Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 24.08.1979, Az.: BVerwG 4 C 3.77

I.

Die Klägerin betreibt in der Gemeinde Halstenbek eine Forstbaumschule. Sie möchte von einem ihrer Grundstücke zwei Bauplätze abtrennen und auf ihnen für zwei Betriebsangehörige Landarbeitereigenheime errichten. Der Beklagte hat die dafür beantragte bodenverkehrsrechtliche Teilungsgenehmigung versagt. Dagegen wendet sich die Klage.

Zu der Forstbaumschule der Klägerin gehören in H. etwa 80 ha Land. Außerhalb H. besitzt die Klägerin weiteres Baumschulgelände sowie Filialbetriebe. Der Forstbaumschule in H. ist eine Pflanzenverkaufsstelle angegliedert. Dort werden auch hinzugekaufte Pflanzen verkauft. Der Grundbesitz der Klägerin in H. umfaßt u.a. eine - mit weiteren benachbarten Flächen als Baumschulland vorgesehene - etwa 20 ha große Fläche zwischen dem L. Weg und der D. Chaussee. Diese Fläche grenzt an die zusammenhängende Bebauung des Ortsteils H. die Grenze deckt allen mit der Darstellung im Flächennutzungsplan. Die von der Klägerin vorgesehenen Eigenheime sollen unmittelbar im Anschluß an die vorhandene Wohnbebauung des Ortsteil Halstenbek entstehen. Die Betriebsgebäude der Klägerin liegen im Innenbereich des Ortsteils H. Entfernung zwischen ihnen und den geplanten Eigenheimen beträgt - entlang den Straßen gemessen - ungefähr einen Kilometer.

Die Klägerin suchte im Juli 1972 beim Beklagten um eine Teilungsgenehmigung nach, die sich zunächst auf die Bildung von vier Grundstücken bezog. Als Zweck der Teilung gab sie an, daß sie "Landarbeiter-Kleinsiedlungen (als Eigenheime)" erstellen wolle. Der Beklagte lehnte die Genehmigung unter Hinweis auf die Außenbereichslage des Grundstücks ab. Der Widerspruch blieb ohne Erfolg. Daraufhin hat die Klägerin Klage mit dem Antrag erhoben, den Beklagten unter Aufhebung der ergangenen Bescheide zur Erteilung der - im zweiten Rechtszug auf zwei Bauplätze beschränkten - begehrten Teilungsgenehmigung zu verpflichten. Sie hat zur Begründung im ersten und im zweiten Rechtszug im wesentlichen folgendes geltend gemacht: Die zu errichtenden Landarbeiterhäuser seien an der vorgesehenen Stelle selbst dann zulässig, wenn davon ausgegangen werde, daß es sich in dieser Grenzlage um Grundstücke nicht mehr des Innen-, sondern des Außenbereichs handele. Die Grundstücke sollten den seit vielen Jahren bei der Klägerin beschäftigten Arbeitern Naddig und Garbe zu Eigentum Übertragen werden. Für die Bauten seien Förderungsmittel in Aussicht gestellt worden. N. sei als Lkw-Fahrer beschäftigt. G. werde in dem Betrieb in H. als Treckerfahrer eingesetzt. Nach Lage der Dinge sei zu erwarten, daß beide auch in Zukunft bei der Klägerin tätig blieben, dies um so mehr, wenn ihnen ermöglicht werde, die fraglichen Eigenheime zu errichten. Das Vorhaben sei nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 bevorzugt zulässig. Der Baumschulbetrieb der Klägerin erfülle den Begriff der Landwirtschaft. Der Umsatz an hinzugekauften Pflanzen betrage nur etwa 30 % des Gesamtumsatzes.

Der Beklagte hat an den ergangenen Bescheiden festgehalten und auf das Vorbringen der Klägerin insbesondere folgendes entgegnet: Die Voraussetzungen für eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 seien schon deshalb nicht erfüllt, weil N. und G. sich nur zum untergeordneten Teil mit Landarbeit im herkömmlichen Sinne befaßten. Bei dem Unternehmen der Klägerin handele es sich auch nicht um einen landwirtschaftlichen, sondern um einen gewerblichen Betrieb. Ferner sei die Klägerin zur angemessenen Unterbringung der beiden Arbeiter auf die fraglichen Grundstücksteile nicht angewiesen. Sie habe noch Bauland im Innenbereich von H.; auch auf dem Betriebsgelände stehe Wohnraum zur Verfügung. Aus städtebaulichen Gründen müsse Wert darauf gelegt werden, daß dort, wo die Klägerin die Häuser bauen wolle, die Bebauung nicht über den derzeitigen Ortsrand hinauswachse.

Das Verwaltungsgericht hat durch Urteil vom 6. Dezember 1973 der Klage stattgegeben. Es hat angenommen, daß die beabsichtigte Bebauung nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 privilegiert sei und ihr öffentliche Belange nicht entgegenstünden.

Das Berufungsgericht hat auf Grund einer Ortsbesichtigung durch Urteil vom 21. Mai 1976 die Klage abgewiesen. Seine Entscheidung beruht auf folgenden Erwägungen: Die vorgesehene Teilung sei nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG genehmigungsbedürftig. Die zu teilende Fläche liege im Außenbereich; mit dem Teilungsvorgang werde eine Bauabsicht verfolgt. Eine Genehmigungsversagung gebiete sich nach § 20 BBauG dann, wenn das mit der Teilung beabsichtigte Vorhaben aus bebauungsrechtlichen Gründen nicht durchgeführt werden dürfe. So liege es hier. Die von der Klägerin geplanten Eigenheime seien nach § 35 BBauG unzulässig. Maßgebend für ihre Beurteilung sei § 35 Abs. 2 BBauG. Auf eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BBauG könne sich die Klägerin nicht stützen. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG scheide, was den eigenen Betrieb der Klägerin anlange, schon deshalb aus, weil die Baugrundstücke in das Eigentum der beiden Arbeitnehmer übergehen sollten und dann dem Betrieb der Klägerin nicht mehr unmittelbar dienten. Ebensowenig lasse sich die Anwendbarkeit des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG damit begründen, daß auf den beiden Grundstücken landwirtschaftliche Nebenerwerbsbetriebe eingerichtet werden sollten. Die mit knapp 1.000 qm vorgesehene Größe der Grundstücke reiche zur Begründung von landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieben nicht aus. Selbst für den Fall einer intensiven Bodennutzung werde die Wohnnutzung eindeutig im Vordergrund stehen und ein wesentlicher Unterschied im Vergleich zu sonstigen Einfamilienhausgrundstücken mit intensiver Gartennutzung nicht erreicht werden. Außerdem werde die Wohnbebauung nicht einen nur untergeordneten Teil der (Betriebs-)Fläche einnehmen. Die Ankündigung der Klägerin, daß sie den beiden Arbeitern das hinter den Teilungsgrundstücken gelegene Land verpachten wolle, führe zu keinem anderen Ergebnis. Erstens handele es sich dabei bisher lediglich um eine unverbindliche Absichtserklärung; zweitens werde selbst unter Einschluß dieser Flächen keine Grundstücksgröße erreicht, bei der die Wohnnutzung eindeutig hinter der landwirtschaftlichen Nutzung zurücktrete; drittens rechtfertige sich bei gepachtetem Land nicht der für die Anwendbarkeit des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG notwendige Schluß auf einen dauerhaften Bestand des Betriebes. Auf § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 lasse sich das Vorhaben der Klägerin ebenfalls nicht stützen. Auszugehen sei allerdings davon, daß die Klägerin Landwirtschaft betreibe und daß es sich bei N. und G. um Landarbeiter im Sinne des Gesetzes handele. § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 privilegiere jedoch nur die zur Landarbeitertätigkeit in einer sinnvollen Beziehung stehenden Ständorte. Dem sich daraus ergebenden Erfordernis sei allein dann genügt, wenn das jeweilige Vorhaben eine räumliche Zuordnung zu dem wirtschaftlichen Betrieb aufweise, für den der Landarbeiter tätig sei. Daran fehle es hier. Die an sich für eine Zuordnung nicht unangemessene Entfernung zwischen dem Betrieb und den zur Bebauung vorgesehenen Grundstücken von nur etwa 1 km ändere nämlich nichts daran, daß die Lage der beiden Grundstücke nicht wegen der landwirtschaftlichen Funktion der auf ihnen zu errichtenden Häuser ausgewählt worden sei. Die Tatsache der Bebauung im Anschluß an die Ortslage zeige vielmehr, daß es in erster Linie darum gehe, auf billigem Bauland eine normale Wohnbebauung zu schaffen, deren Benutzer alle Vorzüge der Innenbereichslage genössen. Außerdem komme hinzu, daß bei Landarbeiterstellen - ebenso wie bei der Anwendung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG - verlangt werden müsse, daß die privilegierte Funktion auf Dauer gewährleistet sei. Für diese Gewährleistung spreche eine gewisse Vermutung, wenn die Landarbeiterstelle weitab von der bebauten Ortslage eingerichtet werde. Bei einem unmittelbaren Anschluß an die Ortslage sei dagegen von vornherein abzusehen, daß die Bebauung über kurz oder lang nicht mehr als Landarbeiterstelle, sondern nur noch als Wohnhaus dienen werde. Bei dem für M. vorgesehenen Haus fehle es an einem betriebsbezogenen Standort ferner deshalb, weil N. überwiegend nicht in H. sondern stark im Pflanzen- und Maschinentransport für auswärtige Flächen eingesetzt sei. Die Genehmigungsversagung rechtfertige sich aber selbst dann, wenn man § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 für anwendbar halte. Die vorgesehene Bebauung müsse nämlich in diesem Fall am Entgegenstehen öffentlicher Belange scheitern. Nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung bestehe ein gewichtiges städtebauliches Interesse daran, daß der bebaute Bereich an dieser Stelle nicht ausgeweitet werde. Er besitze derzeit einen sinnvollen Abschluß mit klarer Linienführung, entsprechend angeordneten Seitenstraßen und fehlenden Durchgangsmöglichkeiten zum Außenbereich. Dieser Zustand sei erhaltenswert. Seine mit dem Vorhaben der Klägerin eintretende empfindliche Beeinträchtigung könne um so weniger hingenommen werden, als bei dem Siedlungsdruck im Randbereich um Hamburg ein besonders dringliches, auch vom Flächennutzungsplan der beigeladenen Gemeinde aufgegriffenes Bedürfnis bestehe, die derzeit noch großräumig freie Landschaft zwischen den Ortsteilen H. und Friedrichshulde unangetastet zu bewahren. Dieses Bedürfnis führe bei der hier gegebenen Sachlage zur Unzulässigkeit selbst eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 privilegierten Vorhabens. Die erforderliche Abwägung zwischen der in Anspruch genommenen Privilegierung auf der einen und dem öffentlichen Belang auf der anderen Seite müsse zum Nachteil der Klägerin ausfallen. Landarbeiterstellen seien privilegiert zulässig, weil nur so die Landwirtschaft hinreichend mit Arbeitskräften versorgt werden könne. Diese Versorgung mit Arbeitskräften stelle sich bei dem Betrieb der Klägerin als Problem nicht in einer der Regel entsprechenden Weise, weil auch die eigene Betriebsstätte der Klägerin im Ortsteil H. liege. In einem solchen Falle könne dem Interesse an einer Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 kein so hohes Gewicht beigelegt werden wie zur Überwindung des dargelegten öffentlichen Belangs erforderlich sein würde.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie unter der Rüge einer Verletzung des materiellen Rechts ihren Verpflichtungsantrag weiterverfolgt.

Der Beklagte bittet um die Zurückweisung der Revision. Er billigt die das angefochtene Urteil tragenden Gründe und wiederholt im übrigen seine schon in den Vorinstanzen vorgetragenen Ansichten. Die beigeladene Gemeinde unterstützt dieses Vorbringen des Beklagten.

II.

Die Revision bleibt erfolglos. Das angefochtene Urteil verletzt kein Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO). Das Teilungsvorhaben der Klägerin bedarf nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 des Bundesbaugesetzes in seiner nach § 183 a Abs. 2 dieses Gesetzes nunmehr maßgebenden Fassung des Änderungsgesetzes vom 6. Juli 1979 (BGBl. I S. 949) - BBauG 1979 - der Bodenverkehrsgenehmigung. Diese Genehmigung ist nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1979 zu versagen, wenn die mit der Teilung "bezweckte Nutzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre". Das deckt sich wörtlich mit dem, was nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 des Bundesbaugesetzes in seiner vom Berufungsgericht angewendeten Fassung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256, 3617 - BBauG 1976) bis zur nunmehr erneuten Änderung des Bundesbaugesetzes geltendes Recht gewesen ist. Auch § 20 Abs. 1 des Bundesbaugesetzes in seiner ursprünglichen Fassung vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341 - BBauG 1960) stimmte darin mit den späteren Gesetzesfassungen überein.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, daß der von der Klägerin beabsichtigte Bau von "Landarbeiter-Kleinsiedlungen" an der vorgesehenen Stelle mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre. Die Frage der Vereinbarkeit beurteilt sich auch im Zusammenhang mit der Neufassung des Gesetzes danach, ob die vorgesehene Bebauung der dafür maßgebenden Vorschrift des Bebauungsrechts entspricht (vgl. insoweit zur Gesetzesfassung von 1960 BVerwG, Urteil vom 28. April 1964 - BVerwG I C 64.62 - BVerwGE 18, 242 [244 f.]). Das ist nicht der Fall. Die Klägerin kann entgegen der von ihr vorgetragenen Ansicht für die beabsichtigte Bebauung eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BBauG nicht in Anspruch nehmen.

Nach § 35 Abs. 1 Nr. 1BBauG 1979, der seit der ursprünglichen Gesetzesfassung noch unverändert ist, sind im Außenbereich u.a. solche Vorhaben bevorzugt zulässig, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen. Das Berufungsgericht hat in Erwägung gezogen, daß diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall aus zwei verschiedenen Gründen erfüllt sein könnten, nämlich einmal wegen des Zusammenhanges mit dem landwirtschaftlichen Betrieb der Klägerin und zum anderen deshalb, weil möglicherweise die für die Betriebsangehörigen Naddig und Garbe entstehenden Anwesen ihrerseits als (privilegierte) landwirtschaftliche (Nebenerwerbs-)Betriebe zu werten sein könnten. Dieser Ansatz ist richtig. Daß auch landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen Betriebe im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG sein können, hat das Bundesverwaltungsgericht zu den vorangegangenen Fassungen des Bundesbaugesetzes mehrfach ausgesprochen (vgl. insbesondere das Urteil vom 27. Januar 1967 - BVerwG IV C 41.65 - BVerwGE 26, 121 [124]). Daran ist festzuhalten.

Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, daß eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG weder aus dem einen noch dem anderen Grunde gegeben ist: Im Hinblick auf den landwirtschaftlichen Betrieb der Klägerin ist dem Tatbestandsmerkmal des "Dienens" nicht genügt (a); im Hinblick auf eine etwaige landwirtschaftliche Betätigung der beiden Betriebsarigehörigen N. und G. fehlt es am Vorhandensein eines "Betriebes" (b).

a)

Die mit der Teilung entstehenden beiden (Bau-)Grundstücke sollen aus dem Vermögen der Klägerin ausscheiden. Das schließt nach Lage der Dinge die Annahme aus, daß sie dem landwirtschaftlichen Betrieb der Klägerin dann noch dienen werden.

Das Merkmal des "Dienens" ist nämlich nur erfüllt, wenn die damit vom Gesetz verlangte Zuordnung auf Dauer gewollt und gesichert ist, und zwar - sofern nicht ausnahmsweise aus dem (vorübergehenden) Zweck der baulichen Anlage eine kürzere Dauer folgt - eine Dauer grundsätzlich "für Generationen" (vgl. Urteil vom 3. November 1972 - BVerwG IV C 9.70 - BVerwGE 41, 138 [143], dort zum Tatbestandsmerkmal des "Betriebes"; vgl. ferner zur erforderlichen Zuordnung vor allem das Urteil vom 7. Mai 1976 - BVerwG IV C 43.74 - BVerwGE 50, 346 [349]). An einer solchen Zuordnung muß es allerdings nicht notwendig schon dann fehlen, wenn das zu beurteilende Vorhaben nicht im Eigentum des Betriebsinhabers stehen soll (vgl. Urteil vom 14. April 1978 - BVerwG 4 C 85.75 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 148 S. 74 [75]). In Fällen einer eigentumsrechtlichen Trennung bedarf es jedoch stets besonderer Gründe, um dennoch annehmen zu können, daß das Vorhaben in der erforderlichen Weise dem Betrieb auf Dauer dienend zugeordnet sein wird. Solche besonderen Gründe sind hier nicht ersichtlich.

b)

Das Berufungsgericht hat eine Privilegierung der vorgesehenen Wohnhäuser unter dem Gesichtspunkt dort entstehender landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetriebe mit einem Hinweis darauf verneint, daß die beiden Grundstücke in ihrer Größe von jeweils nur etwa 1.000 qm selbst für den Fall intensiver landwirtschaftlicher Bodennutzung nicht den Rang landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetriebe erreichen, sondern lediglich Einfamilienhausgrundstücken mit intensiver Gartennutzung gleichen würden. Dem ist zuzustimmen. An der daraus folgenden Unanwendbarkeit des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG 1979 ändert sich auch dann nichts, wenn in Rechnung gestellt wird, daß sich die Klägerin vor dem Berufungsgericht bereit erklärt hat, ihren beiden Betriebsangehörigen noch zusätzlich Flächen zur landwirtschaftlichen Nutzung zu verpachten. Das führt, wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig erkannt hat, schon deshalb nicht weiter, weil es sich bei dem Angebot der Klägerin um nicht mehr als eine Absichtserklärung handelt, die bereits wegen ihrer Unverbindlichkeit nicht ausreicht, verläßlich auf das Zustandekommen von Verträgen schließen zu lassen, die geeignet sind, die Existenz von Nebenerwerbsbetrieben dauerhaft zu sichern.

Ein derartiger Schluß verbietet sich um so mehr, als bei Sachlagen der hier zu beurteilenden Art so gut wie unvorstellbar ist, daß durch die Hinzupachtung weiterer Flächen ein nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG privilegierter landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb begründet werden kann: Bei der Prüfung, ob sich durch den Abschluß von Pachtverträgen die Sicherung dauerhafter landwirtschaftlicher Betätigung erreichen läßt, deren es für die Anwendbarkeit des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG bedarf, ist allgemein Zurückhaltung geboten (vgl. dazu das Urteil vom 3. November 1972 - BVerwG IV C 9.70 - BVerwGE 41, 138 [143 f.]). Zu einer solchen Zurückhaltung besteht bei angeblichen Nebenerwerbsbetrieben verstärkt Anlaß. Die Schwäche, die der Pacht als einer nur schuldrechtlichen Beziehung innewohnt und die ihre Eignung vermindert, die Existenz eines bestimmten Zustandes auf unabsehbare Dauer verläßlich zu sichern, wirkt sich in gesteigertem Maß aus, wenn es nur um einen "kleinen" Betrieb und dementsprechend auch nur um Pachtflächen von verhältnismäßig unbedeutender Größe geht. Darüber hinaus muß im vorliegenden Falle aber folgendes ins Gewicht fallen: Die Klägerin beruft sich in erster Linie darauf, daß sie zwei Landarbeiterstellen errichten wolle. Landarbeiterstellen, die ihrerseits nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1976/1979 (§ 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960) privilegiert sein können, unterscheiden sich von Nebenerwerbsbetrieben vor allem in ihrer dienenden Zuordnung. Nebenerwerbsbetriebe ruhen als Betriebe gleichsam in sich; die ihretwegen errichteten baulichen Anlagen dienen dem eigenen Betrieb. Für Landarbeiterstellen ist demgegenüber kennzeichnend, daß sie zu einem (wenn auch nicht notwendig zu einem ganz bestimmten) fremden Betrieb in Beziehung stehen. Im Hinblick auf diesen Unterschied richten sich die Vorstellungen der Klägerin offenkundig auf das Entstehen von Landarbeiterstellen und nicht auf das Entstehen von Nebenerwerbsbetrieben. Die Klägerin verfolgt in erster Linie das Ziel, die beiden Arbeitnehmer N. und G. fester an den Betrieb zu binden. Diesem Ziel ist das Entstehen von Nebenerwerbsbetrieben eher hinderlich als förderlich. Das zeigt sich deutlich, wenn in Betracht gezogen wird, daß die beiden Arbeitnehmer nach Errichtung der Häuser wider Erwarten bei der Klägerin ausscheiden könnten. Die Klägerin hat ersichtlich kein Interesse daran, selbst für diesen Fall - und wenn es um Nebenerwerbsbetriebe ginge, gerade auch für diesen Fall - durch die (Aufrechterhaltung der) Verpachtung noch weiter dazu beizutragen, daß die beiden Anwesen ihren (dann vormaligen) Arbeitnehmern als Nebenerwerbsbetriebe erhalten bleiben. Das alles wird auch durch die Art bestätigt, in der sich die Pläne der Klägerin entwickelt haben. Die von der Klägerin erst vor dem Berufungsgericht angebotene Verpachtung weiterer Flächen trägt handgreiflich die Züge eines - zwar durchaus legitimen, aber doch gleichwohl in sich widerspruchsvollen - Versuchs, eine den eigentlichen Absichten der Klägerin nicht entsprechende Bereitschaft "nachzuschieben", um nichts zu versäumen, was aussichtsvoll sein könnte, den § 35 Abs. 1 BBauG als anwendbar erscheinen zu lassen. Aus alledem folgt, daß die von der Klägerin erklärte Absicht, ihren beiden Arbeitnehmern noch zusätzlich Land zu verpachten, ungeeignet ist, zur Rechtfertigung der Annahme von Nebenerwerbsbetrieben etwas beizutragen.

Nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1976/1979, dessen Wortlaut sich mit dem des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1960 deckt, ist im Außenbereich ein Vorhaben auch dann bevorzugt zulässig, wenn es "einer Landarbeiterstelle dient". Das Berufungsgericht hat angenommen, daß die Klägerin ihre Bauabsicht auch auf diese Vorschrift nicht stützen kann. Das ist im angefochtenen Urteil unter anderem damit begründet, daß das Tatbestandsmerkmal des "Dienens" auch bei § 35 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1976/1979 eine dauerhafte Sicherung des der Privilegierung zugrundeliegenden Zwecks erfordere, eine solche Sicherung hier aber wegen des Standortes der beiden Häuser unmittelbar im Anschluß an die Ortslage von H. nicht erreicht werde. Dem ist ebenfalls beizupflichten.

Der Begriff des "Dienens" hat in allen Alternativen des § 35 Abs. 1 BBauG dieselbe Bedeutung (Urteil vom 7. Mai 1976 - BVerwG IV C 43.74 - BVerwGE 50, 346 [349]). Er schließt in allen diesen Alternativen das Erfordernis der Gewährleistung auf eine dem jeweiligen Privileg angemessene Dauer ein. An dieser Gemeinsamkeit des Erfordernisses der Dauer nehmen sämtliche in § 35 Abs. 1 BBauG vorgesehenen Privilegierungen teil. Auch § 35 Abs. 1 Nr. 5 BBauG 1976/1979 ist übrigens insofern keine Ausnahme. Diese Vorschrift stellt in ihrem Wortlaut auf das Merkmal des "Dienens" nur deshalb nicht ab, weil sie in ihren Anforderungen noch darüber hinausgeht, nämlich nur dann eingreift, wenn das Vorhaben zur Wahrnehmung des jeweils verfolgten Zwecks "erforderlich" ist (vgl. Urteil vom 14. Mai 1969 - BVerwG IV C 19.68 - BVerwGE 34, 1 [BVerwG 14.05.1969 - IV C 19/68] [2 f.]). Die demnach, wenn ein Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BBauG privilegiert sein soll, stets zu stellende Anforderung, daß die Zuordnung des Vorhabens zu dem die Privilegierung tragenden Zweck auf Dauer gewährleistet sein muß, folgt als Privilegierungsvoraussetzung aus der Natur der Sache: Die Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BBauG bedeutet Bevorzugung und damit eine Durchbrechung der Gleichbehandlung (siehe dazu für einen vergleichbaren Zusammenhang das Urteil vom 14. März 1975 - BVerwG IV C 41.73 - BVerwGE 48, 109 [115 f.]). Eine derartige Abkehr von der Gleichbehandlung kann sich bei der Zulassung einer ihrerseits auf Dauer bestehenden baulichen Anlage nur rechtfertigen, wenn auch die zur Privilegierung führende Zweckbestimmung auf Dauer bestehen wird. Ist im Gegenteil ihre Entprivilegierung bereits absehbar, muß also, anders ausgedrückt, nach Lage der Dinge damit gerechnet werden, daß die Anlage über kurz oder lang nicht mehr (verläßlich) dem privilegierten Zweck dienen wird, dann verbietet sich, sie nach § 35 Abs. 1 BBauG (privilegiert) zuzulassen. Daran muß im vorliegenden Fall die Privilegierung scheitern. Die Klägerin will die Wohnhäuser für ihre Arbeitnehmer N. und G. derart am Ortsrand errichten, daß die Häuser nach ihrer Ausführung Bestandteile der im Zusammenhang bebauten Ortslage, d.h. nach ihrer Lage "normale" Wohnhäuser, sein werden. Dieser Standort steht einer auf Dauer gesicherten privilegierten Zweckbestimmung entgegen. Die Klägerin irrt, wenn sie dem entgegenzuhalten versucht, daß auch Landarbeiter ein schutzwürdiges Interesse daran hätten, an den Vorzügen der Nähe der geschlossenen Ortslage teilzunehmen, und daß es nicht angemessen sei, Landarbeiter darin im. Vergleich zu anderen zurückzusetzen. Diese Argumentation übersieht, daß es nicht um eine "Zurücksetzung", sondern darum geht, unter welchen Voraussetzungen Landarbeiter ihr Wohnhaus an einer Stelle errichten dürfen, an der dies anderen Personen verwehrt ist. Ebensowenig wird die oben wiedergegebene Folgerungsweise durch § 35 Abs. 4 BBauG 1976/1979 in Frage gestellt. Die dort vorgesehene Erleichterung einer Nutzungsänderung u.a. bei Landarbeiterstellen beruht entscheidend auf der Überlegung, daß bei den dort angeführten baulichen Anlagen, wenn sie einmal - privilegiert - errichtet sind, eine an sich unerwünschte Nutzungsänderung dennoch unter Umständen deshalb hinzunehmen sein kann, weil als Alternative einzig das Unterbleiben jeglicher Nutzung in Betracht käme und dies noch weniger erwünscht wäre. Für die im vorliegenden Fall wesentliche Frage, ob nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1976/1979 eine Anlage auch dann zugelassen werden darf, wenn sich ihre Entprivilegierung bereits absehen läßt, ergibt sich aus der dem § 35 Abs. 4 BBauG 1976/1979 zugrundeliegenden Überlegung eher ein Anhaltspunkt für eine verschärfte als für eine großzügige Prüfung.

Das angefochtene Urteil überzeugt endlich auch in seiner weiteren Annahme, daß das Vorhaben der Klägerin selbst dann nicht zugelassen werden könnte, wenn § 35 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1976/1979 für einschlägig gehalten würde. Denn in diesem Falle müßte es gleichwohl an den ihm entgegenstehenden öffentlichen Belangen scheitern.

Die den Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BBauG zustehende Bevorzugung wirkt sich in ihrem grundsätzlich stärkeren Durchsetzungsvermögen gegenüber den von ihnen berührten öffentlichen Belangen aus (Urteil vom 14. März 1975 a.a.O. S. 114). Ob daraus ihre Zulässigkeit folgt, hängt von den Umständen des Falles ab. Erstens ist das Ausmaß, in dem durch die Privilegierung das Durchsetzungsvermögen gegenüber (bestimmten) öffentlichen Belangen anwächst, häufig von der Art des Vorhabens und von der darauf anwendbaren Privilegierungsvorschrift abhängig. Es ist z.B. denkbar, daß sich im Einzelfall ein ortsgebundener Betrieb (§ 35 Abs. 1 Nr. 4 BBauG 1976/1979) mit einem Vorhaben an einem Ort durchzusetzen vermag, an dem sich eine Landarbeiterstelle nicht durchsetzen könnte. Zum anderen ist für die jeweilige Beurteilung wesentlich, welche öffentlichen Belange berührt werden und welches Gewicht ihnen jeweils zukommt. Der Schutz der Eigenart der Landschaft beispielsweise kann an der einen Stelle von einem Rang sein, daß deswegen selbst privilegierte Vorhaben nicht ausgeführt werden dürfen, während an einer anderen Stelle sein Gewicht so unbedeutend ist, daß daran selbst (gewisse) sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BBauG) nicht scheitern. Angesichts dessen bedarf es jeweils einer "Abwägung", d.h. eines Vergleichs der Gewichtigkeit der sich im Einzelfall gegenüberstehenden "Positionen" (vgl. dazu die Urteile vom 25. Oktober 1967 - BVerwG IV C 86.66 - BVerwGE 28, 148 [151], vom 3. Mai 1974 - BVerwG IV C 10.71 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 109 S. 83 [88] und vom 14. März 1975 - BVerwG IV C 41.73 - BVerwGE 48, 109 [114 f.]). Dabei ist zugunsten privilegierter Vorhaben stets das ihnen von § 35 Abs. 1 BBauG zuerkannte gesteigerte Durchsetzungsvermögen in Rechnung zu stellen. Das befreit jedoch auch privilegierte Vorhaben nicht von der Pflicht zur - jeweils angemessenen - Rücksichtnahme auf öffentliche Belange.

Das Vorhaben der Klägerin berührt vor allem insofern öffentliche Belange, als ein erhebliches öffentliches Interesse daran besteht, an der fraglichen Stelle den bestehenden Abschluß der Ortslage zu erhalten und ein weiteres Ausufern der Bebauung zu vermeiden (vgl. zu diesem öffentlichen Belang die Urteile vom 26. Mai 1967 - BVerwG IV C 25.66 - BVerwGE 27, 137 [BVerwG 26.05.1967 - IV C 25/66] [140 f.] und vom 8. November 1967 - BVerwG IV C 19.66 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 62 S. 216 [217]). Das Berufungsgericht hat im einzelnen dargelegt, welche stark gesteigerte Bedeutung diesem Interesse unter den hier gegebenen Umständen zukommt. Dem steht eine - wie hier zugunsten der Klägerin unterstellt wird - Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1976/1979 gegenüber, zu deren Gunsten für die Inanspruchnahme gerade dieser Stelle so gut wie keine (bodensrechts-adäquate) Rechtfertigung vorzubringen ist. Die Betriebsstätte der Klägerin liegt im Innenbereich von H. Ihr angemessen zugeordnete Wohnhäuser von Arbeitnehmern müssen nicht gerade auf Grundstücken errichtet werden, gegen deren Bebauung die davon berührten öffentlichen Belange besonders empfindlich sind.

Auf § 35 Abs. 2 BBauG ist nicht einzugehen. Das Teilungsvorhaben der Klägerin richtet sich auf die Errichtung von nach § 35 Abs. 1 BBauG privilegierten Wohnhäusern. Wäre das Vorhaben anders zu sehen, hätte die höhere Verwaltungsbehörde zum Verfahren beigeladen werden müssen (vgl. § 19 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 36 Abs. 1 Satz 3 BBauG 1979).

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO.