II.

Die zulässige Revision ist unbegründet (§ 144 Abs. 2 VwGO). Das Urteil des Verwaltungsgerichts beruht nicht auf der Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

Der Kläger ist zwar Berechtigter im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG. Das Vermögensamt hat dies im Bescheid vom 20. April 1995 festgestellt. Dieser wurde insoweit nicht angefochten. Im Übrigen trifft dies auch in der Sache zu. Der Kläger hat das Eigentum an dem streitbefangenen Grundstück durch eine schädigende Maßnahme im Sinne des § 1 VermG verloren. Das Grundstück wurde durch den staatlichen Verwalter an die Beigeladenen veräußert (§ 1 Abs. 1 Buchst. c VermG).

Die Rückübertragung ist aber ausgeschlossen, weil die Beigeladenen in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben haben (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VermG).

Entgegen der Auffassung des Klägers haben die Beigeladenen 1971 das Hausgrundstück im Sinne des § 4 Abs. 2 VermG "erworben". Der Rat der Stadt und die Beigeladenen haben einen Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen. Anschließend kam es zur Vollendung des Rechtserwerbs durch Eintragung in das Grundbuch (vgl. hierzu u.a. Beschlüsse vom 29. Oktober 1993 - BVerwG 7 B 185.93 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 3 S. 4 und vom 23. Januar 1995 - BVerwG 7 B 192.94 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 13 S. 30). Ob dieser rechtmäßig war, ist ohne Bedeutung; maßgeblich ist vielmehr allein, ob dem Erwerber eine Eigentümerstellung verschafft wurde, die gemessen an der Rechtswirklichkeit in der DDR unangreifbar war (stRspr, vgl. Urteil vom 18. Januar 1996 - BVerwG 7 C 20.94 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 25 S. 60 <61 f.>).

Unredlich ist ein Erwerb nur dann, wenn er auf einer sittlich anstößigen Manipulation beruht, an der der Erwerber in vorwerfbarer Weise beteiligt war. Dies ist gemeinsames Merkmal der in § 4 Abs. 3 VermG beispielhaft genannten Fallgruppen (stRspr, vgl. u.a. Beschluss vom 2. April 1993 - BVerwG 7 B 22.93 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 1 S. 1 und Urteil vom 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - BVerwGE 97, 286 <290> = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 12 S. 21 <24 f.>). Eine solche den Beigeladenen zurechenbare sittlich anstößige Manipulation liegt nicht vor.

Zu Unrecht meint die Revision, der Erwerb sei gemäß § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG als unredlich anzusehen. Nach dieser Vorschrift ist ein Rechtserwerb in der Regel unredlich, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen. Jedoch kann nicht jede aus einem Verstoß gegen die allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätze oder eine ordnungsgemäße Verwaltungspraxis resultierende Fehlerhaftigkeit des Erwerbsgeschäfts den Tatbestand des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG erfüllen. Vielmehr muss der Verstoß bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen lassen, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen (stRspr, vgl. u.a. Urteil vom 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - a.a.O. sowie Beschluss vom 26. Mai 1999 - BVerwG 8 B 209.98 - n.v., amtl. Umdruck S. 3). Weitere Voraussetzung ist, dass der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen. Daran fehlt es hier.

Es ist schon fraglich, ob eine sittlich anstößige Manipulation bei Begründung des Mietverhältnisses hier zur Folge hätte, dass der spätere Erwerb als unredlich anzusehen wäre. Die für die Annahme mangelnder Redlichkeit in Betracht kommenden Umstände müssen nämlich erwerbsbezogen in dem Sinne sein, dass sie den Erwerbsvorgang als solchen betreffen und diesen als auf einer sittlich anstößigen Manipulation beruhend erscheinen lassen. Das ist nicht mehr der Fall, wenn die Anstößigkeit sich auf einen Vorgang bezieht, der zwar bei einer bloßen Kausalitätsbetrachtung ursächlich für die sich später eröffnende Erwerbschance gewesen ist, dem aber keinerlei "Ausstrahlungswirkung" auf den späteren Erwerb mehr zukommt (vgl. Beschlüsse vom 15. April 1998 - BVerwG 7 B 114.98 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 54 S. 124 f., vom 21. Juni 1999 - BVerwG 8 PKH 7.99 - n.v., amtl. Umdruck S. 2 f. und vom 16. November 1999 - BVerwG 8 B 178.99 - n.v., amtl. Umdruck S. 3). Ob Vorgänge beim Einzug der Beigeladenen in das Haus noch in diesem Sinne auf den Erwerb "ausstrahlen", kann hier dahingestellt bleiben; denn jedenfalls wurde beim Bezug des Gebäudes nicht in manipulativer Weise gegen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätze oder eine ordnungsgemäße Verwaltungspraxis der DDR verstoßen.

Die Beigeladenen haben - entgegen der Auffassung des Klägers - nicht unter vorsätzlichem Verstoß gegen Rechtsvorschriften der DDR Besitz von dem Haus ergriffen. Bereits vor der Wohnraumzuweisung begannen sie zwar die Wohnung instand zu setzen. Ob dies in der DDR allgemein übliche Praxis war, wie der Beklagte und die Beigeladenen meinen, ist hier nicht entscheidend. Denn die damals allein das Haus bewohnende Frau K. hat die Beigeladenen das Haus betreten lassen, ohne dass ein entgegenstehender Wille des Eigentümers erkennbar war. Darin liegt weder ein Hausfriedensbruch noch eine verbotene Eigenmacht. Dass die Beigeladenen vor der Wohnraumzuweisung in das Haus eingezogen sind, hat das Verwaltungsgericht nicht festgestellt. Verfahrensrügen hat der Kläger nicht erhoben. Deshalb sind insoweit seine Vorwürfe gegen die Beigeladenen unbeachtlich.

In Auslegung und Anwendung der Wohnraumlenkungsverordnung ist das Verwaltungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, es sei nicht erkennbar, dass die Wohnraumzuweisung an die Beigeladenen von sachfremden Kriterien beeinflusst war und dass hierbei gegen Bestimmungen des DDR-Rechts verstoßen wurde. Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Auch die Veräußerung selbst lässt keine Manipulation erkennen. Sie erfolgte auf der Grundlage der "Verordnung über die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermögens von Eigentümern, die die Deutsche Demokratische Republik ungesetzlich verlassen haben, gegenüber Gläubigern in der Deutschen Demokratischen Republik" vom 11. Dezember 1968 (GBl DDR II 1969 S. 1, abgedruckt in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Anhang I 12 - Verwalter-Verordnung -). Danach konnte der Verwalter einen verwalteten Vermögenswert u.a. verkaufen, wenn die Befriedigung von Forderungen auf andere Weise nicht möglich war (§ 1 Abs. 2 2. Alternative Verwalter-Verordnung). Anhand der tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts lässt sich nicht abschließend klären, ob danach die Voraussetzungen für den Verkauf vorlagen. Dies kann jedoch dahinstehen. Jedenfalls mussten die Beigeladenen nicht wissen, dass - möglicherweise - gegen die Verwalter-Verordnung verstoßen wurde. Das Tatbestands-Merkmal "hätte wissen müssen" im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG ist gleich bedeutend mit fahrlässiger Unkenntnis (vgl. Urteil vom 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 - BVerwGE 95, 108 <115> = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 7 S. 3 <9> sowie Beschluss vom 7. Juni 1999 - BVerwG 8 B 137.99 - n.v., amtl. Umdruck S. 3). Entscheidend ist insoweit, ob der Erwerber den (möglichen) Rechtsverstoß bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen können (vgl. Beschluss vom 27. Januar 1999 - BVerwG 8 B 179.98 - n.v., amtl. Umdruck S. 4). Fahrlässige Unkenntnis ist den Beigeladenen hier jedoch nicht vorzuwerfen. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass Verkäufe durch den staatlichen Verwalter zur Lebenswirklichkeit der DDR gehört haben und daher nicht davon ausgegangen werden kann, es habe sich aus der Sicht eines durchschnittlichen DDR-Bürgers grundsätzlich um ein zweifelhaftes Rechtsgeschäft gehandelt. Auch hat die Vertreterin des Rates der Stadt anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags ausdrücklich erklärt, zum Verkauf des Grundstücks berechtigt zu sein. Dieser Erklärung durften die Beigeladenen vertrauen.

Allerdings wurde das streitgegenständliche Grundstück nicht durch den eingesetzten staatlichen Verwalter, den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung, sondern durch den Rat der Stadt verkauft. Dieser Verstoß gegen DDR-Recht lässt jedoch bei objektiver Betrachtung nicht die Absicht erkennen, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen. Das Auftreten eines nicht mit der Treuhandverwaltung beauftragten und vom verfügungsbefugten Verwalter auch nicht bevollmächtigten staatlichen Organs weist dann auf eine sittlich anstößige Manipulation hin, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Verwalter bewusst ausgeschaltet werden sollte, etwa weil sich die staatlichen Stellen seiner Mitwirkung an dem Rechtsgeschäft nicht sicher waren (vgl. Urteil vom 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - BVerwGE 97, 286 <290 f.> = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 12 S. 21 <25>). So verhielt es sich hier aber nicht. In der Verwaltungspraxis der DDR entschied intern der Rat des Kreises bzw. des Stadtkreises, ob ein staatlich verwaltetes Grundstück verkauft wurde. Der staatliche Verwalter war nur ausführendes Organ (vgl. Urteil vom 19. Juli 2000 - BVerwG 8 C 20.99 - zur Veröffentlichung in der amtlichen Sammlung und in Buchholz unter 428 § 4 VermG vorgesehen -, amtlicher Umdruck S. 9 f.). Vollzieht die intern entscheidende Stelle ihre Entscheidung selbst, wird der Erwerbsvorgang dadurch nicht im dargestellten Sinne gezielt beeinflusst.

Auch aus dem Umstand, dass der Kaufvertrag vom Liegenschaftsdienst des Rates des Bezirks beurkundet wurde, lässt sich entgegen der Ansicht der Revision kein Verstoß gegen Rechtsvorschriften der DDR im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG herleiten. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts war der Liegenschaftsdienst beim Rat des Bezirks aufgrund der "Verordnung über die Übertragung der Angelegenheiten der Freiwilligen Gerichtsbarkeit" vom 15. Oktober 1952 (GBl DDR I S. 1057) i.V.m. dem Beschluss des Ministerrates der DDR über die Veränderung der Leitung, Organisation und Arbeitsweise der Liegenschaftsdienste vom 8. Dezember 1964 (GBl DDR II 1965 S. 479) für die Beurkundung des Kaufvertrags zuständig. Ob dies zutrifft, ist nicht entscheidend. Jedenfalls wurde ein eventueller Formmangel bereits 1971 geheilt. Mit Auflassung und Eintragung der Beigeladenen in das Grundbuch wurde der Kaufvertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig (§ 313 Satz 2 BGB). Damit lag kein Verstoß gegen Rechtsvorschriften der DDR mehr vor.

Eine Manipulation bei dem Grundstückserwerb ergibt sich auch nicht aus der Höhe des Kaufpreises. Der vereinbarte Kaufpreis lag zwar um 800 Mark unter dem von einem Sachverständigen unter dem 1. März 1971 ermittelten Grundstückswert. Darin liegt aber kein Verstoß gegen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätze oder eine ordnungsgemäße Verwaltungspraxis der DDR. Vielmehr war dies - wie das Verwaltungsgericht dargelegt hat - sachlich gerechtfertigt. Bereits vor Erstellung des Gutachtens hatten die Beigeladenen in größerem Umfang finanzielle Mittel zur Instandhaltung des Gebäudes eingesetzt. Von dem gutachterlich ermittelten Grundstückswert wurde nur deshalb abgewichen, um diese Aufwendungen (teilweise) auszugleichen. Diese Aufwendungen wurden - entgegen der Auffassung des Klägers - nicht etwa doppelt berücksichtigt, denn in dem Sachverständigengutachten waren vor Erstellung des Gutachtens durchgeführte Instandsetzungen nicht bereits wertmindernd angesetzt worden.

Schließlich ist der Rechtserwerb nicht aus anderen als den in § 4 Abs. 3 VermG beispielhaft genannten Gründen als unredlich anzusehen. Denn der Erwerb beruht auch sonst nicht auf einer sittlich anstößigen Manipulation. Zwar gaben die Beigeladenen im Kaufantrag vom Februar 1971 unzutreffend an, der Erwerb des Hauses sei ihnen vom Kläger zugesichert worden. Darauf beruht jedoch der Rechtserwerb nicht. Nach Anordnung der staatlichen Verwaltung spielten nämlich Wünsche des in der Bundesrepublik lebenden Eigentümers hinsichtlich der Person des Erwerbers und der Bedingungen des Verkaufs keine Rolle mehr.