I.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines in Grömitz etwa 70 m südwestlich der Strandallee liegenden Grundstücks, das sie 1974 nach Abbruch des vormals dreigeschossigen Hotelgebäudes mit einem siebengeschossigen Hotel- und Appartementgebäude bebaut hat. Der dafür unter dem 20. November 1973 erteilten Baugenehmigung war am 22. Februar 1973 ein Vorbescheid vorausgegangen, in dem der Beklagte der Klägerin antragsgemäß die Erteilung der Baugenehmigung in Aussicht gestellt hatte, dabei jedoch - soweit es hier interessiert - mit zwei Einschränkungen hinter dem Antrag der Klägerin zurückgeblieben war: Während die Klägerin um die Genehmigung von neun Geschossen nachgesucht hatte, bestimmte der Vorbescheid, daß acht Geschosse nichtüberschritten werden dürften. Außerdem sah er einschränkend vor, daß nur 30 % der zulässigen Geschoßfläche der Wohnnutzung zugeführt werden dürften. Gegen diese Einschränkungen wendet sich die Klägerin.

Das Grundstück der Klägerin gehört zu einem Gebiet, das früher im wesentlichen mit zwei- bis dreigeschossigen Hotels und Pensionen bebaut war. Seit 1975 liegt es im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 32.2 "Kurgebiet Mitte". Dieser Bebauungsplan wurde von der beigeladenen Gemeinde am 25. Oktober 1972 beschlossen, später noch wiederholt geändert, vom beigeladenen Minister am 7. Februar 1974 genehmigt, jedoch erst am 19. November 1975 gemäß § 12 BBauG bekanntgemacht. Er weist das Grundstück der Klägerin in Übereinstimmung mit dem zwar am 11. September 1973 beschlossenen, aber erst am 28. Juli 1975 in Kraft getretenen Flächennutzungsplan als Teil eines Sondergebiets (Kurgebiet) aus. Dieser Flächennutzungsplan von 1975 hat den vorangegangenen Flächennutzungsplan von 1965 ersetzt.

Die Zahl der höchstens zulässigen Vollgeschosse ist für das Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 32.2 unterschiedlich festgesetzt: Für das Grundstück der Klägerin sind sieben Geschosse zugelassen, für das östlich benachbarte Grundstück zwölf und für das nordwestlich benachbarte Grundstück drei. Die restlichen Grundstücke des Plangebietes dürfen mit höchstens sechsgeschossigen Häusern bebaut werden.

Für das Grundstück der Klägerin waren im ersten Planentwurf (1971) zehn Geschosse vorgesehen, dann in dem gemäß § 2 Abs. 6 BBauG ausgelegten Entwurf nur noch sechs Geschosse, die mit dem Satzungsbeschluß vom 25. Oktober 1972 auf acht erhöht, dann aber durch einen Änderungsbeschluß vom 29. März. 1973 wieder auf sieben Geschosse zurückgeführt wurden. Bei den anderen Grundstücken wechselte die Planung inähnlicher Weise. So waren für das östliche Nachbargrundstück, das mittlerweile plangemäß mit einem zwölfgeschossigen Hotel bebaut ist, zunächst 13 und dann sogar 14 Geschosse vorgesehen.

Die Art der baulichen Nutzung ist im Bebauungsplan Nr. 32.2 für diesen Teilbereich in Nr. 1.2 des Plantextes nach § 11 Abs. 2 BauNVO wie folgt festgesetzt:

"In dem in der Planzeichnung festgesetzten SOb-Gebiet (Kurgebiet) sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Kur- und Erholungsheime, Folgeeinrichtungen wie Läden, Schank- und Speisewirtschaften, bäderwirtschaftliche und sportliche Einrichtungen, Arztpraxen sowie Betriebswohnungen i.S. von § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO zulässig. Bis zu 30 % der zulässigen Geschoßfläche kann eine Wohnnutzung zugelassen werden."

Die Klägerin suchte im Januar 1973 beim Beklagten um die Erteilung eines Bauvorbescheides für einen neungeschossigen "Hotel-Appartement-Neubau" nach, der im Erdgeschoß für ein Restaurant und im übrigen für "92 Appartements (Hotel- bzw. Wohnappartements)" genutzt werden sollte. Bereits vorher, nämlich im November 1972, hatte sie im Zusammenhang mit einer vorangegangenen Bauvoranfrage die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans für sich und ihre Rechtsnachfolger schriftlich anerkannt und nach § 33 BBauG um die Genehmigung des Vorhabens gebeten. Der Beklagte entsprach dem Antrag vom Januar 1973 mit Zustimmung der Beigeladenen durch Vorbescheid vom 22. Februar 1973 gemäß § 33 BBauG, dies jedoch mit den bereits erwähnten Einschränkungen, daß nur acht Vollgeschosse zulässig seien und die in Nr. 1.2 des Plantextes vorgesehene Art der baulichen Nutzung eingehalten werden müsse. Im November 1973 erteilte der Beklagte der Klägerin entsprechend dem Vorbescheid die Baugenehmigung. Dabei wurde jedoch - mit Rücksicht auf die mittlerweile im Planverfahren erfolgteÄnderung - antragsgemäß nur eine siebengeschossige Bebauung zugelassen.

Die Klägerin hat im Februar und März 1973 gegen die Einschränkungen des Vorbescheides Widerspruch eingelegt, nach dessen Erfolglosigkeit Klage erhoben und in den Tatsacheninstanzen zur Begründung im wesentlichen folgendes geltend gemacht: Das Vorhaben sei nach § 34 BBauG uneingeschränkt zulässig. Der Bebauungsplan Nr. 32.2 sei nichtig. Die Voraussetzungen für die Ausweisung eines Sondergebietes seien nicht gegeben. Auch die Art der baulichen Nutzung habe nicht derart beschränkt werden dürfen. Der Plan ziele darauf, den Verkauf von Eigentumswohnungen zu verhindern. Die Verfolgung eines solchen Zieles werde durch die Baunutzungsverordnung nicht gedeckt. Mit der nach§ 34 BBauG maßgebenden vorhandenen Bebauung sei das Vorhaben vereinbar. Das benachbarte zwölfgeschossige Gebäude führe dazu, daß auf dem Grundstück der Klägerin eine neungeschossige Bebauung nicht verhindert werden könne. Auch das von der Klägerin nach § 33 BBauG abgegebene Anerkenntnis hindere sie nicht, sich auf § 34 BBauG zu berufen. Sie habe mit der zu§ 33 BBauG abgegebenen Erklärung keine rechtswidrigen Planfestsetzungen anerkennen wollen.

Die Klägerin hat - in der Fassung des zweiten Rechtszuges - dem Sinne nach beantragt,

hilfsweise,

hilfsweise

Der Beklagte hat an den ergangenen Bescheiden festgehalten und um Abweisung der Klage gebeten.

Die Beigeladenen haben den Standpunkt des Beklagten unterstützt, ohne eigene Anträge zu steilen.

Das Verwaltungsgericht hat durch Urteil vom 14. November 1973 die Klage abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht hat durch Urteil vom 15. Dezember 1975 die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt:

Der von der Klägerin in erster Linie verfolgte Anfechtungsantrag müsse schon deshalb erfolglos bleiben, weil die beanstandeten Einschränkungen des Vorbescheides als sog. modifizierende Nebenbestimmungen keiner gesonderten Anfechtung unterlägen. Der Verpflichtungsantrag sei zwar der bei dieser Sachlage angemessene Rechtsbehelf, jedoch ebenfalls unbegründet. Das über den Vorbescheid vom 22. Februar 1973 hinausgehende Vorhaben der Klägerin widerspreche dem Bebauungsplan Nr. 32.2 und sei daher nach § 30 BBauG unzulässig. Die Gültigkeit des Bebauungsplanes Nr. 32.2 begegne keinen durchgreifenden Bedenken. Er sei ohne Verfahrensfehler zustande gekommen und auch entsprechend § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Ebensowenig leide er an materiellen Mängeln. Das sei für die Beschränkung auf eine siebengeschossige Bauweise von vornherein nicht problematisch. Die auf Nr. 1.2 des Plantextes zurückgehende Nutzungsregelung begegne indessen gleichfalls keinen Bedenken. Sie entspreche § 11 Abs. 2 BauNVO. Was die Klägerin gegen die Ausweisung als Sondergebiet einwende, halte der Nachprüfung nicht stand. Ein Kurgebiet in einem Seebad sei auch dann der geradezu typische Fall eines zulässigen Sondergebietes, wenn die eigentlichen Kureinrichtungen außerhalb des Plangebietes lägen. Die Abwägung der betroffenen Belange sei ebenfalls zu billigen. Die beigeladene Gemeinde habe ein keineswegs nur steuerliches, sondern auch städtebauliches Interesse an einer Steigerung des gewerblichen Fremdenverkehrs. Diesem Interesse widerspreche eine im eigentlichen Kurbereich zu stark vordringende Errichtung privater Ferienwohnungen, bei denen nach aller Erfahrung die Intensität und vor allem die Fluktuation in der Nutzung hinter der gewerblichen Beherbergung von Fremden deutlich zurückbleibe. Die Gemeinde habe, wie die wechselvolle Entwicklung des Planes Nr. 32.2 zeige und wie insbesondere in der Planbegründung vom 1. Juni 1972 zum Ausdruck komme, die diesen Gemeininteressen entgegenstehenden privaten Interessen nicht verkannt. Sie habe sich um einen gerechten Ausgleich bemüht und einen solchen Ausgleich auch erreicht. Dabei müsse vor allem bedacht werden, daß die gesamte Konzeption nicht darauf ausgehe, die Dauerwohnbedürfnisse überhaupt unbefriedigt zu lassen, sondern sie nur im unmittelbaren Einzugsbereich des Strandes in Grenzen halten wolle. Das könne nicht mißbilligt werden. Ebensowenig greife gegen die Gültigkeit des Planes durch, daß der Verkauf von Eigentumswohnungen im Kurgebiet für die Grundstückseigentümer möglicherweise rentabler sei als das Vermieten von Ferienappartements. Selbst die Tatsache, daß das vom Berufungsgericht eingeholte Sachverständigengutachten für die Gegenwart ernsthafte Zweifel begründe, ob die mit der umstrittenen Planfestsetzung verbundenen Erwartungen der Gemeinde realisierbar seien, führe nicht zur Ungültigkeit des Planes. Zur Zeit der Planaufstellung im Jahre 1972 habe noch kein Anlaß zu Bedenken gegen die Wirtschaftlichkeit der vorgesehenen gewerblichen Beherbergung bestanden. Außerdem sei nicht auszuschließen, daß die gegenwärtigen Schwierigkeiten von nur vorübergehender Art seien. Die Gültigkeit eines Bebauungsplanes kenne nicht davon abhängen, wie sich jeweils die Konjunktur darstelle. Der Bebauungsplan sei ein im förmlichen Verfahren zustande kommender Rechtssatz. Erweise sich eine Festsetzung auf Dauer als aus wirtschaftlichen Gründen unzweckmäßig, bestehe die Möglichkeit, den Plan förmlich zu ändern. Daran werde in der Regel - und so auch im vorliegenden Fall - gerade die Gemeinde selbst interessiert sein. Die Klägerin könne auch nicht verlangen, daß ihr von dem nach alledem maßgebenden Bebauungsplan Nr. 32.2 Befreiung erteilt werde. Was die Geschoßzahl anlange, fehle es bereits an einer bodenrechtlich beachtlichen Härte. Hinsichtlich der Nutzungsregelung könne eine solche Karte möglicherweise in der zweifelhaften Wirtschaftlichkeit liegen. Diese etwaige Härte sei jedoch nicht, wie es§ 31 Abs. 2 BBauG weiterhin verlange, unbeabsichtigt.

Der auf Feststellung der ursprünglich uneingeschränkten Zulässigkeit des Vorhabens gerichtete Hilfsantrag könne gleichfalls keinen Erfolg haben. Er sei zwar nach § 43 VwGO zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin habe auch vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 32.2 keinen Anspruch darauf gehabt, daß ihr ein mehr als siebengeschossiges Gebäude und eine 100 %ige private Wohnnutzung gestattet werde. Das folge allerdings nicht aus dem von der Klägerin zugunsten der Anwendbarkeit des § 33 BBauG abgegebenen Anerkenntnis. Ein solches Anerkenntnis sei zwar Voraussetzung für die Heranziehung des § 33 BBauG, enthalte aber keinen Verzicht auf etwa weitergehende Ansprüche aus § 34 BBauG. Mit Hilfe des§ 34 BBauG habe die Klägerin jedoch deshalb nichts ausrichten können, weil ihr weitergehendes Vorhaben nach der vorhandenen Bebauung bedenklich gewesen sei. Die damit beantwortete Frage müsse bei der hier gegebenen Sachlage einheitlich beurteilt werden; sie gestatte nicht, die Zahl der Geschosse und die beabsichtigte Art der Nutzung voneinander oder von dem übrigen Vorhaben zu trennen. Bei der dementsprechend notwendigen einheitlichen Beurteilung falle jedoch entscheidend ins Gewicht, daß das Gesamtvorhaben schon wegen der hohen Geschoßzahl im Widerspruch zu seiner höchstens drei- bis sechsgeschossigen Umgebung gestanden habe. Der zwölfgeschossige Bau auf dem Nachbargrundstück könne insoweit als einzelne Ausnahme nicht berücksichtigt werden. Ebenso würde eine vollständige private Wohnnutzung des Gebäudes die vorhandene städtebauliche Situation in diesem Bereich nachhaltig verschlechtert haben. Bei der gebotenen einheitlichen Beurteilung des Vorhabens habe seine Bedenklichkeit um so mehr auf der Hand gelegen, als auch die anderen etwa gleichzeitig genehmigten und errichteten mehrgeschossigen Appartementhäuser nach § 33 BBauG im Vorgriff auf den Bebauungsplan zugelassen worden seien und deshalb die vorhandene Bebauung noch nicht in dem Sinne hätte prägen können, daß im Hinblick auf ihren Bestand das Vorhaben der Klägerin genehmigungsfähig gewesen sei. Zudem liege in dem gesamten Vorgang eine so tiefgreifende Umgestaltung der Bebauung in diesem Bereich, daß es dafür unbedingt eines Bebauungsplanes bedurft habe.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie die im Berufungsverfahren gestellten Anträge weiterverfolgt.

Die Klägerin rügt die Verletzung materiellen Rechts.

Der Beklagte bittet, die Revision zurückzuweisen. Er wiederholt und vertieft die Begründung des angefochtenen Urteils.

Der beigeladene Minister unterstützt den Standpunkt des Beklagten. Die beigeladene Gemeinde hat sich im Revisionsverfahren nicht geäußert.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses beschränkt seine Stellungnahme im wesentlichen auf die Fragen, ob § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG auch bei einem parallel geschalteten Bebauungs- und Flächennutzungsplanverfahren genügt sei und ob die vorhandene Bebauung im Sinne des § 34 BBauG 1960 auch Baulichkeiten erfasse, die unter vermeintlichem Vorgriff auf einen künftigen Plan nach § 33 BBauG zugelassen worden seien. In beiden Fragen teilt er die im angefochtenen Urteil zum Ausdruck kommende Meinung.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er unterstützt ebenfalls die das angefochtene Urteil tragenden Ansichten zu§ 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG, zur Zulässigkeit einer Ausweisung als Gondergebiet, zur Differenzierung zwischen gewerblicher und privater Wohnnutzung sowie zu § 31 Abs. 2 BBauG. Zur Frage der Tragfähigkeit dessen, was das Berufungsgericht zur Rentabilität der vorgesehenen Nutzung ausgeführt hat, äußert er Zweifel.

II.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO). Die abschließende Beurteilung des Falles erfordert weitere tatsächliche Feststellungen. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. § 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Das Berufungsgericht hat zum Hauptantrag der Klage ausgeführt, daß ein Anfechtungsantrag nicht der im vorliegenden Fall angemessene Rechtsbehelf sei; bei den von der Klägerin beanstandeten Genehmigungseinschränkungen handele es sich um modifizierende Nebenbestimmungen. Dieser Würdigung ist beizupflichten. Sie gibt keinen Anlaß zu einer eingehenderen Stellungnahme.

Die Abweisung des ersten Hilfsantrages beruht im angefochtenen Urteil darauf, daß das Vorhaben der Klägerin nach § 30 des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256) - BBauG 1976 - zu beurteilen und wegen seiner Unvereinbarkeit mit Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 32.2 unzulässig sei. Das mag zutreffen. Die vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen reichen jedoch nicht aus, das zu sichern. Sie gestatten nicht verläßlich den Schluß, daß der Bebauungsplan Nr. 32.2 in seinen hier interessierenden Festsetzungen gültig ist.

Keine Bedenken bestehen gegen das angefochtene Urteil allerdings, soweit in ihm dargelegt wird, daß der Bebauungsplan Nr. 32.2 in der nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG 1976 gebotenen Weise aus dem im Juli 1975 in Kraft getretenen Flächennutzungsplan "entwickelt" worden sei. Was die Revision dagegen vorbringt, kreist um die Vorstellung, daß § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG 1976 nur eine klare zeitliche Aufeinanderfolge der Flächennutzungs- und der Bebauungsplanung gestatte und daß deshalb die Bebauungsplanung zumindest mit ihrer entscheidenden (Abwägungs-)Phase erst beginnen dürfe, wenn die Flächennutzungsplanung abgeschlossen sei. Diese Annahme entspricht nicht der Rechtslage.

Der erkennende Senat hat bereits in seinem Urteil vom 30. Januar 1976 - BVerwG IV C 12/13.74 - (Buchholz 406.11§ 8 BBauG Nr. 3 S. 10 [12]) zu dem gleichlautenden§ 8 Abs. 2 Satz 1 des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) - BBauG 1960 - ausgesprochen, daß dieser Vorschrift genügt sei, "wenn objektiv der Bebauungsplan die Darstellungen des Flächennutzungsplanes konkretisiert und von dessen Grundkonzeption nicht abweicht". Daran ist auch für § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG 1976 festzuhalten. Die mit § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG 1976 gestellte Anforderung richtet sich nicht an das Planen als Tätigkeit, sondern lediglich an den Plan als solchen; wesentlich ist allein, daß der Inhalt eines Bebauungsplanes im Zeitpunkt seiner Inkraftsetzung dem zu dieser Zeit wirksamen Flächennutzungsplan (vgl. § 6 Abs. 6 Satz 2 BBauG 1976) in einer Weise entspricht, die sich als ein Entwickeln - genauer: als ein Entwickeltsein - begreifen läßt. § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG 1976 soll verhindern, daß in den verschiedenen Planstufen Pläne wirksam bzw. gültig werden, die inhaltlich nicht hinreichend aufeinander abgestimmt sind. Dementsprechend ist die Frage, die sich nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG 1976 zur Gültigkeit des Bebauungsplanes Nr. 32.2 stellt, ausschließlich die, ob sich der Inhalt dieses Bebauungsplanes im, November 1975 zum Inhalt des Flächennutzungsplanes so verhielt, wie es das Entwickeltsein verlangt (vgl. dazu Urteil vom 28. Februar 1975 - BVerwG IV C 74.72 - BVerwGE 48, 70 [72 ff.]). Das dies zutrifft, wird - auf dieser Grundlage - von der Klägerin selbst nicht bezweifelt.

Dem Berufungsgericht ist ferner darin zu folgen, daß das Gebiet, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, als Sondergebiet festgesetzt werden durfte. was der Plan insoweit festsetzt, unterscheidet sich im Sinne des § 11 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. November 1968 (BGBl. I S. 1238) - BauNVO - "wesentlich" von den in den §§ 2 bis 10 BauNVO vorgesehenen Baugebieten. Die dagegen von der Revision erhobenen Einwände treffen die maßgebende Fragestellung nicht: Für§ 11 Abs. 1 BauNVO kommt es nicht darauf an, welche faktischen Unterschiede in einem als Sondergebiet ausgewiesenen Gebiet bereits vorhanden sind; von Bedeutung ist einzig, ob sich die Festsetzung in der Art der Bebauung von denen der §§ 2 ff. BauNVO wesentlich unterscheiden. Ein in diesem Sinne wesentlicher Unterschied liegt dann vor, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den§§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und der sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen läßt. Diese Auslegung des § 11 Abs. 1 BauNVO entspricht der, Verhältnis, in dem die Vorschriften der Baunutzungsverordnung und die durch sie gleichsam kanalisierte gemeindliche Planungshoheit allgemein zueinander stehen (vgl. dazu die Urteile vom 23. April 1969 - BVerwG IV C 12.67 - BVerwGE 32, 31 [35] und vom 20. Juni 1975 - BVerwG IV C 5.74 - Buchholz 406.11§ 30 BBauG Nr. 11 S. 1 [5]). Den sich daraus ergebenden Anforderungen ist im vorliegenden Falle genügt: Das vom Bebauungsplan Nr. 32.2 erfaßte Gebiet soll nach dem Willen der beigeladenen Gemeinde in eigenartig gemischter Weise einerseits der Wohnnutzung und andererseits einer spezifischen gewerblichen Nutzung, nämlich der Nutzung durch Betriebe des Beherbergungsgewerbes u.ä., dienen. Das ist eine bauliche Nutzung, die ihrer Art nach unter keine der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen fällt. Das führt nach dem Gesagten zur Zulässigkeit ihrer Festsetzung als Sondergebiet.

Das Berufungsgericht hat weiter angenommen, daß der Bebauungsplan Nr. 32.2 dem Gebot einer gerechten Abwägung der planbetroffenen Belange (§ 1 Abs. 4 Satz 2 BBauG 1960) hinreichend Rechnung trage. Auch dagegen wendet sich die Revision. Ihre Angriffe sind teilweise unbegründet.

Im Zusammenhang mit dem Abwägungsgebot in§ 1 BBauG 1960 muß, wie der erkennende Senat mehrfach ausgeführt hat, zwischen einerseits dem Abwägungsvorgang und andererseits dem Abwägungsergebnis (Abwägungsprodukt) unterschieden werden (vgl. insbesondere das Urteil vom 5. Juli 1974 - BVerwG IV C 50.72 - BVerwGE 45, 309 [312 f.]): Ein Bauleitplan ist abwägungsfehlerhaft nicht nur dann, wenn sein Inhalt keinen angemessenen Ausgleich zwischen den planbetroffenen Belangen erreicht. Er ist es vielmehr außerdem auch dann, wenn ihm kein angemessenes Abwägen zugrunde liegt, wenn also die Gemeinde bei ihrem Abwägen gewichtige Fehler gemacht hat oder vielleicht gar in ein gerechtes Abwägen nicht einmal eingetreten ist.

Die Feststellungen und Folgerungen des Berufungsgerichts gestatten den Schluß, daß der dem Bebauungsplan Nr. 32.2 zugrundeliegende Abwägungsvorgang nicht zu beanstanden ist. Das Berufungsgericht hat eingehend dargelegt, daß sich die beigeladene Gemeinde um einen angemessenen Ausgleich aller von der Planung berührten Interessen bemüht und nicht etwas irgendwelche Belange kurzerhand als unbeachtlich angesehen hat. Der Überzeugungskraft dieser Würdigung läßt sich nicht mit Erfolg entgegenhalten, daß das Berufungsgericht die Fehlerfreiheit des Abwägungsvorganges vor allem mit der Planbegründung vom Juni 1972 belegt hat. Richtig ist allerdings, daß die Anforderungen, die an den jeweiligen Abwägungsvorgang gestellt werden müssen, in zeitlicher Hinsicht ihren Bezugspunkt in dem Beschluß haben, der den Bebauungsplan letztlich trägt (vgl.§ 10 BBauG 1960). Das mag im vorliegenden Fall, was hier nicht vertieft zu werden braucht, der Zeitpunkt des Änderungsbeschlusses vom März 1973 sein. Der sich daraus ergebende zeitliche Abstand zum Juni 1972 ist jedoch unschädlich. Die Forderung, daß der Abwägungsvorgang (noch) im Zeitpunkt der endgültigen Beschlußfassung "in Ordnung" sein muß, bedeutet selbstverständlich nicht, daß der Abwägungsvorgang überhaupt erst zu dieser Zeit beginnen dürfe und alles schon vorangegangene Abwägen bei der nach§ 1 BBauG 1960 gebotenen Überprüfung auszuscheiden habe. Abwägungsvorgänge setzen sich häufig aus einer Abfolge einzelner Abwägungen zusammen. Das führt nicht zu Bedenken, solange kein Anlaß für die Annahme besteht, daß sich die planende Gemeinde vorzeitig in einer Weise festgelegt habe, durch die sie gehindert gewesen sei, auch noch im entscheidenden Moment für ein faires Abwägen "offen" zu sein (vgl. dazu das bereits erwähnte Urteil vom 5. Juli 1974 a.a.O. S. 320). Im vorliegenden Falle ist nichts ersichtlich, was im Zusammenhang mit dem zeitlichen Abstand zwischen dem Juni 1972 und dem März 1973 die Fehlerfreiheit des dem Bebauungsplan Nr. 32.2 zugrundeliegenden Abwägungsvorganges in Zweifel rücken könnte.

Das angefochtene Urteil hält dennoch in seiner Annahme, daß der Bebauungsplan Nr. 32.2 gültig sei, der Nachprüfung nicht stand. In zwei Punkten wird das durch die vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen nicht gesichert. Offen sind Fragen einmal zum Planverfahren und zum anderen zum Abwägungsergebnis.

Was zunächst das Planverfahren anlangt, steht der Tragfähigkeit des angefochtenen Urteils ein in ihm enthaltener Widerspruch entgegen: Das Berufungsgericht bejaht die Fehlerfreiheit des Planverfahrens (UA S. 12), unterstellt aber an anderer Stelle, daß wegen der nachträglich erfolgten Änderungen der Entwurf des Planes erneut hätte ausgelegt werden müssen (UA S. 14). Das schließt sich gegenseitig aus. Sollten die nachträglichen Änderungen (oder eine von ihnen) das überschritten haben, was § 13 Abs. 1 BBauG 1960 als vereinfachte Änderung erlaubte (vgl. zur entsprechenden Anwendung dieser Vorschrift auf Änderungen innerhalb des Planverfahrens das Urteil vom 15. Dezember 1972 - BVerwG IV C 18.71 - Buchholz 406.11 § 13 BBauG Nr. 1 S. 1), dann wäre das Verfahren des Bebauungsplans Nr. 32.2nicht vollauf fehlerfrei abgelaufen, und dann ergäbe sich daraus seine (evtl. teilweise) Ungültigkeit.

Was zum anderen das Abwägungsergebnis betrifft, gilt folgendes: Das Berufungsgericht meint, den Bebauungsplan Nr. 32.2 auch insoweit mit einem Hinweis darauf halten zu können, daß gegen die in ihm zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in der Zeit der zugrundeliegenden Beschlußfassung - also 1973 bzw. 1972 - durchgreifende Bedenken nicht bestanden hätten. Diese Würdigung beruht auf einem falschen zeitlichen Ansatz. Sollte der Bebauungsplan Nr. 32.2 in dem, was er als Abwägungsergebnis festsetzt, im Zeitpunkt seines Inkrafttretens - also im November 1975 - grobe Mängel aufgewiesen haben, so könnte davon nicht deshalb abgesehen werden, weil er in einem früheren Zeitpunkt noch nicht derart mangelhaft war. Mängel des Abwägungsergebnisses sind Mängel unmittelbar des Norminhaltes. Ein (in beachtlicher Weise) in seinem Abwägungsergebnis mangelhafter, d.h. wegen dieses Ergebnisses inhaltlich nicht annehmbarer Plan kann so wenig in Kraft treten wie ein Bebauungsplan mit unvollziehbarem oder unsinnigem Inhalt. Der zeitliche Bezugspunkt dieser Überlegung kann voraussetzungsgemäß nicht - wie beim Abwägungsvorgang - die Beschlußfassung nach § 10, sondern kann nur der Zeitpunkt des gewollten Inkrafttretens, d.h. der Bekanntmachung nach § 12 BBauG 1960, sein.

Dieser Unterschied in der zeitlichen Anknüpfung - die Prüfung des Abwägungsvorganges hat bei der (letzten) Beschlußfassung, die Prüfung des Abwägungsergebnisses hat dagegen bei der abschließenden Bekanntmachung anzuknüpfen - führt dazu, daß eine Gemeinde einen Bebauungsplan zwischen der (letzten) Beschlußfassung und der Bekanntmachung nicht völlig aus den Augen verlieren darf. Je mehr sich der zeitliche Abstand zwischen Beschlußfassung und Bekanntmachung ausdehnt und je deutlicher es ist, daß zwischenzeitliche Ereignisse oder Entwicklungen die bisher gegebene Sach- und Interessenlage erschüttert haben können, um so mehr wird eine Gemeinde vor der Bekanntmachung eines Bebauungsplanes vorsorglich erneut prüfen müssen, ob sein Inhalt noch vertretbar ist oder ob nicht vielleicht in eine neue, die veränderten Sachdaten berücksichtigende Abwägung eingetreten werden muß. In Regelfällen wird das zwar, wie mit Betonung hinzugefügt werden mag, nicht praktisch werden.§ 1 Abs. 4 Satz 2 BBauG 1960 verlangt (ebensowenig wie jetzt § 1 Abs. 7 BBauG 1976) nicht, daß eine Gemeinde nach Abschluß des Abwägungsvorganges sozusagen täglich ihren Abwägungsvorgang noch einmal nachvollzieht, um sich zu vergewissern, daß unverändert alles "in Ordnung" ist. Bei einem Bebauungsplanverfahren, das zeitlich "normal" abläuft, kann sich die Frage, ob der Plan mit dem beschlossenen Inhalt in Kraft gesetzt werden darf, nur stellen, wenn zwischen Beschlußfassung und Bekanntmachung ausgesprochen gravierende Ereignisse - beispielsweise ein Dammbruch mit Überschwemmungsfolgen - eingetreten sind und sich von ihnen her aufdrängt zu bezweifeln, ob der Plan gleichwohl so in Kraft gesetzt werden darf. Im vorliegenden Fall liegen die Dinge jedoch anders: Zwischen der letzten Beschlußfassung im März 1973 und dem Inkrafttreten im November 1975 liegt ein Zeitraum von mehr als 2 1/2 Jahren.

Auch dieser auffallend große zeitliche Abstand wäre allerdings unschädlich, wenn ausgeschlossen werden könnte, daß sich in den rd. 2 1/2 Jahren die Sach- und Interessenlage in beachtlicher Weise geändert hat. Das ist indessen nicht möglich. Das Berufungsgericht; hat festgestellt, daß die Wirtschaftlichkeit der vorgesehenen gewerblichen Nutzung im Jahre 1972 "noch kein[en] Anlaß zu Bedenken bot", räumt jedoch, ohne dem weiter nachzugehen, ein, daß gegen Ende des Jahre 1975 "ernsthafte Zweifel daran" begründet gewesen seien, ob "die mit den umstrittenen Planfestsetzungen verbundenen Erwartungen der Gemeinde realisierbar sind" (UA S. 20). Aus diesen Zweifelnkann sich ergeben, daß das in dem Bebauungsplan Nr. 32.2 zum Ausdruck kommende Abwägungsergebnis im November 1975 (insoweit) unhaltbar geworden war und daher der Plan mit diesem Inhalt (insoweit) nicht mehr wirksam werden konnte.

Zweifel an der Wirtschaftlichkeit dessen, was als Nutzungsart in einem Bebauungsplan festgesetzt ist, schließen das Inkrafttreten dieses Planes aus, wenn mit Rücksicht auf sie die Festsetzung den davon Betroffenen nicht zugemutet werden kann. Das ist nicht schon immer dann der Fall, wenn sich die Zweifel nicht ohne weiteres von der Hand weisen lassen. Folgendes wirkt sich nämlich zugunsten auch solcher Festsetzungen aus, deren Wirtschaftlichkeit unsicher ist: Die Überprüfung des Abwägungsergebnisses hat - ganz allgemein - nicht zu fragen, ob das Ergebnis Beifall verdient oder ob es gar optimal ist; die Frage hat vielmehr - soweit hier interessiert - zu lauten, ob mit der vorgenommenen Abwägung "die objektive Gewichtigkeit eines" der betroffenen Belange "völlig verfehlt wird" (Urteil vom 5. Juli 1974 a.a.O. S. 315). Eine solche "völlige Verfehlung" liegt nicht schon deshalb vor, weil die getroffene Festsetzung in ihrer Wirtschaftlichkeit nicht ohne weiteres aufgeht, oder gar deshalb, weil sich wirtschaftlichere Festsetzungen denken lassen. Es kommt hinzu, daß es an Handhaben fehlt, die Wirtschaftlichkeit einer Nutzung vorausschauend verläßlich zu bestimmen. Zur Wirtschaftlichkeit lassen sich immer nur - mehr oder weniger gesicherte, mehr oder weniger überzeugende - Prognosen stellen. Die Erfahrung lehrt, daß gerade auch die Wirtschaftlichkeit von Grundstücksnutzungen Schwankungen unterworfen ist. Was sich einer Zeit als wirtschaftlich aufdrängt, kann in einer anderen Zeit evident unwirtschaftlich (geworden) sein. Die sich daraus ergebenden Risiken sind im Grundsatz Lasten des Eigentums und nicht Lasten der Bauleitplanung. Sie vom Eigentum auf die Bauleitplanung zu verlagern, hieße, die Bauleitplanung in erster Linie auf das Ziel der Wirtschaftlichkeit, nicht aber, wie es das Gesetz tut, auf "die städtebauliche Entwicklung und Ordnung" zu verpflichten (§ 1 Abs. 3 BBauG 1976). Aus alledem ergibt sich, daß Zweifel, die im Zeitpunkt der (abschließenden) Bekanntmachung des Bebauungsplans an der Wirtschaftlichkeit einer festgesetzten Nutzung bestehen, nur dann gegen das Inkrafttreten des Planes durchschlagen, wenn (und soweit) nach Lage der Dinge eine Rentabilität der Nutzung auf Dauer nicht erwartet werden kann.

Das wird durch folgende Überlegung bestärkt: Im allgemeinen werden die für ein Grundstück getroffenen planerischen Festsetzungen nur dann freiwillig verwirklicht, wenn sich der Berechtigte davon etwas versprechen kann. Daß dabei die Wirtschaftlichkeit eine wichtige Rolle zu spielen pflegt, braucht nicht weiter ausgeführt zu werden. Sind die Aussichten so schlecht, daß eine Wirtschaftlichkeit selbst auf Dauer nicht erwartet werden kann, wird in der Regel die (freiwillige) Verwirklichung der planerischen Festsetzung unterbleiben. Das bedeutet: Von einem bestimmten Punkt an schlägt eine unwirtschaftliche Festsetzung praktisch in eine totale Veränderungssperre um, weil es dann so ist, daß die einzig zulässige Nutzung des Grundstücks an ihrer unzureichenden Wirtschaftlichkeit scheitert. Ist nach Lage der Dinge zu erwarten, daß dies der auf Dauer eintretende Zustand sein wird, so liegt in der planerischen Festsetzung im Ergebnis ein unzumutbares Bauverbot auf Dauer. Das geht nicht an (vgl. zu einem ähnlichen Zusammenhang das Urteil vom 14. Juli 1972 - BVerwG IV C 8.70 - BVerwGE 40, 258 [262 f.]).

Ob der Bebauungsplan Nr. 32.2 im maßgebenden Zeitpunkt (November 1975) an Mängeln dieser Art litt, wird das Berufungsgericht zu prüfen haben.

Die Zurückverweisung der Sache wäre allerdings, was den ersten Hilfsantrag anlangt, entbehrlich, wenn entweder für den Fall der Gültigkeit des Bebauungsplanes Nr. 32.2 die Klägerin einen Anspruch auf Befreiung hätte und der Klage deshalb auch unter dieser Voraussetzung stattgegeben werden müßte, oder wenn umgekehrt für den Fall der Ungültigkeit des Bebauungsplanes Nr. 32.2 auch der dann für das Vorhaben maßgebende § 34 BBauG 1976 die Abweisung der Klage rechtfertigte. Diese Erkenntnis führt jedoch derzeit nicht weiter: Was die Erteilung einer Befreiung betrifft, hat das Berufungsgericht entschieden, daß bereits die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Befreiung nicht erfüllt sind. Dem ist aus den im angefochtenen Urteil angeführten Gründen beizupflichten. Für eine Beurteilung des Vorhabens an Hand von § 34 BBauG 1976 andererseits fehlen gegenwärtig die notwendigen tatsächlichen Feststellungen. Das Berufungsgericht hat sich freilich - aus Anlaß des zweiten Hilfsantrages - mit § 34 BBauG 1960 auseinandergesetzt und zu ihm entschieden, daß das Vorhaben der Klägerin (in seinen hier allein streitigen Teilen) auch nach dieser Vorschrift nicht habe zugelassen werden können. Die diese Entscheidung tragenden Ausführungen lassen sich jedoch für eine Prüfung an Hand des§ 34 BBauG 1976 nicht nutzen. Sie begegnen in mehreren Punkten Bedenken.

§ 34 BBauG 1960 bestimmte die vorhandene Bebauung und damit "alles 'Vorhanden' ..., sofern es nur prägende Wirkung hat", zum Maßstab (Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BauR 1978, 276 [280] im Anschluß an das Urteil vom 29. November 1974 - BVerwG IV C 10.73 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 46 S. 121 [126]). Dem wird es nicht gerecht, daß das Berufungsgericht bei seinerÜberprüfung alle nach § 33 BBauG 1960 genehmigten Bauten für unbeachtlich erklärt. Im Mittelpunkt der Beurteilung nach§ 34 BBauG 1960 und ebenso nach § 34 BBauG 1976 stehen die tatsächlich gegebenen Verhältnisse ohne Unterscheidung danach, wie diese Verhältnisse entstanden sind. Wesentlich ist, was an den vorhandenen Bauten die Umgebung tatsächlich prägt und was sich im Unterschied dazu nur als ein Fremdkörper darstellt (vgl. dazu insbesondere das Urteil vom 18. Oktober 1974 - BVerwG IV C 77.73 - Buchholz 406.11§ 34 BBauG Nr. 45 S. 111 [114]). Vorhandene Bauten sind nicht schon deshalb als Fremdkörper einzuschätzen, weil für sie Genehmigungen nach § 33 BBauG erteilt wurden. Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts widerspricht auch den Ordnungszielen der §§ 30 ff. BBauG 1960: Da in der Zeit, in der wegen des erreichten Planungsstandes bereits Genehmigungen nach § 33 BBauG zu erteilen sind, auch § 34 BBauG noch zur Anwendung gelangt (vgl. Urteil vom 17. Dezember 1964 - BVerwG I C 36.64 - BVerwGE 20, 127 [128 ff.]), dient es der städtebaulichen Ordnung, wenn in Fällen der Anwendbarkeit des § 34 BBauG die nach§ 33 BBauG etwa schon ausgeführten Bauten berücksichtigt werden. Dadurch wird nämlich erreicht, daß auch derjenige möglichst weitgehend "plan-angenähert" baut, dessen Vorhaben noch unter § 34 BBauG fällt. Diese Interessenlage wird besonders deutlich, wenn es um Sachverhalte geht, in denen sich die Berücksichtigung der auf Grund des § 33 BBauG entstandenen Bauten als Beschränkung des nach § 34 BBauG zu beurteilenden Vorhabens auswirkt.

Nicht zu überzeugen vermag das angefochtene Urteil zudem darin, daß das benachbarte zwölfgeschossige Gebäude - auch unabhängig von seiner Genehmigung nach § 33 BBauG - innerhalb des Beurteilungsmaßstabes keine Rolle spielen soll. Daß es sich bei diesem Gebäude um eine "Ausnahme" handelt (UA S. 14), macht es noch nicht zu einem Fremdkörper. Weiterer Absicherung bedarfüberdies die Annahme, daß eine Verschiebung zwischen Wohnnutzung und gewerblicher Fremdenbeherbergung die gegebenen tatsächlichen Verhältnisse wesentlich verschlechtern würde. Die "vorhandene Situation", auf die die Frage nach dem Eintritt einer Verschlechterung zu beziehen ist (vgl. Urteil vom 23. April 1969 - BVerwG IV C 12.67 - BVerwGE 32, 31 [32]), darf nicht gleichgesetzt werden mit dem, was den verständlichen Interessen der Gemeinde entspricht und daher gerechtfertigter Anlaß für eine entsprechende Bauleitplanung sein kann. Es ist zwar möglich und vielleicht auch wahrscheinlich, daß nicht nur die allgemeinen Interessen der beigeladenen Gemeinde, sondern ebenso die das Grundstück der Klägerin unmittelbar umgebende bodenrechtliche Situation negativ betroffen würden, wenn die Klägerin das Gebäude weitergehend für ein privates Wohnen nutzen bzw. nutzen lassen dürfte. Allein die Tatsache, daß das Gebäude "dann dem allgemeinen Fremdenverkehr der Kurgäste nicht mehr zur Verfügung" stünde (UA S. 24), ergibt das jedoch nicht.

Dem Vorhaben der Klägerin kann schließlich entgegen dem Berufungsgericht nicht zur Last gelegt werden, daß § 34 BBauG 1960/1976 nicht der richtige Weg ist, um eine Gegend so stark umzugestalten, wie es hier geschehen ist. Das trifft zwar zu (vgl. Urteil vom 25. Juni 1969 - BVerwG IV C 11.68 - Buchholz 406.11§ 34 BBauG Nr. 24 S. 47 [52]), gibt jedoch im vorliegenden Zusammenhang nichts her: Gemeinden unterliegen einem Irrtum, wenn sie meinen, sich bei einer von ihnen beabsichtigten Umgestaltung eines Gebietes mit § 34 BBauG 1960/1976 behelfen und sich auf diese Weise die Beschwerlichkeiten eines förmlichen Bebauungsplanverfahrens ersparen zu können. Diese Erkenntnis führt jedoch nicht weiter, wenn ein Grundeigentümer ein nach § 34 BBauG 1960/1976 zu beurteilendes Vorhaben zur Genehmigung stellt. Dann ist vielmehr zu seinen Gunsten ebenso wie zu seinen Lasten alles das als Maßstab in Rechnung zu stellen, was zu dieser Zeit in der Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Das läßt keinen Raum, daneben noch selbständig die Frage aufzuwerfen, ob irgend etwas "umgestaltet" wurde oder wird.