Offene Immobilenfonds: „Liquiditätsrisiko versus Börsenrisiko?“

24.02.2011434 Mal gelesen
Gesetzgeber sieht sich genötigt, wegen eingefrorenen Kapitals von Privatanlegern offener Immobilienfonds, tätig zu werden.

Es scheint tatsächlich so, als dass die nicht erst seit 2008 sich auf dem deutschen Kapitalanlagemarkt vorschiebende Finanzkrise, die augenscheinlich einen globalen Hintergrund hatte, eine neue Eiszeit begründen konnte. Vorreiter der auf die offenen Immobilienfonds bezogenen Eiszeit waren unter anderem zahlreiche institutionelle Anleger, die als Reaktion auf die eisigen Temperaturen in der Krise den offenen Immobilienfonds die Liquidität entzogen.

Für zahlreiche Privatanleger bedeutete dies als Folge, dass die ihnen von diversen Instituten trotz erheblicher Risiken als Alternative zum Sparbuch angepriesenen offenen Immobilienfonds geschlossen wurden. Folge dessen war, dass die Privatanleger selbst gewissermaßen an „Liquidität“ einbüßen mussten, da die Schließung der offenen Immobilienfonds dazu führte, dass das Geld der Anleger „eingefroren“ wurde. Ca. 800.000 Privatanleger kommen nach derzeitigen Schätzungen nicht mehr an ihr investiertes Geld heran. Die Bandbreite der geschlossenen offenen Immobilienfonds dürfte sich bald nicht einmal mehr an zwei Händen abzählen lassen, schließlich sind derzeit zehn offene Immobilienfonds vorübergehend geschlossen worden. Hiervon werden voraussichtlich drei an der Zahl nie wieder ihre Türen öffnen können, denn sie zeitigen bisweilen das Stadium ihrer eigenen Abwicklung.

Dass ein offener Immobilienfonds im Verhältnis zu einem „sicheren“ Sparbuch betreffend die Risiken keine gleichwertige Anlagealternative darstellte, dürfte zahlreichen Anlegern, die einer solchen Beratung folgten nunmehr gewahr geworden sein.

Es wundert nicht, dass gerade diejenigen, die nachhaltig mit an der Kühlschranktür gezogen haben, was einen nicht nur vorübergehenden Temperatursturz bedingte, jegliche Kritik von sich weisen. Bestehen erhebliche Bedenken an diversen Verkaufsprospekten offener Immobilienfonds, so etwa demjenigen des P2 Value von Morgan Stanley, da in diesem die Risiken der entsprechenden Kapitalanlage vermeintlich verharmlosend dargestellt worden sind, wodurch ein durchschnittlicher Anleger im Rahmen seiner Möglichkeiten der Risikoerfassung überfordert gewesen sein dürfte, so berufen sich die Bankinstitute, die die Produkte zuhauf verkauft haben sprichwörtlich - „durch die Bank“ - auf die angebliche Einhaltung vorgegebener Richtlinien im Rahmen ihrer durchgeführten Beratung des Kunden.

Ob die Gerichte diesbezüglich die steigende Anzahl von Anlegerklagen, basierend auf einer Falschberatung, genauso sehen, wird sich herausstellen.

Fakt ist jedoch, dass diejenigen Institute und Freiberufler, welchen eine Falschberatung angelastet werden kann, dem Anleger gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet sind.

Falsch ist indes die oftmals verbreitete Ansicht von in Mitleidenschaft gezogenen Anlegern, dass die Einbuße der Werthaltigkeit ihrer Kapitalanlage mit der Solvenz betreffend einen potenziellen Schadensersatzanspruch gleichzusetzen ist. Im Rahmen der sogenannten Beraterhaftung ist der jeweilige Anleger nämlich zur Rückabwicklung gegenüber demjenigen berechtigt, der ihm das Geschäft empfohlen hat. Und genau an dessen Solvenz ist die Werthaltigkeit des Ersatzanspruches zu messen. Der Umfang der Rückforderung bezieht sich dabei auf einen Rückzahlungsanspruch des Anlegers hinsichtlich solcher Leistungen, die er aus seinem eigenen Vermögen erbracht hat. Der Anleger kann darüber hinaus die Herausgabe von Sicherheiten verlangen, so etwa die Rückabtretung abgetretener Lebensversicherungsansprüche oder die Herausgabe vollstreckbarer Schuldanerkenntnisse verlangen.

Liegt etwa ein verbundenes Geschäft im Rahmen einer Fremdfinanzierung vor, so hat die Bank darüber hinaus nicht nur etwaige abgetretene Rechte aus Kapitallebensversicherungen und anderen Sicherheiten an den Darlehensnehmer zurück abzutreten, sondern diesem auch sowohl die von ihm selbst an die Bank gezahlten Zins- und Tilgungsraten als auch eine Anzahlung, die der Anleger aus eigenen Mitteln an die Fondgesellschaft gezahlt hat, zurückzuzahlen. Berücksichtigt werden muss, dass etwaige an eine potenziell kreditgebende Bank geflossene Fondausschüttungen oder an den Kunden selbst als Darlehensnehmer geflossenen Fondausschüttungen sind an die Bank im Rahmen des sogenannten Vorteilsausgleichs herauszugeben bzw. verbleiben dieser, da der Anleger andernfalls besser stünde, als er ohne Beteiligung an dem Fond gestanden hätte.

Abschließend kann festgehalten werden, dass die geschilderte Rückabwicklung dazu führt, dass das wirtschaftliche Risiko der Kapitalanlage bei fremdfinanzierten Geschäften auf die Bank verlagert wird.

Als Fazit lässt sich festhalten, dass anhand der beschriebenen Eiszeit sich nun auch die Legislative verpflichtet zu fühlen scheint, in einer Art „kältebedingten Daseinsführsorge“ einen Eisbrecher zu schicken. Demnach sollen zukünftig offene Immobilienfonds einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten unterliegen. Etwaige Neuanleger sollen zudem verpflichtet sein, die Kapitalanlage für zwei Jahre halten zu müssen. Da die vorbenannten Regeln erst nach einer Übergangsfrist von zwei Jahren, mithin ab 2013 greifen sollen, dürfte dies für die bereits eingefrorenen und zitternden Anleger wohl keinen heißen Tropfen auf den kalten Stein mehr darstellen.

In Mitleidenschaft gezogenen Anlegern kann somit nur angeraten werden, die von ihnen unterzeichneten Unterlagen durch einen auf diesem Gebiet spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.