Eine unvollständige und damit fehlerhafte Aufklärung und Beratung liegt regelmäßig auch dann vor, wenn der Anleger von seinem Anlageberater oder Anlagevermittler nicht darauf hingewiesen oder darüber im Unklaren gelassen wurde, dass nur ein vergleichsweise geringer Teil der Anlegergelder überhaupt zu Investitionszwecken verwendet wird, während mit einem Großteil des Geldes sog. Weichkosten bezahlt werden (BGH, II ZR 310/03).
Die Kanzlei Resch Rechtsanwälte empfiehlt daher allen Anlegern, die eine Beteiligung an SHB Fonds gezeichnet haben, mögliche Schadenersatzansprüche prüfen zu lassen. Wir können für Sie eine kostenfreie Ersteinschätzung erstellen.
