Wer haftet, wenn offene Immobilienfonds schließen?

01.02.20111515 Mal gelesen
DEGI International, DEGI Europa, US Grundinvest, AXA Immoselect, SEB Immoinvest, Premium Management Immobilien-Anlagen P, TMW Immobilien Welthandel– dies sind nur einige Namen, in den letzten Jahren mussten leider immer wieder offene Immobilienfonds aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten schließen. Dies betrifft insbesondere die Anleger, die über das investierte Kapital kurzfristig verfügen müssen, doch nach der Schließung eines offenen Fonds bleibt meist nur die Möglichkeit, die Beteiligung mit großen Verlusten auf dem Zweitmarkt zu verkaufen.

Was kann der Anleger tun, wenn er selbst betroffen ist?

Einige Banken und Sparkassen bieten in Extremfällen so genannte „Härteanträge“ an, die der Anleger an die Bank bzw. Sparkasse stellen kann, wenn er nachweisen kann, dass er das investierte Geld unbedingt benötigt – ob die Bank bzw. Sparkasse eine entsprechende Rückabwicklung vornimmt, steht allerdings im Ermessen der Bank bzw. Sparkasse.

Banken und Sparkassen, die Anteile an den nunmehr geschlossenen Fonds vertrieben haben, könnten grundsätzlich aus einem Beratungsvertrag haften, wenn der Bankberater dem Anleger eine entsprechende Beteiligung empfohlen, aber nicht auf das Risiko der Schließung hingewiesen hat.

Nach den hier vorliegenden Unterlagen sind insbesondere konservativ ausgerichtete Anleger betroffen. Die Anleger haben sogar schriftlich dokumentiert, dass ihr Anlageziel eine sichere Geldanlage sei, die Rendite sei nicht so wichtig, wichtig sei, dass das investierte Kapital erhalten bleibe und sie hierüber jederzeit verfügen können.

Oft teilte der Berater der Bank oder Sparkasse dem Anleger mit, dass es sich bei der Investition in einen offenen Immobilienfonds um eine „sichere“ Anlage handele, die den besonderen Vorteil biete, dass der Anleger jederzeit an sein investiertes Kapital kommen könne, da die Anteile jederzeit verkauft werden könnten.

Sofern die jederzeitige Veräußerbarkeit ein wesentliches Verkaufsargument gewesen und zur Grundlage der Anlageentscheidung gemacht worden ist, könnte eine Haftung der beratenden Bank oder  Sparkasse für die von ihnen vertriebenen offenen Immobilienfonds in Frage kommen. Der Anspruch des Kunden wäre dabei auf eine Rückabwicklung gerichtet, d.h. die Bank oder Sparkasse müsste dem Anleger die Investitionskosten Zug um Zug gegen die Übertragung der Anteile ersetzen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schuldet der Berater eine anleger- und objektgerechte Beratung, d.h. er muss unter anderem die Ziele des Anlegers bei seiner Beratung berücksichtigen und muss dem Anleger alle Risiken vor Augen führen.

Sofern dem Beartungsgespräch Fehler zugrunde liegen, beispielsweise weil der Berater nicht über das Risiko einer Schließung oder vorzeitigen Auflösung eines offenen Fonds aufgeklärt haben sollte, wäre keine anleger- und anlagegerechte Beratung erfolgt.

Als weiterer Aufklärungsfehler der Bank bzw. Sparkasse käme eine Verletzung der Aufklärungspflicht in Betracht, wenn der Berater den Kunden nicht über die Höhe der Rückvergütung aufgeklärt hat, die die Bank bzw. Sparkasse für den Vertrieb der Anteile von einem Dritten, beispielsweise der Emittentin erhält.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist die Aufklärung über die Rückvergütung und deren konkreter Höhe notwendig, um dem Kunden einen insofern bestehenden Interessenkonflikt der Bank offen zu legen. Der Interessenkonflikt liegt dabei insbesondere darin, dass die Gefahr gegeben ist, dass der Wertpapierdienstleister verständlicherweise solche Produkte bevorzugt verkauft, an denen er möglichst viel verdient. Das eigene Gewinninteresse ist an sich nicht verwerflich, der Kunde muss aber darüber aufgeklärt werden, um beurteilen zu können, ob er das vorgeschlagenen Geschäft trotzdem tätigen möchte oder aber auf eine Anlage ausweicht, bei der eventuell weniger Gebühren anfallen. Der Verdienst der Bank aus seiner Order muss ihm daher vor dem Kauf entsprechend den Regeln des Geschäftsbesorgungsvertrages offengelegt werden, damit er wiederum abwägen kann, ob er trotz des Umsatzinteresses der Bank die vorgeschlagene Anlage abschließen möchte.

Fazit:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stellt sowohl die unterlassene Aufklärung über wesentliche Risiken als auch die unterlassene Aufklärung über Rückvergütungen keine anleger- und anlagegerechte Beratung dar, so dass die Möglichkeit besteht, der Bank bzw. Sparkasse einen Rückabwicklungsanspruch entgegenzusetzen.

Betroffene Anleger sollten sich von einem Fachanwalt des Bank- und Kapitalmarktrechtes hinsichtlich ihrer etwaigen Ansprüche beraten lassen.