I.

Die Klägerin erwarb mit Kaufvertrag vom 15. Oktober 1958 ein im Gebiet der beigeladenen Gemeinde gelegenes unbebautes Grundstück von 22.504 qm Größe "als Bauland". Das Grundstück liegt etwa 600 m nördlich vom Ortskern, wird forstwirtschaftlich genutzt und ist im Osten, Westen und Süden von landwirtschaftlichen Nutzflächen umgeben. Auf seiner Nordseite schließt ein Waldgebiet an, das eine aufgelockerte Bebauung mit etwa 50 bis 60 Wochenend- und Wohnhäusern aufweist (sog. Heidewinkel). Die Wohnsiedlungsgenehmigung zum Vertrag vom 15. Oktober 1958 wurde vom Beklagten durch Verfügung vom 9./20. Dezember 1958 mit der "Auflage" erteilt, daß bei einer Aufteilung des Grundstücks jeder Bauplatz eine Mindestgröße von 1.250 qm haben müsse. Am 23./26. März 1962 suchte die Klägerin beim Beklagten unter Vorlage eines die Einzelheiten darstellenden Planes um die Genehmigung zur Teilung des Grundstücks in elf Trennstücke von je 1.800 bis 1.900 qm zum Zwecke der Bebauung nach. Die am Genehmigungsverfahren beteiligte Gemeinde sprach sich gegen das Vorhaben aus. Daraufhin lehnte der Beklagte den Antrag mit der Begründung ab, daß das Grundstück im Außenbereich liege und die mit dem Teilungsvorgang bezweckte bauliche Nutzung öffentliche Belange beeinträchtige.

Die Klägerin hat nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage auf Verpflichtung zur Genehmigungserteilung erhoben und im ersten und zweiten Rechtszug im wesentlichen folgendes vorgetragen: Die Teilungsgenehmigung habe nicht versagt werden dürfen, weil dies der Wohnsiedlungsgenehmigung vom Dezember 1958 widerspreche. Die durch diese - rechtmäßig erteilte - Wohnsiedlungsgenehmigung begründete Bindung bestehe unbefristet. Jedenfalls sei eine etwaige Frist zur Zeit der Antragstellung nicht abgelaufen gewesen. Das gelte um so mehr, als sie, die Klägerin, bereits im Dezember 1960 beim Bürgermeister beantragt habe, das Grundstück in den Wirtschafts- und Bebauungsplan der Gemeinde aufzunehmen. Der Bürgermeister und der mit der Ortsplanung beauftragte Ingenieur hätten ihr mehrfach bestätigt, daß das Grundstück in dem aufzustellenden Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen werden solle; die Gemeinde habe auch entsprechende Beschlüsse gefaßt. Die Teilungsgenehmigung müsse im übrigen selbst dann erteilt werden, wenn die vorangegangene Wohnsiedlungsgenehmigung außer Betracht bleibe. Die vorgesehene Bebauung beeinträchtige keine öffentlichen Belange. Dies folge insbesondere daraus, daß das Grundstück an den Ortsteil Heidewinkel angrenze und die vorgesehene Bebauung nur die derzeit vorhandene Lücke zwischen diesem Ortsteil und dem Ortskern ausfülle. Die Erschließung sei ebenfalls ausreichend gesichert.

Der beklagte Landkreis hat entgegnet: Auf die Wohnsiedlungsgenehmigung könne sich die Klägerin schon deshalb nicht berufen, weil seinerzeit die weitergehende Teilung nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen sei. Eine Bindung scheitere außerdem an der Rechtswidrigkeit jener Genehmigung. Die vorgesehene Bebauung sei bereits damals mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung unvereinbar gewesen. Jedenfalls bestehe eine Bindung aber deshalb nicht, weil die in § 21 Abs. 1 BBauG vorgesehene Drei Jahresfrist abgelaufen sei. Dementsprechend komme es für die Genehmigungsversagung einzig darauf an, ob die im Zuge der Teilung vorgesehene Bebauung öffentliche Belange beeinträchtige. Das sei der Fall. Die Erschließung des Grundstücks werde unwirtschaftliche Aufwendungen erfordern. Die Bebauung des Grundstücks stelle sich als Erweiterung der schon bestehenden Splittersiedlung dar. Außerdem beeinträchtige sie die natürliche Eigenart des Landschaft. § 35 Abs. 2 BBauG finde schließlich auch deshalb keine Anwendung, weil das Grundstück in elf Parzellen zerlegt werden solle und deshalb kein "Einzelfall" im Sinne dieser Vorschrift vorliege.

Auch die beigeladene Gemeinde und der beigeladene Regierungspräsident haben sich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren gegen die Erteilung der Genehmigung ausgesprochen.

Das Verwaltungsgericht hat das Grundstück der Klägerin in Augenschein genommen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ebenfalls eine Ortsbesichtigung durchgeführt und die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt: Der Teilungsvorgang sei nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG genehmigungspflichtig. Das Grundstück liege im Außenbereich. Die jetzt begehrte Teilungsgenehmigung sei nicht etwa schon in der Wohnsiedlungsgenehmigung enthalten gewesen. Der als Auflage bezeichnete Hinweis, daß bei einer weitergehenden Teilung eine Mindestgröße der Bauplätze eingehalten werden müsse, enthalte keine Vorabentscheidung über die Zulässigkeit einer weitergehenden Teilung. Ebensowenig könne sich die Klägerin auf die (allgemeine) bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung berufen. Diese Bindungswirkung richte sich nach § 21 Abs. 1 in Verbindung mit § 177 Abs. 1 BBauG nur auf die Erteilung einer Bau-, nicht aber einer Teilungsgenehmigung. Außerdem sei die Bindung auf drei Jahre befristet und zur Zeit der Antragstellung bereits erloschen gewesen. Der Lauf der Dreijahresfrist habe mit der Bekanntgabe der Wohnsiedlungsgenehmigung begonnen. Da demnach eine Bindung durch die Wohnsiedlungsgenehmigung ausscheide, sei der Teilungsvorgang uneingeschränkt nach den materiellen Bestimmungen des Bauplanungsrechts zu beurteilen. Auf dieser Grundlage erweise sich die Genehmigungsversagung als rechtmäßig. Die von der Klägerin beabsichtigte bauliche Nutzung des Grundstücks sei mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar (§§ 20, 35 Abs. 2 BBauG). Allerdings scheide entgegen der vom Beklagten vertretenen Auffassung die Anwendung des § 35 Abs. 2 BBauG nicht schon deshalb aus, weil angeblich kein "Einzelfall" vorliege. Die Genehmigungsfähigkeit scheitere jedoch daran, daß die beabsichtigte Bebauung öffentliche Belange beeinträchtige. Die beigeladene Gemeinde stehe nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung im Zusammenhang mit der Bebauung im Ortsteil Heidewinkel noch vor ungelösten Erschließungsaufgaben. Unter diesen Umständen könnten ihr zumindest gegenwärtig zusätzliche Belastungen nicht zugemutet werden. Das gelte in noch verstärktem Maße, weil sich in ihrem Gemeindegebiet eine Entwicklung anbahne, die das ursprünglich von dörflichen Bauten bestimmte Bild des Ortskerns verdränge und den Übergang zur Wohngemeinde einleite. Diese Entwicklung aber werde ohnehin zusätzliche Erschließungsmaßnahmen erfordern. Bei dieser Situation sei nicht zu beanstanden, wenn mit der Versagung der streitigen Genehmigung einer Ausweitung der vorhandenen Baukomplexe entgegengetreten werde.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin. Sie macht geltend: Gegenstand des Genehmigungsverfahrens nach dem Wohnsiedlungsgesetz sei auch schon die Teilung gewesen. Diese Teilung solle jetzt lediglich realisiert werden. Außerdem habe sie durch die Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung eine durch Art. 14 GG gesicherte Rechtsposition erlangt. Das schließe eine Versagung der Teilungsgenehmigung aus. Der durch die Wohnsiedlungsgenehmigung begründete Anspruch auf (weitergehende) Genehmigung sei nicht befristet. Das Wohnsiedlungsgesetz habe eine Frist nicht vorgesehen. Die mit den §§ 21 Abs. 1 und 177 Abs. 1 BBauG geschaffene Frist könne frühestens mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes angelaufen sein. Jede andere Beurteilung lege dem Bundesbaugesetz eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung bei. Selbst wenn jedoch § 35 BBauG unmittelbar Anwendung finde, sei die Genehmigung zu Unrecht versagt worden. Die fragliche Bebauung werde keine unzumutbaren Aufwendungen für die Erschließung nach sich ziehen. Das Berufungsgericht habe nicht hinreichend berücksichtigt, daß sich diese Bebauung der bereits vorhandenen Bebauung anschließe. Das stelle sich in Wahrheit als eine organische Entwicklung dar. Das angefochtene Urteil enthalte insoweit auch nur allgemeine Erwägungen, nicht aber eine konkrete Würdigung der gerade hier gegebenen Sachlage.

Die Klägerin beantragt,

Der Beklagte bittet um Zurückweisung der Revision. Er macht sich die Begründung des angefochtenen Urteils zu eigen und verteidigt sie gegenüber dem Revisionsvorbringen der Klägerin mit weiteren Rechtsausführungen.

Die Beigeladenen haben sich im Revisionsverfahren nicht geäußert.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er stimmt dem angefochtenen Urteil zu und führt dazu aus: Nach § 177 Abs. 1 BBauG ende die Bindungswirkung einer Wohnsiedlungsgenehmigung drei Jahre nach ihrer Erteilung. Diese Regelung enthalte keine unzulässige Rückwirkung. Eine Schutzwürdigkeit des Vertrauens auf eine zeitlich unbegrenzte Bindungswirkung habe das Wohnsiedlungsgesetz bzw. die zu ihm ergangene Rechtsprechung nicht begründet. Was die Dauer der Bindung angehe, sei die Rechtslage bis zum Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes durchaus ungewiß gewesen. Diese Ungewißheit habe der Gesetzgeber ohne Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot in der Weise klären können, in der dies mit § 177 Abs. 1 BBauG geschehen sei. Das treffe um so mehr zu, als § 21 BBauG erst ein Jahr nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft getreten und damit für diesen Zeitraum noch die Möglichkeit offengeblieben sei, die Bindungswirkung einer Wohnsiedlungsgenehmigung unabhängig von den §§ 21 und 177 BBauG geltend zu machen. Ob die Bindung an die Wohnsiedlungsgenehmigung von 1958 auch deshalb ausscheide, weil sich das Begehren der Klägerin auf die Erteilung nicht einer Bau-, sondern einer weiteren Bodenverkehrsgenehmigung richte, sei mit Rücksicht auf den Fristablauf nicht entscheidungserheblich. Davon abgesehen müsse diese Frage aber jedenfalls so beantwortet werden, daß im Ergebnis die Bindungswirkung der ersten Genehmigung weder verkürzt noch (ohne erneute Prüfung) verlängert werde und außerdem der Schutzzweck der Wohnsiedlungs- bzw. Bodenverkehrsgenehmigung gewahrt bleibe.

II.

Die Revision ist nicht begründet. Die Annahme des Berufungsgerichts, daß die Klägerin ihren Genehmigungsantrag wegen Fristablaufes nicht mehr auf die Bindungswirkung der Wohnsiedlungsgenehmigung von 1958 stützen und das Teilungsvorhaben bei einer Beurteilung unmittelbar nach § 20 Abs. 1 BBauG wegen seiner Unvereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht zugelassen werden kann, entspricht der Rechtslage.

Das Berufungsgericht hat über den Fristablauf hinaus die Unerheblichkeit der Wohnsiedlungsgenehmigung von 1958 auch daraus hergeleitet, daß sich diese Wirkung auf die Erteilung einer Baugenehmigung beschränke, nicht dagegen eine weitere Wohnsiedlungs- bzw. Bodenverkehrsgenehmigung erfasse. Der Beklagte andererseits hat sich gegenüber der Bindung an die Wohnsiedlungsgenehmigung auch damit verteidigt, daß die Genehmigung seinerzeit rechtswidrig erteilt worden sei. Es besteht deshalb Anlaß, im Vorwege klarzustellen, daß nach der Überzeugung des Senats weder das eine noch das andere im vorliegenden Verfahren gegen das Bestehen einer Bindung bzw. gegen die Einschlägigkeit dieser Bindung durchgreift.

Sollte die Wohnsiedlungsgenehmigung von 1958 insofern zu Unrecht erteilt worden sein, als die vorgesehene Bebauung damals mit einer geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets nicht zu vereinbaren war und auch im Wege der Ausnahme nicht zugelassen werden konnte (§.3 Abs. 1 BauRegVO), so würde unter der Geltung des Wohnsiedlungsgesetzes eine Bindung allerdings nicht eingetreten sein. Das hat der I. Senat des Bundesverwaltungsgerichts bereits in seinem Urteil vom 28. Juni 1956 - BVerwG I C 93.54 - (BVerwGE 3, 351 [353]) klar ausgesprochen. Während der Geltung des Wohnsiedlungsgesetzes richteten sich der Eintritt und der Umfang der Bindung nach den allgemeinen Grundsätzen, mit denen eine Bindung im Sinne der Unbeachtlichkeit der im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren dem Vorhaben etwa entgegenstehenden Vorschriften nicht zu rechtfertigen ist. Diese Auffassung hat der I. Senat des Bundesverwaltungsgerichts auch in seinem Urteil vom 19. Dezember 1963 - BVerwG I C 105.62 - (DVBl. 1964, 532) nicht aufgegeben. Die in dieser Entscheidung vollzogene Einschränkung bezieht sich auf einen Fall, bei dessen Beurteilung schon § 177 Abs. 1 BBauG zu berücksichtigen war. Mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes hat sich die Rechtslage in der Tat verändert. Seit dieser Zeit ist die Bindungswirkung von Bodenverkehrs- und Wohnsiedlungsgenehmigungen in den §§ 21 Abs. 1 und 177 Abs. 1 BBauG gesetzlich geregelt und dementsprechend für einen Rückgriff auf allgemeine Grundsätze kein Raum mehr. Die neue Rechtslage wird aber in dem hier interessierenden Punkt gerade dadurch gekennzeichnet, daß der Eintritt der Bindung einzig von der Genehmigungserteilung, nicht aber davon abhängt, ob die Genehmigung unter Beachtung der §§ 20, 30 ff. BBauG erteilt wurde (ebenso Grauvogel im Kohlhammer-Kommentar zum Bundesbaugesetz § 21 Anm. II, 2 a, Meyer in Meyer-Stich-Tittel, Bundesbaurecht § 21 Rdnr. 2 sowie Schrödter, Bundesbaugesetz § 21 Rdnr. 2; zurückhaltend Zinkahn-Bielenberg, Bundesbaugesetz § 21 Rdnr. 16). Das ergibt der eindeutige Wortlaut der Regelung in § 21 Abs. 1 BBauG, die damit dem Schutzzweck des Bodenverkehrsgenehmigungsverfahrens verstärkt Rechnung trägt. Die in § 177 Abs. 1 BBauG angeordnete entsprechende Geltung des § 21 Abs. 1 für Wohnsiedlungsgenehmigungen hat zur Folge, daß seit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes - abweichend von der Rechtslage, die vordem bestand - auch bei Wohnsiedlungsgenehmigungen die Bindungswirkung nicht (mehr) deshalb ausfällt, weil das Vorhaben den Anforderungen der §§ 20, 30 ff. BBauG nicht genügt.

Was zum anderen die Beziehung zwischen der Bindungswirkung einer Wohnsiedlungs- bzw. Bodenverkehrsgenehmigung und einer nachfolgenden weiteren Bodenverkehrsgenehmigung anbelangt, ist - mit dem Oberbundesanwalt - dem Berufungsgericht zuzugeben, daß unmittelbar § 21 Abs. 1 BBauG keine Anwendung findet. Der durch diese Vorschrift begründete Anspruch richtet sich nur auf die Erteilung einer Baugenehmigung. Das Berufungsgericht übersieht jedoch, daß diese Einsicht den Zusammenhang zwischen zwei aufeinanderfolgenden Bodenverkehrsgenehmigungen nicht ausschöpft. Denn dieser Zusammenhang führt nicht allein zur Frage der Anwendbarkeit des § 21 Abs. 1 BBauG. Er wirkt sich vielmehr unmittelbar im Rahmen des § 20 BBauG aus: Die nach § 21 Abs. 1 BBauG mit der Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung eintretende Bindung ist in dem Umfange von den Einzelheiten des genehmigten Rechtsvorganges - etwa von dem Vorliegen einer Auflassung oder Teilung sowie von der Person des Antragstellers - unabhängig, wie allein die Bebauungsfähigkeit eines bestimmten Grundstücks als solche Gegenstand der Prüfung war. Das Ausmaß dieser Unabhängigkeit ist allerdings von Fall zu Fall verschieden. Die Teilung eines Grundstücks etwa kann für die Bebauungsfähigkeit von ausschlaggebender Bedeutung sein. Ebenso kommt es namentlich in den Fällen des § 35 Abs. 1 BBauG häufig auf die Person des Antragstellers an. Soweit jedoch ein derartiger Zusammenhang nicht besteht, die Prüfung der Bebauungsfähigkeit im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren also in einem engeren Sinne objekt-bezogen ist, fehlt es an einem einleuchtenden Grund, die mit der Genehmigungserteilung eintretende Bindung auf die Person des Antragstellers zu beschränken. Daraus folgt, daß sich diese (in Richtung auf die Baugenehmigung durch § 21 Abs. 1 BBauG begründete) Bindung in einem weiteren Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren im Rahmen des § 20 BBauG auswirken kann. In dem nachfolgenden Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren scheidet, solange die Bindung an die erste Genehmigung besteht, alles das von der Nachprüfung und zugleich als Ablehnungsgrund aus, was seinerseits (objekt-bezogen) durch die erste Genehmigung präjudiziert wird.

Diese Auslegung genügt und entspricht den Anforderungen, auf die der Oberbundesanwalt mit Recht hingewiesen hat: Sie führt erstens dazu, daß sich die einmal begründete dreijährige Bindung, soweit sie in dem gekennzeichneten Sinne objekt-bezogen ist, nicht dadurch verkürzt, daß in den Ablauf ein weiteres Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren eingeschaltet wird (vgl. insoweit zur Rechtslage unter der Geltung des Wohnsiedlungsgesetzes das Urteil vom 4. März 1960 - BVerwG I C 43.59 - in BVerwGE 10, 202 [207]). Sie bewirkt zweitens, daß durch die Einschaltung eines weiteren Bodenverkehrsgenehmigungsverfahrens keine sachlich ungerechtfertigte Verlängerung der Dreijahresfrist eintritt. Denn es gilt allgemein (und galt auch schon für das Wohnsiedlungsgesetz), daß sich die Bindungswirkung nur auf das erstreckt, was bei ihrer Erteilung Gegenstand der Prüfung war bzw. sein konnte (vgl. etwa den Beschluß vom 9. November 1967 - BVerwG IV B 113.66 - sowie Gelzer, Das neue Bauplanungsrecht S. 285 und Zinkahn-Bielenberg a.a.O. § 21 Rdnr. 7). Hat daher die Bindungswirkung der ersten Wohnsiedlungs- bzw. Bodenverkehrsgenehmigung zur Folge, daß bei einem weiteren Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren innerhalb der Dreijahresfrist bestimmte Ablehnungsgründe unbeachtet bleiben müssen, so kann in diesem Umfange von der zweiten Bodenverkehrsgenehmigung auch keine - die erste Frist gleichsam verlängernde - Bindung ausgehen. Diese Auslegung entspricht aber drittens auch dem Schutzzweck, der dem Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren eignet. Allerdings ist dabei folgendes zu beachten: Wird die zweite Bodenverkehrsgenehmigung erteilt, weil dazu im Rahmen des § 20 BBauG die Bindung an die erste Genehmigung zwingt, bleibt es (insoweit) hinsichtlich der Frist bei der Wirkung der ersten Genehmigung. Das kann für den Antragsteller nachteilig sein und ist es insbesondere dann, wenn ein Rückgriff auf die erste Genehmigung gar nicht erforderlich ist, vielmehr die zweite Genehmigung ohnedies erteilt werden müßte. Denn dann hat der Antragsteller kein vernünftiges Interesse daran, daß die Bindungswirkung im Rahmen des § 20 BBauG in Rechnung gestellt und dadurch im Ergebnis die Bindungsfrist verkürzt wird. Diese Interessenlage gebietet, daß die Genehmigungsbehörden im zweiten Verfahren, auch, wenn noch eine Bindung an die erste Genehmigung besteht, zuerst zu prüfen haben, ob die zweite Genehmigung nicht schon unabhängig von der ersten Genehmigung erteilt werden muß. Nur wenn das nicht zutrifft, kommt eine Genehmigung kraft Präjudizierung in Betracht. Darauf muß im Bescheid hingewiesen werden, was zugleich bedeutet, daß einem Antragsteller, der sich mit einer derart in ihrer Bindungswirkung verminderten Genehmigung nicht abfinden will, der Verwaltungsrechtsweg offensteht.

Das alles bedeutet in seiner Anwendung auf den hier vorliegenden Fall: Sollte zur Zeit der Antragstellung die Bindung durch die Wohnsiedlungsgenehmigung von 1958 noch bestanden haben, durfte die (weitere) Bodenverkehrsgenehmigung nicht wegen der unter dieser Voraussetzung durch die Wohnsiedlungsgenehmigung präjudizierten Bebauungsabsicht versagt werden. Zu prüfen war lediglich das, was außerhalb dieser Bindung lag. Das mag allenfalls die Teilung als solche gewesen sein. Ob sie es tatsächlich war, kann indessen dahingestellt bleiben. Auch wenn nämlich der Beklagte in der Prüfung des eigentlichen Teilungsvorganges (noch) frei gewesen sein sollte, durfte er die Genehmigung nicht versagen, weil Gründe, die nach Maßgabe des § 20 BBauG unmittelbar gegen den Teilungsvorgang als solchen sprechen, weder vom Beklagten behauptet noch ersichtlich sind.

Nach dem Vorangegangenen steht der Bindungswirkung weder entgegen, daß die Wohnsiedlungsgenehmigung von 1958 zu Unrecht erteilt worden sein könnte, noch wird ihre Erheblichkeit dadurch ausgeräumt, daß sich der Genehmigungsantrag der Klägerin auf die. Erteilung einer (weiteren) Bodenverkehrsgenehmigung richtet. Infolgedessen hängt die Entscheidung davon ab, ob die Bindung zur Zeit der Antragstellung im März 1962 bereits erloschen war. Das hat das Berufungsgericht bejaht (ebenso BayVGH, Urteil vom 29. November 1965 - Nr. 105 I 65 - [angefochten in dem mit Urteil vom 10. Mai 1968 abgeschlossenen Revisionsverfahren BVerwG IV C 8.67], OVG Münster, Urteil vom 16. April 1964 - VII A 654/62 - in DVBl. 1966, 190 [191] sowie Meyer a.a.O. § 177 Rdnr. 1). Dieser Auffassung ist in Übereinstimmung mit der Stellungnahme des Oberbundesanwalts beizupflichten.

Nach § 21 Abs. 1 BBauG wirkt sich bei Bodenverkehrsgenehmigungen die Bindung auf einen Antrag aus, der "innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt wurde". § 177 Abs. 1 BBauG bestimmt, daß § 21 für Genehmigungen nach § 4 des Wohnsiedlungsgesetzes "entsprechend" gilt. Diese Verweisung kann nicht anders als dahin verstanden werden, daß bei Wohnsiedlungsgenehmigungen die Berechnung der Frist ebenfalls auf den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung zu beziehen ist. Allerdings mag der Klägerin zugegeben werden, daß die unmittelbar in § 21 Abs. 1 BBauG vorgesehene Frist in keinem Falle vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes anlaufen konnte. Diese zeitliche Festlegung ist jedoch mit dem Worte "entsprechend" (§ 177 Abs. 1 BBauG) nicht gemeint. Denn diese zeitliche Festlegung ergibt sich nicht aus § 21 Abs. 1 BBauG, sondern - und insofern aus den §§ 19, 189 BBauG - daraus, daß erst das Bundesbaugesetz das Institut der Bodenverkehrsgenehmigung geschaffen hat. Wenn § 177 Abs. 1 BBauG anordnet, daß für Wohnsiedlungsgenehmigungen "§ 21 entsprechend" gelten soll, dann liegt darin eine Bezugnahme auf die unmittelbar in § 21 vorgesehene Frist, nicht aber die Bezugnahme auf eine Frist, die sich lediglich für§ 21 aus anderen Vorschriften des Bundesbaugesetzes ergibt. Bei diesem Ausgangspunkt kann sich die weitere Frage nur dahin stellen, ob etwa verfassungsrechtliche Erwägungen eine vom Wortlaut und Sinn des § 177 Abs. 1 BBauG abweichende Auslegung gebieten. Das ist nicht der Fall.

Von einer Verletzung des Gleichheitssatzes kann keine Rede sein. Sicherlich kommt es, wenn das Gesetz für die Berechnung der Frist auf den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung abstellt, je nach diesem Zeitpunkt zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das entspricht jedoch eben diesen Unterschieden im Tatsächlichen und ist weder sachwidrig noch willkürlich.

Ebensowenig läßt sich der Regelung in den §§ 21 Abs. 1, 177 Abs. 1 BBauGArt. 14 Abs. 1 GG entgegensetzen. Der mit dem Inhalt einer Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen in der Rechtsprechung entwickelte Anspruch (vgl. insbesondere Urteil vom 28. Juni 1956 - BVerwG I C 93.54 - in BVerwGE 3, 351 [352 ff.], Beschluß vom 21. Februar 1958 - BVerwG I CB 147.57 - in BVerwGE 6, 198 [199 ff.] und Urteil vom 4. März 1960 - BVerwG I C 43.59 - in BVerwGE 10, 202 [206 ff.]) unterstand als solcher nicht dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG und wurde dementsprechend durch die Eigentumsgewährleistung auch nicht gegen eine Entziehung oder Verkürzung gesichert. Ob man es gleichwohl für zweckmäßig halten will, die von der Bindung durch eine Wohnsiedlungs- oder Bodenverkehrsgenehmigung ausgehende Wirkung mit dem Worte "Baulandqualität" oder "Baulandeigenschaft" zu belegen, ist auf die Sache selbst ohne Einfluß. Die Verwendung einer solchen Bezeichnung würde in diesem Zusammenhang jedenfalls nicht mehr als das Entstehen eines Anspruchs auf die Zulassung einer bestimmten Bebauung zum Ausdruck bringen. Allein dies begründet jedoch kein durch Art. 14 Abs. 1 GG gegen Eingriffe geschütztes Rechtsgut, d.h. keine "eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition". Dafür kann im einzelnen auf das Urteil des erkennenden Senats vom 27. Januar 1967 - BVerwG IV C 33.65 - (BVerwGE 26, 111 [BVerwG 27.01.1967 - IV C 33/65] [116 ff.]) verwiesen werden. Eine eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition würde nur dann entstanden sein, wenn die Bebauung nicht nur während der Bindung an die Wohnsiedlungsgenehmigung auf Antrag hätte zugelassen werden müssen, sondern diese Bebauung außerdem nach der Lage des Grundstücks der "Situation" und der sich an ihr ausrichtenden Verkehrsauffassung entsprochen hätte (Urteil vom 27. Januar 1967 [a.a.O. S. 118 ff.]). Daran fehlt es im vorliegenden Falle. Die - wie noch auszuführen sein wird - Unvereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlichen Belangen erweist zugleich, daß die Bebauung von vornherein nicht der "Situation" entsprochen hat und sich dementsprechend auch der durch die Bindungswirkung gegebene Anspruch auf Zulassung einer Bebauung nicht eigentumskräftig verfestigen konnte.

Die gesetzliche Regelung verstößt schließlich auch nicht gegen das rechtsstaatliche Verbot der Rückwirkung von Gesetzen. In Betracht kommt im Zusammenhange mit § 177 BBauG allenfalls eine sogenannte unechte Rückwirkung (vgl. zu diesem Begriff den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 31. Mai 1960 - 2 BvL 4/59 - in BVerfGE 11, 139 [145 ff.]): Die Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen ergab sich nicht unmittelbar aus dem Wortlaut des Wohnsiedlungsgesetzes, sondern wurde erst von der Rechtsprechung aus dem Schutzzweck dieser Genehmigungen entwickelt. Insofern beruhte die Bindungswirkung bis zum Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes im wesentlichen auf den bereits erwähnten drei Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. Juni 1956, 21. Februar 1958 und 4. März 1960. Diese Entscheidungen enthielten keine Ausführungen darüber, ob die Bindungswirkung befristet sei. Infolgedessen begründete unter der Geltung des Wohnsiedlungsgesetzes eine Wohnsiedlungsgenehmigung, die nach einer Prüfung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks erteilt worden war, die mehr oder weniger verläßliche Chance einer unbefristeten Bindung der Baugenehmigungsbehörde. Allein diese Chance hat das Bundesbaugesetz durch seinen § 177 Abs. 1 verkürzt, und zwar hat es dies in jedem Falle getan, also unabhängig davon, wie die Drei Jahresfrist bei Wohnsiedlungsgenehmigungen zu berechnen ist. Was bei den verschiedenen Möglichkeiten der Fristberechnung sachlich in Frage steht, ist ausschließlich das Ausmaß dieser Verkürzung. Je nachdem, ob bei der Fristberechnung auf das Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes oder den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung abgestellt wird, ist die Chance früher oder später entfallen, d.h. mehr oder weniger verkürzt worden.

Das Bundesbaugesetz knüpft, wie dargelegt, mit dem Beginn der Drei Jahresfrist auch bei Wohnsiedlungsgenehmigungen an den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung an. Dem hält die Klägerin unter Berufung auf das Rückwirkungsverbot entgegen, daß die Frist nicht angelaufen sein könne, bevor das Bundesbaugesetzüberhaupt in Kraft getreten sei. Dieser Einwand geht an der maßgebenden Fragestellung vorbei. Was im Rahmen des § 177 Abs. 1 BBauG in Frage steht, ist nicht der (rückwirkende) Lauf, sondern lediglich die Berechnung einer Frist. Der Gehalt der in § 177 Abs. 1 BBauG getroffenen Regelung ist kein anderer, als wenn das Gesetz ohne Bezugnahme auf eine Frist bestimmt hätte, daß die Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen zu einem bestimmten Zeitpunkt erlöschen solle. Jener Einwand der Klägerin übersieht darüber hinaus aber auch den Unterschied zwischen dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetses und der Berechnung der in § 177 Abs. 1 BBauG vorgesehenen Frist. Es unterliegt keinem Zweifel, daß § 177 Abs. 1 BBauG erst mit seinem Inkrafttreten anwendbar geworden ist. Auch dort also, wo der in dieser Regelung vorgesehene Fristablauf auf einen Zeitpunkt fällt, der vor ihrem Inkrafttreten liegt, ist die Berechnungsweise doch erst mit dem Inkrafttreten geltendes Recht geworden. Bis zu dieser Zeit bestimmte sich die Bindung unverändert und ausschließlich nach den Grundsätzen, die im Wohnsiedlungsgesetz ihre Grundlage hatten. Diese Feststellung ist deshalb wichtig, weil sich aus ihr ergibt, daß die Auswirkung des Bundesbaugesetzes auf die durch Wohnsiedlungsgenehmigungen begründeten Bindungen nicht von heute auf morgen eingetreten ist. Das Bundesbaugesetz ist am 29. Juni 1960 verkündet worden, jedoch erst Monate später in Kraft getreten (§ 189 BBauG). Während der Zeit zwischen Verkündung und Inkrafttreten hatte § 177 Abs. 1 BBauG die Wirkung einer Ankündigung, wie nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift die Bindungsfrist bei Wohnsiedlungsgenehmigungen zu berechnen sein werde. Damit bot das Bundesbaugesetz für eine Übergangszeit allen Empfängern von Wohnsiedlungsgenehmigungen Gelegenheit, die Bindungswirkung dieser Genehmigungen noch vor dem Inkrafttreten des § 177 Abs. 1 und damit unter Berufung auf das Wohnsiedlungsgesetz geltend zu machen.

Die fragliche Übergangszeit hat, wie der Oberbundesanwalt mit Recht darlegt, ein Jahr betragen. § 177 Abs. 1 BBauG ist erst am 30. Juni 1961 in Kraft getreten. Das folgt aus § 189 Abs. 1 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 BBauG. § 177 Abs. 1 BBauG ist eine unselbständige Vorschrift, die sich darin erschöpft, für die Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen auf § 21 Abs. 1 BBauG zu verweisen. Die Tatsache, daß nach § 189 Abs. 1 BBauG der § 21 Abs. 1 BBauG erst am 30. Juni 1961 in Kraft getreten ist, wirkt sich auf § 177 Abs. 1 BBauG aus und verlagert auch sein Inkrafttreten auf den 30. Juni 1961 (ebenso Förster im Kohlhammer-Kommentar zum Bundesbaugesetz § 189 Anm. 3 sowie Schrödter Bundesbaugesetz Anm. zu § 189). Diese Feststellung steht nicht im Widerspruch zum Urteil vom 25. Februar 1964 - BVerwG I C 88.63 - (BVerwGE 18, 80 [84]). In diesem Urteil hat der I. Senat des Bundesverwaltungsgerichts ausgesprochen, daß es "keinen Grundsatz und keine übergeordnete Norm" gibt, "die es dem Gesetzgeber verbietet, einzelne Vorschriften einer umfassenden Gesamtregelung, die erst später in Kraft tritt, in Übergangsfällen bereits vorher für anwendbar zu erklären". Der erkennende Senat teilt diese Auffassung. Aus ihr ergibt sich jedoch allein, daß es bei auf andere Vorschriften verweisenden Übergangsregelungen dem Gesetzgeber freisteht, ein vorzeitiges Inkrafttreten der Übergangsregelung vorzusehen oder nicht vorzusehen. Ob das eine oder das andere zutrifft, ist eine Frage der Auslegung der jeweiligen Übergangsregelung. Diese Frage ist für § 177 Abs. 1 BBauG im Sinne seines Inkrafttretens erst am 30. Juni 1961 zu beantworten. Da im Gesetz selbst eine eindeutige Klärung fehlt, kommt es, wie bereits der I. Senat des Bundesverwaltungsgerichts in dem angeführten Urteil vom 25. Februar 1964 hervorgehoben hat (a.a.O. S. 83; ähnlich auch BGH, Urteil vom 27. Januar 1967 - V ZR 140/64 - LM RhPfAufbauG Nr. 4), darauf an, ob § 177 Abs. 1 BBauG als "sachlich" ein "Bestandteil" des § 21 Abs. 1 BBauG zu werten ist. Das muß bejaht werden. § 177 Abs. 1 BBauG erschöpft sich darin, auf § 21 Abs. 1 BBauG zu verweisen. Gerade darin unterscheidet er sich grundlegend von § 180 Abs. 1 BBauG, auf den sich das Urteil vom 25. Februar 1964 bezieht (vgl. dazu insbesondere a.a.O. S. 84). Bei Übergangsvorschriften, die ausschließlich eine Verweisung enthalten, muß jedoch im Zweifel - d.h. wenn unmittelbar die gesetzliche Regelung oder der Sachzusammenhang nicht auf eine andere Lösung hindeuten - angenommen werden, daß sie erst mit der Regelung in Kraft treten sollen, auf die in ihnen verwiesen wird.

Zusammenfassend ist nach alledem folgendes festzuhalten: Ob die Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen befristet oder unbefristet bestand, ist bis zum Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes ungeklärt geblieben. Dementsprechend verband sich mit Wohnsiedlungsgenehmigungen die mehr oder weniger verläßliche Aussicht auf eine unbefristete Bindungswirkung. Hierin hat das Bundesbaugesetz mit seinen §§ 21 Abs. 1, 177 Abs. 1 insofern eingegriffen, als es mit seiner Verkündung am 29. Juni 1960 zum Ausdruck gebracht hat, daß die bisherigen Möglichkeiten nur noch bis zum 30. Juni 1961 wahrgenommen werden konnten und nach diesem Zeitpunkt eine Fristberechnung auf der Grundlage der Dreijahresfrist des § 21 Abs. 1 BBauG maßgebend werden sollte.

In diesem Eingriff liegt keine Verletzung des Rückwirkungsverbotes. Der Umfang der Bindungswirkung von Wohnsiedlungsgenehmigungen war bis zum Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes in mehreren Punkten - und so auch im Hinblick auf die Befristung der Bindung - ungeklärt. Diese Unklarheiten hat das Bundesbaugesetz beseitigt. Es liegt im Wesen einer solchen Klärung, daß sie sich auf die einzelnen Fälle teilweise vorteilhaft und teilweise nachteilig auswirkt. So hat das Bundesbaugesetz beispielsweise auf der einen Seite rechtswidrige Wohnsiedlungsgenehmigungen nachträglich mit einer Bindung ausgestattet und den Genehmigungsempfängern etwa des Jahres 1960 die bisher in zeitlicher Hinsicht Ungewisse Bindung auf drei Jahre gesichert, auf der anderen Seite dagegen den Genehmigungsempfängern z.B. des Jahres 1956 nur eine sich in der Übergangszeit von einem Jahr erschöpfende Chance belassen. Das ist verfassungsrechtlich unbedenklich. - Das Bundesverfassungsgericht hat mehrfach ausgesprochen, daß sogar die echte Rückwirkung eines Gesetzes zulässig ist, wenn sie der Klärung einer unklaren Rechtslage dient (Beschluß vom 4. Mai 1960 - 1 BvL 17/57 - [BVerfGE 11, 64 [BVerfG 04.05.1960 - 1 BvL 17/57]], Urteil vom 19. Dezember 1961 - 2 BvL 6/59 - [BVerfGE 13, 261] und Beschluß vom 31. März 1965 - 2 BvL 17/63 - [BVerfGE 18, 429 [BVerfG 31.03.1965 - 2 BvL 17/63]]). Ob man die Rechtslage, die für die Bindung von Wohnsiedlungsgenehmigungen vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes bestand, als "kaum praktikabel" (BVerfGE 11, 64 [BVerfG 04.05.1960 - 1 BvL 17/57] [73]), als "in hohem Maße unklar und dadurch unsicher" (a.a.O. S. 76) oder als "unklar und verworren" (BVerfGE 13, 261 [272], 18, 429 [439]) bezeichnen kann, begegnet allerdings erheblichen Zweifeln. Darauf kommt es jedoch nicht entscheidend an. Denn ein Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot liegt schon dann nicht vor, wenn die Schwere des Eingriffes dem Ausmaß der bestehenden Unklarheit entspricht. Das trifft bei § 177 Abs. 1 BBauG zu. Vor allem der Umstand, daß das Bundesbaugesetz jedem Genehmigungsempfänger eine Übergangsfrist von einem Jahr eingeräumt und dadurch vorgesorgt hat, daß jeder Betroffene die neue Regelung innerhalb dieser Frist "bei seinen Dispositionen ... berücksichtigen konnte" (BVerfG, Urteil vom 7. August 1962 - 1 BvL 16/60 - in BVerfGE 14, 263 [297 ff.]), schließt das Vorliegen einer verfassungsrechtlich unzulässigen Rückwirkung aus.

Die Wohnsiedlungsgenehmigung zum Vertrag vom 15. Oktober 1958 ist der Klägerin im Dezember 1958 erteilt, der den Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildende Antrag auf Genehmigung der Teilung aber erst im März 1962 gestellt worden. Zu dieser Zeit war nach dem Gesagten die mit der Wohnsiedlungsgenehmigung vom Dezember 1958 begründete Bindung bereits entfallen. Die von der Klägerin beabsichtigte Teilung beurteilt sich daher allein danach, ob die mit ihr bezweckte Bebauung des Grundstücks "mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ... vereinbar wäre" (§ 20 Abs. 1 BBauG). Daran fehlt es. Nach den Darlegungen des Berufungsgerichts würde die vorgesehene Bebauung zu unwirtschaftlichen Folgelasten führen und damit öffentliche Belange beeinträchtigen (vgl. § 35 Abs. 2 und 3 BBauG). Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind unbegründet.

Auszugehen ist von den Tatsachenfeststellungen, die das Berufungsgericht auf Grund seiner Ortsbesichtigung getroffen hat (§ 137 Abs. 2 VwGO). Änderungen, die in der nachfolgenden Zeit eingetreten sein mögen, können im Revisionsverfahren nicht berücksichtigt werden. Sollten im Laufe der Entwicklung die dem Vorhaben entgegenstehenden öffentlichen Belange entfallen sein oder doch an Gewicht verloren haben, bleibt der Klägerin unbenommen, ihren Genehmigungsantrag zu wiederholen. Bereits das Berufungsgericht hat die Möglichkeit einer solchen Entwicklung angedeutet.

Bezogen auf die im angefochtenen Urteil festgestellte Sachlage begegnet die Beurteilung des Berufungsgerichts keinen Bedenken. Aufwendungen für Erschließungsanlagen und Versorgungseinrichtungen sind in der Tat dann ohne weiteres unwirtschaftlich und unzumutbar, wenn die betroffene Gemeinde bereits durch Aufwendungen überlastet ist, die sie für die Erschließung und Versorgung der zur Bebauung freigegebenen Gebiete zu machen hat. Der Vorwurf der Klägerin, daß das Berufungsgericht mit seiner Würdigung nicht hinreichend auf die Einzelheiten des Falles eingegangen sei, geht fehl. Da nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung die beigeladene Gemeinde seinerzeit im Zusammenhange mit der Bebauung im "He." noch vor umfangreichen ungelösten Erschließungsaufgaben stand, konnte das Berufungsgericht auf die Unwirtschaftlichkeit und Unzumutbarkeit weiterer Belastungen schließen, ohne im einzelnen zu untersuchen, welche Aufwendungen gerade das Vorhaben der Klägerin nach sich ziehen würde. Denn mit Rücksicht auf die Lage des Grundstücks und die Größe des Vorhabens stand auch ohnedies fest, daß es sich dabei um jedenfalls nicht ganz unerhebliche Aufwendungen handelt.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2 und 162 Abs. 3 VwGO, [...].