I.

Die Klägerin betreibt in der beigeladenen Gemeinde einen Verbrauchermarkt. Sie möchte den Verkauf mit sogenannter "integrierter Lagerhaltung" betreiben und dabei auch bisher ausschließlich zur Lagerung genutzte Flächen einbeziehen. Der Beklagte verweigert hierfür die Genehmigung, weil die Verkaufsfläche über eine durch Bebauungsplan festgesetzte Grenze hinaus erweitert werde.

Für das Gelände, auf dem sich der im Laufe der Jahre veränderte und vergrößerte Betrieb der Klägerin befindet, galt zunächst der 1971 bekanntgemachte Bebauungsplan "G., Gewerbegebiet-West", der ein Gewerbegebiet festsetzte. Im Jahre 1972 wurde in einer ersten Änderung dieses Bebauungsplans zunächst für die südwestliche Ecke des heutigen K.-Center-Geländes ein Sondergebiet für ein Einkaufszentrum festgesetzt. Der geänderte Bebauungsplan wurde durch den am 1. März 1982 beschlossenen und am 29. Dezember 1982 sowie nochmals am 1. September 1983 bekanntgemachten "3. Änderungsplan und Neufestsetzung; Bebauungsplan Gewerbegebiet-West, Gemeinde O., Ortsteile G." ersetzt. In ihm ist - neben Gewerbe- und Mischgebieten - das gesamte Gelände des K.-Centers nebst einem nach früherem Planungszustand westlich davon verlaufenden Straßenstück als Sondergebiet für ein "Einzelhandelsgroßprojekt" festgesetzt. Es gelten hier Geschoßflächenzahlen von teils 0,6, teils 1,2. Nach Nr. 1.1. der textlichen Festsetzungen ist eine maximale Verkaufsfläche von 8.000 qm zulässig. In der Begründung des Bebauungsplans wird hierzu auf ein raumordnerisches Gutachten sowie für die Definition für Verkaufsflächen auf eine ministerielle Bekanntmachung verwiesen. Zweck des Bebauungsplans sei es, dem Einzelhandelsgroßprojekt eine Grenze nach oben zu setzen; die maximale Verkaufsfläche werde so festgesetzt, daß das Vorhaben einerseits den Zielen der Raumordnung gerade noch entspreche, andererseits aber dem Unternehmer ein Anreiz zur Sanierung und Neuordnung der Verkaufsfläche gegeben werde. Das Landratsamt genehmigte den Plan, obwohl die höhere Landesplanungsbehörde nur eine Verkaufsfläche von insgesamt 7.600 qm für gerade noch hinnehmbar bezeichnet hatte; dazu führte es aus, die im Bebauungsplan enthaltene Festsetzung von 8.000 qm als oberste Grenze der Verkaufsfläche verstoße im Hinblick auf die Umbau- und Erweiterungskosten, den Baurechtsverzicht der Inhaber des K.-Centers (Herabsetzung der Geschoßflächenzahlen), die großzügige Gliederung der Verkaufsstände und die wesentliche Verbesserung der gesamten Verkehrssituation und der städtebaulichen Ordnung durch die Sanierung nicht gegen das Abwägungsgebot.

Einer der Gesellschafter der Klägerin erhielt mit Bescheid vom 1. März 1983, geändert durch Bescheid vom 22. November 1983, die Genehmigung zum Umbau und zur Erweiterung des K.-Centers. In den zugrundeliegenden Bauplänen wurden Hauptteil und westlicher Anbau der Baulichkeiten überwiegend als Räume für den Publikumsverkehr gekennzeichnet; der nordöstliche Anbau wurde als "Non-Food-Lager" und der südöstliche Anbau als "Food-Lager" bezeichnet. Die Verkaufsfläche wurde mit 7.927,9 qm beziffert. In einem beigefügten "technischen Bericht" wurde die Summe der Nutzfläche ohne Verkauf im Erdgeschoß mit 5.123,2 qm angegeben, worin das Non-Food-Lager mit 1.756,9 qm und das Food-Lager mit 1.323,6 qm enthalten sind.

In den Jahren 1984 und 1985 stellte das Landratsamt bei Baukontrollen fest, daß u.a. das Non-Food-Lager und das Food-Lager als dem Publikum zugängliche Verkaufsflächen genutzt wurden. Nach Nutzungsuntersagungsverfügungen und Zwangsgeldandrohungen des Beklagten beantragten am 10. April 1984 die beiden Gesellschafter der Klägerin, später - mit Schreiben vom 27. November 1984 - an ihrer Stelle die Klägerin, die Erteilung einer Baugenehmigung für eine "Widmungsänderung (von Lagerfläche zu Verkaufsfläche) - Vergrößerung der Verkaufsfläche wegen fehlenden Lagers". In den beigefügten Plänen werden die beiden Lager zum Teil als Verkaufsflächen dargestellt. Die Gesamtverkaufsfläche soll nach den erstellten Berechnungen 9.362 qm betragen. Das Landratsamt lehnte, nachdem die Beigeladene ihr Einvernehmen verweigert hatte, den Antrag mit Bescheid vom 2. Januar 1985 ab: Das Vorhaben widerspreche der im Bebauungsplan enthaltenen Verkaufsflächenbegrenzung und sei auch im Wege einer Befreiung nicht zuzulassen; die im Bebauungsplan gezogene Grenze stelle im Hinblick auf das frühere Raumordnungsverfahren das höchstmögliche Maß an Verkaufsfläche dar.

Die nach erfolglosem Widerspruch erhobene Klage mit dem Antrag, den Beklagten zur Erteilung der begehrten Genehmigung zu verpflichten, hat das Verwaltungsgericht abgewiesen.

Im Berufungsverfahren hat die Klägerin in erster Linie beantragt festzustellen, daß die Nutzung der zum Zwecke des Betriebes eines "SB-Markts" genehmigten Flächen als Verkaufsräume keine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung darstelle; hilfsweise hat sie die Verpflichtung des Beklagten zur Genehmigung der Nutzungsänderung gemäß Bauantrag mit Eingabeplan vom 10. April 1984 begehrt.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Dezember 1986 die Berufung der Klägerin zurückgewiesen, im wesentlichen aus folgenden Gründen:

Der Feststellungsantrag sei unbegründet. Die Nutzungsänderung sei von den früheren Baugenehmigungen nicht erfaßt. In der Baugenehmigung von 1983 würden Verkaufsflächen von Lagerflächen deutlich getrennt. Dies sei auch möglich. Verkaufsflächen seien alle diejenigen Flächen, auf denen Verkäufe abgewickelt würden und die zu diesem Zwecke von den Kunden betreten werden dürften. Würden in Räumen gleichzeitig Waren gelagert und verkauft, so hätten sie insgesamt als Verkaufsräume zu gelten. In den 1983 genehmigten Plänen seien die beiden streitigen Lagerräume von den übrigen Räumlichkeiten schon baulich eindeutig getrennt. Ausnahmen von der Baugenehmigungspflicht bestünden nicht. An die Nutzung bisheriger Lagerflächen als Verkaufsflächen würden andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gestellt. - Der Verpflichtungsantrag sei ebenfalls unbegründet. Die begehrte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung widerspreche dem maßgeblichen Bebauungsplan (§ 30 BBauG). Dieser sei einschließlich der in ihm enthaltenen Begrenzung der Verkaufsfläche gültig. Bei der Ausweisung eines Sondergebiets dürfe die Gemeinde die Art der Nutzung - auch in bezug auf die Verkaufsfläche - näher regeln. Ihr komme hier ein nicht durch § 1 Abs. 4 ff. BauNVO eingegrenzter Gestaltungsspielraum zu. Die in § 11 Abs. 3 BauNVO getroffenen Sonderregelungen beträfen in erster Linie die begriffliche Abgrenzung der dort angesprochenen Nutzungstypen und schlössen die für alle Sondergebiete bestehende Möglichkeit differenzierender Anforderungen innerhalb des festgelegten Geltungsbereichs nicht aus. Die Größe der Verkaufsfläche bestimme mit der dadurch bedingten Verkaufskapazität und Anziehungskraft des Unternehmens auf Kunden weniger das Maß als vielmehr die Art der baulichen Nutzung. Die von der Klägerin angeführte sogenannte "integrierte Lagerhaltung" zwinge nicht zu einer Anpassung des Bebauungsplans im Wege der Auslegung und begründe auch keinen Anspruch auf Befreiung.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin die vom erkennenden Senat zugelassene Revision eingelegt. Sie macht Verfahrensmängel geltend und rügt im übrigen die Verletzung materiellen Rechts.

Die Klägerin beantragt,

hilfsweise:

hilfsweise:

Der Beklagte beantragt,

Die beigeladene Gemeinde hat sich nicht geäußert.

Der Oberbundesanwalt beim Bundesverwaltungsgericht beteiligt sich nicht.

II.

Die Revision ist nicht begründet. Das Berufungsgericht hat sowohl den Haupt- als auch den Hilfsantrag der Klägerin ohne Verstoß gegen Bundesrecht abgewiesen.

1.

Die Klägerin begehrt in erster Linie die Feststellung, daß sie weitere Flächen ihres Einzelhandelsbetriebes außer zur Lagerung auch zum (gleichzeitigen) Verkauf an Kunden nutzen dürfe, ohne daß sie für diese betriebliche Umstrukturierung einer behördlichen Genehmigung bedürfe. Das Berufungsgericht hat dem entgegengehalten, daß gemäß Art. 65 der Bayerischen Bauordnung auch Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig seien, sofern für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen zum Zuge kämen. Dies sei beim Übergang von der Nutzung als reine Lagerfläche zur Nutzung (auch) zum Verkauf u.a. deshalb der Fall, weil Verkaufsräume den Anforderungen an Aufenthaltsräume genügen müßten. Die hiernach erforderliche Genehmigung zur Nutzung der strittigen Flächen für Zwecke des Verkaufs sei nicht schon in den der Klägerin bisher erteilten Genehmigungen enthalten. In den von der Klägerin hierzu eingereichten genehmigten Plänen werde nämlich zwischen Verkaufsflächen und sonstigen Nutzflächen unterschieden; die beiden im Streit befindlichen Lagerräume seien im übrigen auch baulich von den anderen Räumlichkeiten eindeutig getrennt. Eine solche Unterscheidung zwischen Verkaufsflächen und sonstigen Nutzflächen sei auch möglich. Dabei hätten als Verkaufsflächen alle diejenigen Flächen zu gelten, auf denen Verkäufe abgewickelt würden und die von den Kunden zu diesem Zweck betreten werden dürften; Lagerräume, die gleichzeitig auch dem Verkauf dienten, hätten demgemäß als Verkaufsräume zu gelten.

Diese Darlegungen des Berufungsgerichts lassen keine Verletzung revisiblen Rechts erkennen. Die Bestimmung von Inhalt und Reichweite der der Klägerin bisher erteilten Baugenehmigungen ist als Feststellung und Würdigung von Tatsachen dem Berufungsgericht vorbehalten (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO). Ein revisibler Verstoß gegen allgemeine Auslegungs- und Würdigungsgrundsätze ist nicht ersichtlich. Dies gilt auch insoweit, als das Berufungsgericht von einer bestimmten Umschreibung des Begriffs der Verkaufsfläche ausgegangen ist: Das Berufungsgericht legt dar, dieser Begriff sei zwar nicht gesetzlich definiert, seine Bestimmung ergebe sich jedoch mit hinreichender Schärfe aus der Natur der Sache. Hierzu hat das Berufungsgericht festgestellt, daß nach den in Kreisen der Handels- und Absatzwirtschaft entwickelten und in einem - inzwischen aufgehobenen - Ministerialerlaß übernommenen Vorstellungen auch im Falle eines "Verkaufs ab Lager" grundsätzlich alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugänglichen Flächen - einschließlich der Gänge, Treppen, Kassenzone, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schaufenster und Freiflächen - als Verkaufsfläche anzurechnen seien. Dieses Verständnis des Begriffs der Verkaufsfläche liege auch den der Klägerin bisher erteilten Baugenehmigungen zugrunde. Auf dieser Grundlage ist das Berufungsgericht im Rahmen seiner - revisionsrechtlich unbedenklichen - tatsächlichen Würdigung zu dem Ergebnis gelangt, daß die von der Klägerin im Rahmen ihres Konzepts einer "integrierten Lagerhaltung" praktizierte Nutzung der - ausdrücklich und abgrenzbar - nur als Lagerräume genehmigten Flächen auch für Zwecke des Verkaufs mit hinreichender Bestimmtheit nicht schon Inhalt der ihr bislang erteilten Baugenehmigungen ist. Soweit das Berufungsgericht demgemäß die Erteilung einer (erneuten) Genehmigung für das Vorhaben der Klägerin für erforderlich erachtet hat, beruht dies im übrigen auf der Anwendung irrevisibler Bestimmungen der Bayerischen Bauordnung (§ 137 Abs. 1, § 173 VwGO i.V.m. § 562 ZPO).

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin demgegenüber auf ihre Grundrechte aus Art. 12 Abs. 1, 14 Abs. 1 und 2 Abs. 1 GG und ihre darin garantierte betriebswirtschaftliche Gestaltungsfreiheit. Das Grundgesetz gebietet nicht, eine Baugenehmigung so auszulegen, daß betriebsinterne Umstrukturierungen, bei denen eine der Baugenehmigung zugrundeliegende Trennung zwischen Lager und Verkauf aufgegeben wird, dem Betriebsinhaber ohne weiteres aufgrund der einmal erteilten Genehmigung gestattet sein müssen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, daß Veränderungen in der tatsächlichen Benutzung, in deren Folge - wie hier - andere Belange der Allgemeinheit als bisher berührt werden können, durch Begrenzung der Reichweite einer einmal erteilten Baugenehmigung auf eine bestimmte Art und Weise der Nutzung sowie mit Hilfe des damit korrespondierenden Erfordernisses einer erneuten Genehmigung für Nutzungsänderungen der behördlichen Kontrolle unterworfen werden. Auch dieses öffentliche Interesse ist verfassungsrechtlich legitimiert und setzt daher der unternehmerischen Freiheit der Klägerin Grenzen. Mit der sich hieraus ergebenden (formellen) Genehmigungsbedürftigkeit ist freilich noch nicht die Frage entschieden, ob etwa unter dem (materiellen) Gesichtspunkt des Bestandsschutzes (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) ein Anspruch auf Erteilung der erforderlichen Genehmigung besteht. Wie aber noch darzulegen sein wird, kann sich die Klägerin hier für eine Genehmigung ihrer Umnutzung auch nicht auf Bestandsschutz berufen. Einem Erfolg ihres Feststellungsantrages steht jedenfalls bereits die bauordnungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit ihres Vorhabens entgegen (vgl. hierzu auch Urteil vom 25. März 1988 - BVerwG 4 C 21.85 - Buchholz 406.16 Grundeigentumsschutz Nr. 47 = NVwZ 1989, 667).

Die im Zusammenhang mit der Abweisung des Feststellungsantrages erhobenen Verfahrensrügen der Klägerin greifen nicht durch. Die Klägerin macht geltend, das Berufungsgericht hätte ihrer Behauptung nachgehen müssen, daß die Begriffe "Food-Lager" und "Non-Food-Lager" bei ihrer Verwendung für großflächige Einzelhandelsbetriebe auch einen Verkauf auf solchen Flächen abdeckten. Damit wendet sich die Klägerin in Wahrheit gegen die vom Berufungsgericht zugrunde gelegte Bestimmung des Begriffs der Verkaufsfläche und gegen seine Auslegung des Bescheides. Aus dem Vorbringen der Klägerin wird überdies nicht ersichtlich, welche entscheidungserheblichen tatsächlichen Umstände das Berufungsgericht insoweit hätte ermitteln sollen.

Die Klägerin rügt ferner, daß das Berufungsgericht nicht der Behauptung nachgegangen sei, bereits seit etwa 15 Jahren gingen bei Großprojekten des Einzelhandels Verkaufs- und Lagerflächen ineinander über. Hierauf kam es jedoch nach der vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Begriffsbestimmung der Verkaufsfläche nicht an; diese ist für den Umfang der Sachaufklärungspflicht des Tatsachengerichts maßgeblich. - Inwiefern es für die Genehmigungsbedürftigkeit des Überganges von Lagernutzung zu Verkaufsnutzung darauf ankommen könnte, ob die von der Klägerin praktizierte sog. "integrierte Lagerhaltung" keine Umsatzsteigerung, sondern lediglich eine Kostensenkung bewirkt, ist nicht zu erkennen und wird auch von der Klägerin nicht substantiiert dargelegt. - Auch ein Sachverständigengutachten zur Klärung des Begriffs der Verkaufsfläche brauchte das Berufungsgericht nicht einzuholen. Vielmehr durfte es den den bisherigen Baugenehmigungen zugrundeliegenden Begriff der Verkaufsfläche auf der Grundlage vorhandener Erlasse sowie von Äußerungen der interessierten Wirtschaftskreise ohne Inanspruchnahme einer Sachkunde selbst bestimmen.

2.

Die Klägerin kann auch mit ihrem Hilfsantrag auf Erteilung der Genehmigung zur Nutzungsänderung keinen Erfolg haben. Dies hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Verletzung revisiblen Rechts zutreffend entschieden.

Die Klägerin möchte weitere Nutzflächen ihres Betriebes, die ihr nach den bisher erteilten Baugenehmigungen - in ihrer für das Revisionsverfahren bindenden Auslegung durch das Berufungsgericht - nur zur Nutzung als Lager genehmigt worden sind, künftig (auch) zum Verkauf nutzen. Das stellt eine Nutzungsänderung auch im Sinne des § 29 Satz 1 BauGB dar, so daß im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen ist, ob das Vorhaben der Klägerin mit den §§ 30 bis 37 BauGB übereinstimmt.

Der Wechsel von reiner Lagerung zu einer Nutzung zum Verkauf oder jedenfalls auch zum Verkauf verläßt zum einen die jeder einzelnen Art von Nutzung eigene Variationsbreite. Reine Lagerung von Waren einerseits und Warenlagerung mit gleichzeitigem Verkauf andererseits sind im äußeren Erscheinungsbild hinreichend deutlich voneinander zu unterscheidende Modalitäten der Benutzung, an die sich auch rechtliche Folgerungen knüpfen können. Veränderungen der für Verkaufszwecke bzw. auch für Verkaufszwecke zur Verfügung stehenden Fläche eines Einzelhandelsbetriebes sind zum anderen auch geeignet, städtebauliche Belange neu zu berühren und insofern die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt erneut aufzuwerfen (vgl. Urteil vom 11. November 1988 - BVerwG 4 C 50.87 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG/BauGB Nr. 252 = NVwZ-RR 1989, 340). Denn die Größe der Verkaufsfläche trägt zur Kapazität, Wettbewerbskraft und Attraktivität eines Handelsbetriebes bei und wirkt sich von daher auf eine geordnete städtebauliche Entwicklung, insbesondere auf die Struktur des Handels und der Versorgung in dem betreffenden Gebiet aus (vgl. § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB). Von der städtebaulichen Erheblichkeit der Verkaufsflächengröße von Handelsbetrieben geht auch die Baunutzungsverordnung aus, selbst wenn sie den Begriff der Verkaufsfläche nicht ausdrücklich erwähnt. So beantwortet sich etwa die Frage, ob ein Betrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 oder Nr. 3 BauNVO ein großflächiger Betrieb ist, nach dem Umfang seiner Verkaufsfläche (vgl. Urteile vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 19.85 - Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 9 = NVwZ 1987, 1076 und - BVerwG 4 C 30.86 - Buchholz 310 § 75 VwGO Nr. 13 = NVwZ 1987, 969). Der Verordnungsgeber hat dabei im Rahmen der Vermutungsregelung in § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO, die ebenfalls die Größe der Verkaufsfläche als städtebaulich erhebliches Merkmal im Auge hat, auf der Basis von Erfahrungswerten des Handels ein bestimmtes durchschnittliches Verhältnis von insgesamt vorhandene Geschoßfläche zu dem typischerweise für Verkaufszwecke zur Verfügung stehenden Teil dieser Fläche, nämlich 2/3 der Geschoßfläche, zugrunde gelegt (vgl. Beschluß vom 28. Juli 1989 - BVerwG 4 B 18.89 - ZfBR 1989, 266 [BVerwG 03.08.1989 - BVerwG 4 B 70.89]). Ob und ggf. in welchem Umfang eine solche Relation von Geschoßfläche und Verkaufsfläche den heute im Einzelhandel vorherrschenden Verhältnissen noch entspricht, kann hier offenbleiben. Die der Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO zugrundeliegende Vorstellung des Verordnungsgebers von einem typischen Verhältnis zwischen Geschoßfläche und Verkaufsfläche hindert ohnedies nicht, hiervon abweichende besondere Verhältnisse in bestimmten Einzelhandelsbetrieben angemessen zu berücksichtigen. Soweit es - wie hier - um die Frage geht, ob die von der Klägerin gewollte Umstrukturierung ihres Betriebes, bei der im Ergebnis zwischen Lager und Verkauf nicht mehr unterschieden werden soll, bodenrechtliche Gesichtspunkte neu berührt und deshalb als nach §§ 30 ff. BauGB zu beurteilenden Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Satz 1 BauGB zu werten ist, hat das Berufungsgericht ohne Verletzung von Bundesrecht entschieden, daß die damit einhergehende Vergrößerung der Verkaufsfläche städtebaulich relevant ist. Die Klägerin strebt mit ihren Maßnahmen - gleichviel, ob diese den Umsatz steigern oder unmittelbar nur die Kosten senken sollen, - eine effektivere Betriebsführung an; diese ist geeignet, Anziehungskraft und Wettbewerbsfähigkeit ihres Unternehmens mit Wirkung auf die in § 1 Abs. 5 BauGB genannten Belange zu erhöhen.

Das Vorhaben der Klägerin ist gemäß § 30 BauGB nicht zulässig. Es steht in Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans "Gewerbegebiet-West, Gemeinde O., Ortsteile G." der Beigeladenen. Für das Gebiet, in dem die Klägerin ihr Vorhaben einer Nutzungsänderung verwirklichen will, setzt der Plan gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ein Sondergebiet für ein Einzelhandelsgroßprojekt fest. Nach Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen ist im Sondergebiet nur eine maximale Verkaufsfläche von 8.000 qm zulässig. Diese Höchstgrenze der Verkaufsfläche wird mit der von der Klägerin beabsichtigten Umnutzung überschritten. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts würde die für Verkaufszwecke insgesamt zur Verfügung stehende Nutzfläche im Betrieb der Klägerin bei Einbeziehung der beiden Lagerräume in dem im Bauantrag angegebenen Umfang 9.362 qm betragen.

Der Bebauungsplan ist wirksam. Er enthält die in § 30 BauGB genannten Mindestfestsetzungen. Formelle oder materielle Bedenken, die sich gegen die Gültigkeit des Bebauungsplans im ganzen richten, hat das Berufungsgericht verneint. Das greift auch die Revision nicht an. Auch die im Bebauungsplan festgesetzte Höchstgrenze der zulässigen Verkaufsfläche ist wirksam. Für den Begriff der Verkaufsfläche in Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans hat der Ortsgesetzgeber, wie sich aus der Begründung des Planes ergibt, die in der Bekanntmachung der Bayerischen Staatsministerien für Landesentwicklung und Umweltfragen, Wirtschaft und Verkehr und des Innern vom 5. September 1975 (MABl. S. 980) enthaltene Definition zugrunde gelegt. Diese versteht nach den Feststellungen des Berufungsgerichts unter Verkaufsfläche den Teil der Geschäftsfläche, auf dem üblicherweise die Verkäufe abgewickelt werden (einschließlich Kassenzone, Gänge, Schaufenster und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände sowie innerhalb der Verkaufsräume befindliche und diese miteinander verbindende Treppen und Aufzüge); Verkehrsflächen außerhalb des absperrbaren Bereichs sollen dagegen nicht den Verkaufsflächen zugerechnet werden. Damit ist der Begriff der Verkaufsfläche hinreichend bestimmbar, um als Grundlage differenzierender Festsetzungen in einem Bebauungsplan zu dienen (vgl. hierzu auch Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 77.84 - BVerwGE 77, 317 <322>; kritisch dagegen Jahn, DVBl. 1988, 273 <274 f.>; Birk, VBlBW 1988, 281 <286, Fußnote 64>). Das Berufungsgericht hat den ortsrechtlichen Begriff der Verkaufsfläche im Sinne des hier anzuwendenden Bebauungsplans dahin ausgelegt, daß dazu auch bei sog. "integrierter Lagerhaltung" alle dem Verkauf dienenden und den Kunden zu Verkaufszwecken zugänglichen Flächen zu rechnen seien; Lagerräume, die gleichzeitig auch dem Verkauf dienen, hätten als Verkaufsräume zu gelten. Diese Auslegung ist - wie sich schon aus den Ausführungen zur Frage der Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Satz 1 BauGB ohne weiteres ergibt - mit Bundesrecht, insbesondere mit § 1 Abs. 5 BauGB und den Regelungen der Baunutzungsverordnung, vereinbar (vgl. auch Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 11 BauNVO Rz. 79; OVG Münster, NVwZ 1989, 676 [OVG Nordrhein-Westfalen 03.11.1988 - 11 A 2310/86] <678>). Insbesondere ist nicht geboten, in Fällen der sog. "integrierten Lagerhaltung" bzw. des "Verkaufs ab Lager" noch eine Einzelabgrenzung von Lagerflächen und "echten" Verkaufsflächen vorzunehmen. Angesichts der insoweit regelmäßig ohne größeren Aufwand jederzeit möglichen tatsächlichen Veränderungen verlöre der Begriff der Verkaufsfläche dann übrigens auch seine erforderliche Praktikabilität und Berechenbarkeit.

Der Gemeinde ist es gestattet, in einem Bebauungsplan, mit dem sie gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO ein Sondergebiet für einen großflächigen Handelsbetrieb festsetzt, nach Quadratmetergrenzen bestimmte Regelungen über die höchstzulässige Verkaufsfläche zu treffen. Anders als die Klägerin meint, handelt es sich dabei nicht um eine Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung, die unzulässig wäre, weil sie nicht mit Hilfe eines der von § 16 Abs. 2 BauNVO insoweit zugelassenen Parameter (Grundfläche, Geschoßfläche) vorgenommen worden ist. Vielmehr handelt es sich - ungeachtet der mit ihr bezweckten Größenbegrenzung - um eine Vorschrift über die Art der baulichen Nutzung. Bereits der Verordnungsgeber hat innerhalb des Ersten Abschnitts der Baunutzungsverordnung in § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO mit der Bestimmung über Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsbetriebe ein Baugebiet besonderer Art mit einem bestimmten Typ der baulichen Nutzung festgelegt (vgl. Urteil vom 3. Februar 1984 - BVerwG 4 C 54.80 - BVerwGE 68, 342 <345, 347 f.>). Diese Nutzungsart bestimmt sich - wie bereits dargelegt - nach der Größe der Verkaufsfläche (vgl. Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 19.85 - a.a.O.). Hieran knüpft der Ortsgesetzgeber an, wenn er in einem Bebauungsplan für ein Sondergebiet Verkaufsflächengrenzen für Einzelhandelsgroßbetriebe festsetzt. Mit solchen Regelungen über höchstzulässige Verkaufsflächen fächert er in Fortführung des vom Verordnungsgeber geschaffenen Konzepts einer nach der Betriebsgröße abgegrenzten besonderen Nutzungsart "großflächiger Einzelhandel" diese Art der Nutzung weiter auf. Das schließt übrigens nicht aus, daß er in einem solchen Bebauungsplan daneben auch Regelungen über das Maß der baulichen Nutzung unter Verwendung der in § 16 Abs. 2 BauNVO genannten Größenordnungen trifft, wie dies auch im hier anzuwendenden Bebauungsplan geschehen ist.

Im Rahmen der hiernach zulässigen näheren Bestimmung der Art der Nutzung durch Verkaufsflächenbegrenzungen ist der Satzungsgeber in einem Sondergebiet nicht von vornherein auf die Ausprägung solcher nach ihrer Größe abgrenzbarer Arten von baulichen Nutzungen oder baulichen Anlagen beschränkt, die sich auf die dem Typenkatalog der Baunutzungsverordnung zugrundeliegenden Nutzungsarten zurückführen lassen. Der Senat hat allerdings in seinem Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 77.84 - (BVerwGE 77, 317 <321 f.>) für den Fall eines Bebauungsplans, der ein Gewerbegebiet festsetzt, entschieden, daß § 1 Abs. 9 BauNVO Festsetzungen, die auf die Größe von Anlagen abstellen, etwa auf die Verkaufsfläche von Handelsbetrieben, nur insoweit zuläßt, als dadurch bestimmte Anlagetypen - ggf. auch unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse in der Gemeinde - zutreffend gekennzeichnet werden (vgl. auch Urteil vom 30. Juni 1989 - BVerwG 4 C 16.88 - Buchholz 406.12 § 8 BauNVO Nr. 9 = ZfBR 1990, 27). Der Grund hierfür liegt darin, daß sich die Differenzierungsmöglichkeit nach § 1 Abs. 9 BauNVO auf Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen und sonstigen Anlagen bezieht. Sie hat, ebenso wie die Differenzierungsmöglichkeit nach § 1 Abs. 5 BauNVO, mit der sie in einer zusammenhängenden Stufenfolge zu sehen ist, den Katalog der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung und die für diese in den einzelnen Baugebietsvorschriften genannten Arten von Nutzungen zum Ausgangspunkt und darf sich hiervon nicht vollkommen lösen. Bei einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO hingegen bestimmt die Gemeinde selbst die Zweckbestimmung des Gebietes und die Art der in dem Gebiet zulässigen Nutzungen. Sie ist dabei weder an die §§ 2 bis 9 BauNVO noch - bei Differenzierungen - an § 1 Abs. 4 ff. BauNVO gebunden (vgl. Beschluß vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 6 = NVwZ 1985, 338; Urteil vom 18. August 1989 - BVerwG 4 C 12.86 - ZfBR 1990, 38). Die Zulässigkeit der von der Gemeinde für Sondergebiete getroffenen Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung findet ihre Grundlage vielmehr unmittelbar in den §§ 10, 11 BauNVO. Dies gilt auch für Größenbegrenzungen der Verkaufsfläche in einem Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel. Die im Bebauungsplan insoweit festgesetzte Grenze muß nicht einen bestimmten Anlagentyp als Unterart einer der in der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungsarten repräsentieren. Vielmehr bildet die Gemeinde in einem von ihr zulässigerweise festgesetzten Sondergebiet selbst den Anlagentyp durch die von ihr bestimmte Größenbegrenzung.

Freilich muß die von der Gemeinde getroffene Bestimmung über eine höchstzulässige Verkaufsfläche der Sache nach städtebaulich begründet sein (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB) und den Anforderungen des Abwägungsgebotes (§ 1 Abs. 6 BauGB) genügen; willkürliche Verkaufsflächengrenzen darf die Gemeinde im Bebauungsplan nicht ziehen. Auch insoweit ergeben sich aber auf der Grundlage des vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts hier keine Bedenken gegen die Gültigkeit der planerischen Festsetzung. Die Grenze von 8.000 qm als maximale Verkaufsfläche ist nach der Begründung des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der bisherigen Entwicklung des Unternehmens der Klägerin und des Ergebnisses eines Raumordnungsverfahrens deshalb gewählt worden, weil das Vorhaben in dieser Größe einerseits den Zielen der Raumordnung gerade noch entspricht und andererseits dem Unternehmer ein Anreiz zur Sanierung und Neuordnung der Verkaufsfläche gegeben werden sollte. Im Verfahren der Genehmigung des Bebauungsplans hat die Genehmigungsbehörde - trotz Überschreitung der nach der Auffassung der höheren Landesplanungsbehörde mit 7.600 qm gerade noch hinnehmbaren Verkaufsflächengröße - eine oberste Grenze von 8.000 qm im Hinblick auf die Belange der Klägerin als abwägungsgerecht und vertretbar angesehen. Die in Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans enthaltene Verkaufsflächengrenze ist mithin nicht etwa beziehungslos aus der Luft gegriffen, sondern markiert vielmehr unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Falles das Höchstmaß der Größe des Betriebes der Klägerin, bei dem die mit ihm verbundenen, städtebaulich erheblichen Auswirkungen als noch hinnehmbar erscheinen.

Ohne Erfolg wendet die Klägerin ein, daß ihr mit der Verkaufsflächenbegrenzung die volle Ausnutzung der nach dem Bebauungsplan zulässigen Geschoßflächenzahl unmöglich gemacht werde. Dabei kann hier dahinstehen, ob und ggf. in welchem Maße Verkaufsflächenbegrenzungen und Bestimmungen über das Nutzungsmaß etwa dann in einem Bebauungsplan miteinander zu harmonisieren sind, wenn von solchen Regelungen mehrere in einem Plangebiet ansässige Eigentümer oder selbständige Betriebe betroffen sind. Im vorliegenden Fall, in dem die Verkaufsflächenbegrenzung sich nur für ein Unternehmen auswirkt, gilt sie jedenfalls unabhängig von der Bestimmung des Nutzungsmaßes durch die Geschoßflächenzahl mit eigenständiger Bedeutung. Der Klägerin wird im übrigen nicht verwehrt, das nach dem Bebauungsplan höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung durch andere zulässige Nutzungen außer für Zwecke des Verkaufs auszuschöpfen.

Die auf die Bestimmung des Begriffs der Verkaufsfläche im Sinne des anzuwendenden Bebauungsplans und auf deren konkrete Berechnung bezogenen Verfahrensrügen der Klägerin greifen nicht durch. Nach der vom Berufungsgericht vertretenen Rechtsauffassung kam es weder auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens noch auf weitere tatsächliche Feststellungen zum genauen Umfang der Verkaufsfläche im Betrieb der Klägerin an. Bei einer Gesamtverkaufsfläche von 9.362 qm, wie sie sich aufgrund der vorgenommenen Umstrukturierung des Betriebes nach den Darlegungen des Berufungsgerichts und im übrigen auch aus den von der Klägerin erstellten Berechnungen ergibt, ist nicht ersichtlich und von der Klägerin auch nicht substantiiert dargelegt worden, inwiefern tatsächliche Ermittlungen zu dem Ergebnis hätten führen können, daß die 8.000 qm-Grenze hier nicht überschritten wird.

Ist hiernach die von der Klägerin zur Genehmigung gestellte Erweiterung der Verkaufsfläche mit den gültigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar (§ 30 BauGB), so kommt auch ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) hier nicht in Betracht. Nachdem der Satzungsgeber mit der Festlegung der maximalen Verkaufsfläche auf 8.000 qm im Bebauungsplan - wie im einzelnen bereits dargelegt wurde - unter besonderer Berücksichtigung der privaten Interessen der Klägerin schon an die oberste Grenze des städtebaulich noch Vertretbaren gegangen ist, müßte jede weitere Abweichung nach oben notwendig in Widerspruch zu öffentlichen Belangen geraten; eine solche Abweichung wäre ferner - wie keiner weiteren Darlegung bedarf - auch städtebaulich nicht vertretbar und würde die Grundzüge der Planung berühren. Die Frage, inwieweit von Festsetzungen über die maximale Verkaufsfläche Befreiung erteilt werden kann, um dauerhaften Besonderheiten in Struktur und Abwicklung einzelner Betriebe, etwa auch der sog. "integrierten Lagerhaltung" oder des "Verkaufs ab Lager", Rechnung zu tragen, bedarf deshalb hier keiner weiteren Erörterung.

Ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung für die Nutzungsänderung steht der Klägerin schließlich auch nicht unter Berücksichtigung des von ihr erstmals in der Revisionsbegründung angeführten Gesichtspunktes des Bestandsschutzes (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) zu. Aus dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daß der Klägerin nur bei Genehmigung der von ihr vorgenommenen Umstrukturierung ihres Betriebes und der damit verbundenen Erweiterung der Verkaufsfläche eine zeitgemäße und funktionsgerechte Fortführung ihres Betriebes möglich sei (vgl. Urteil vom 17. Januar 1986 - BVerwG 4 C 80.82 - BVerwGE 72, 362 <363>).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.