Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 16.10.1997, Az.: BVerwG 7 C 7/97

I.

Die Kläger, zwei Ehepaare, wenden sich gegen die Rückübertragung eines in E. gelegenen Grundstücks, welches mit einem von ihnen bewohnten Gebäude bebaut ist. Sie berufen sich auf einen mit der Verleihung des Nutzungsrechts am Grundstück verbundenen Erwerb des Gebäudes im Jahre 1990 und machen geltend, vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen zu haben (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c des VermögensgesetzesVermG). Die Beigeladenen zu 1, 2, 4 und 5 leiten ihren Rückgabeanspruch aus ihrer Stellung als Erbeserben der im Jahre 1976 verstorbenen früheren Eigentümerin des Grundstücks ab.

Weil die Eigentümerin im Jahre 1947 in den Westen Deutschlands übergesiedelt war, stand das Grundstück seit 1962 unter vorläufiger staatlicher Verwaltung nach Maßgabe der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952; staatlicher Verwalter war der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung. Ende des Jahres 1985 folgte die Überführung in Volkseigentum (Rechtsträger: VEB Kommunale Wohnungsverwaltung) auf der Grundlage von § 16 des Baulandgesetzes vom 15. Juni 1984. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück, das nach dem Krieg zunächst für etwa zwei Jahre von der Besatzungsmacht genutzt und danach durchgängig - seit den siebziger Jahren an die Kläger - vermietet worden war, mit einer 1973 eingetragenen Aufbaugrundschuld in Höhe von 24 900 M, einer 1978 eingetragenen Aufbauhypothek in Höhe von 8 200 M sowie mit drei aus den Jahren 1937 und 1940 stammenden dinglichen Sicherungen belastet. Der Verkehrswert bzw. der Verkaufspreis des Grundstücks mit seinem Einheitswert von 39 000 M wurde im Jahre 1985 vom Sachverständigen mit 34 674 M ermittelt (Verkehrswert 1971: 40 000 M). Dementsprechend wurde die Entschädigung festgesetzt.

Am 30. Mai 1990 schlossen der Rat der Stadt und die Kläger vor dem staatlichen Notariat einen Kaufvertrag über das Gebäude zu einem Kaufpreis von 35 400 M. Den Klägern wurden unter dem 7. Juni 1990 Nutzungsrechtsurkunden über anteilige Nutzungsrechte am Grundstück erteilt, und sie wurden am 19. Juli 1990 als Miteigentümer des Gebäudes - die Ehepaare untereinander und im Verhältnis zueinander je zur Hälfte - im Gebäudegrundbuch eingetragen.

Den Rückübertragungsantrag beschied das vormalige Landratsamt E. - Amt zur Regelung offener Vermögensfragen - am 16. März 1992 zugunsten der Beigeladenen und stellte hierbei auf § 1 Abs. 2 VermG sowie darauf ab, daß der Erwerb durch die Kläger nach dem Stichtag erfolgt sei. Den Widerspruch wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen am 2. Februar 1993 zurück; werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen in erheblichem Umfang seien durch die Kläger nicht getätigt worden.

Das Verwaltungsgericht hat den Klagen stattgegeben und die Bescheide aufgehoben. Es hat zur Begründung ausgeführt: Zwar seien die Beigeladenen Berechtigte, weil die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG vorlägen; zum Zeitpunkt der Überführung des Grundstücks in Volkseigentum sei es überschuldet gewesen, weil seinem Verkehrswert von 34 674 M eine Gesamtbelastung von 76 567 M gegenübergestanden habe. Zugunsten der Kläger greife aber der "Ausschlußtatbestand" des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG ein. Dabei sei davon auszugehen, daß substanzerhaltende Maßnahmen dazu dienten, das betreffende Objekt einschließlich seiner Bestandteile in seiner Funktionsfähigkeit zu erhalten, während zu den werterhöhenden Maßnahmen Neu- und Umbauten sowie Erweiterungsmaßnahmen zählten. Daneben gebe es aber auch "wertneutrale" Investitionen, wie etwa die Auswechslung intakter Gebäudeteile aus Geschmacksgründen, die vom Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG nicht erfaßt würden. Nicht berücksichtigungsfähig seien auch Maßnahmen, die von Mietern üblicherweise zu erbringen gewesen seien und durch die Mietnutzung "abgewohnt" worden seien (Anstreichen der Wohnräume, Tapezieren, Verlegen neuer Teppichböden oder sonstige kleinere Reparaturmaßnahmen; "Schönheitsreparaturen"). Ebenfalls nicht berücksichtigungsfähig seien Leistungen, die von Familienangehörigen des Nutzers erbracht worden seien; gleiches gelte für Leistungen, die vom Verwalter rückvergütet worden seien. Für die Frage der Wesentlichkeit sei als Bezugsgröße der mit dem Faktor 1,3 multiplizierte Einheitswert des Jahres 1935 zugrunde zu legen; um wesentlich zu sein, müsse die Summe der berücksichtigungsfähigen Investitionen ein Viertel der Bezugsgröße erreichen. Unter Anwendung dieser Maßstäbe ergebe sich, daß die beiden klagenden Ehepaare den für sie maßgeblichen Geldbetrag in Höhe von 6 338 M jeweils überschritten hätten. Die von den Klägern zu 1 und 2 durchgeführten Maßnahmen seien ausnahmslos substanzerhaltend oder wertsteigernd gewesen; freilich sei ein für Feierabendhandwerker üblicher Stundenlohn in Höhe von 5 M zugrunde zu legen. Allein die Kosten für die mit Genehmigung der Stadt in den Jahren 1982/83 gebaute massive Garage sowie die Pflasterung der Auffahrt in Höhe von 11 440 M überstiegen die für das Gericht maßgebliche Grenze erheblich; auf die anderen Maßnahmen komme es daher nicht mehr an. Auch die den Klägern zu 3 und 4 gutzuschreibenden Investitionen erreichten einen Wert von jedenfalls 7 264 M.

Hiergegen richten sich die vom Senat zugelassenen Revisionen der Beigeladenen.

Die Beigeladenen zu 4 und 5 halten § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG für verletzt. Die eng auszulegende Rückausnahmevorschrift greife nur ein, wenn sich der Erwerber vor dem Stichtag in besonderer Weise um das Eigentum bemüht habe, was eine schematische Anwendung verbiete. Zu fordern sei, daß die Werterhöhungen zum Zeitpunkt der Rückübertragung noch vorhanden seien, weil ein Investor dann nicht schützenswert sei, wenn er die Aufwendungen gewissermaßen "abgewohnt" habe. Noch weniger seien Aufwendungen zu berücksichtigen, die ausschließlich dem persönlichen Nutzen des Investierenden gedient hätten. Fremdleistungen dürften nur berücksichtigt werden, wenn sie mit Vermögenswerten Aufwendungen verbunden gewesen seien. Eigenleistungen müßten mit einem geringeren Betrag als Fremdleistungen in Ansatz gebracht werden. Von den durch die Kläger zu 1 und 2 erbrachten Aufwendungen könnten diejenigen für den Garagenbau schon deswegen nicht in Ansatz gebracht werden, weil mit einer Rückgabe des Grundstücks kein Erwerb der Garage verbunden sei, die im Eigentum der Kläger verbleibe. Überdies seien die vom Gericht anerkannten Aufwendungen selbst unter Berücksichtigung der eingereichten klägerischen Unterlagen nicht nachvollziehbar. Die durch die Kläger zu 3 und 4 erbrachten Aufwendungen wirkten sich teils heute nicht mehr aus, teils hätten sie nur den Klägern gedient. Das Gericht habe darüber hinaus keinerlei Feststellungen im Hinblick auf den redlichen Erwerb gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG getroffen. Es fehle bereits an einem wirksamen Erwerb durch die Kläger. Überdies sei das Gericht nicht berechtigt gewesen, den Ausgangsbescheid vollständig aufzuheben, weil dadurch auch die im Bescheid enthaltene Feststellung der Berechtigung der Beigeladenen zu Unrecht aufgehoben worden sei.

Die Beigeladenen zu 1 und 2 schließen sich inhaltlich der Revision der Beigeladenen zu 4 und 5 an. Sie rügen insbesondere, daß das Gericht den entscheidungserheblichen Sachverhalt nicht durch Sachverständigengutachten bzw. Zeugen- oder sonstigen geeigneten Beweis weiter aufgeklärt habe. Im übrigen habe das Mietrecht des ZGB den Interessenkonflikt zwischen Vermieter und Mieter geregelt; lege man die entsprechenden Vorschriften, etwa § 112 Abs. 2 Satz 2 ZGB, zugrunde, hätten die behaupteten Maßnahmen weder einem "gesellschaftlichen Interesse" noch den Interessen des Vermieters gedient.

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil. In der ehemaligen DDR sei der Handwerkermangel nur durch Eigenleistungen und Nachbarschaftshilfe zu überwinden gewesen. Dies müsse bei der Auslegung und Anwendung von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG berücksichtigt werden. Es liege im übrigen auf der Hand, daß erbrachte Leistungen nicht lückenlos belegbar seien.

Der Oberbundesanwalt hält Investitionen für nicht berücksichtigungsfähig, die lange vor dem Erwerb getätigt worden seien und unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten keinen Wert mehr repräsentierten. Für die Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze sei die DDR-Üblichkeit maßgeblich. Der Nutzer müsse einen derartigen, das normale Maß in der DDR übersteigenden Mitteleinsatz geleistet haben, daß es nicht gerechtfertigt erscheine, ihm seine Investitionen wieder zu nehmen; gegebenenfalls müsse ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

II.

Die Revisionen sind begründet. Zwar nötigen keine dem Urteil anhaftenden Verfahrensfehler zu seiner Aufhebung (1). Es verletzt aber materielles Bundesrecht, weil es das Verhältnis der Vorschriften in § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG einerseits und § 4 Abs. 2 Satz 2, Halbsatz 2 (Buchst. a bis c) VermG andererseits verkennt. Außerdem hätte das Verwaltungsgericht den Rückübertragungsbescheid des Beklagten nicht aufheben dürfen, soweit darin die Feststellung der Berechtigung der Beigeladenen enthalten ist (2). Weil die tatrichterlichen Feststellungen für eine Entscheidung über den mit der Klage verfolgten Anspruch nicht ausreichen, muß der Rechtsstreit nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden (3).

1. Ohne Erfolg bleiben die vorgebrachten Verfahrenslügen.

a) Unbegründet ist zunächst der Vorwurf, das Gericht habe nicht ohne erneute mündliche Verhandlung entscheiden dürfen, nachdem ein in mündlicher Verhandlung unterbreiteter Vergleichsvorschlag schriftsätzlich abgelehnt worden war. Ausweislich der Sitzungsniederschrift vom 22. März 1995 haben die Beteiligten übereinstimmend auf eine (weitere) mündliche Verhandlung verzichtet. Die mithin zulässige Entscheidung im schriftlichen Verfahren (§ 101 Abs. 2 VwGO) hatte durch die Richter zu erfolgen, die zum Entscheidungszeitpunkt unter Beachtung der einschlägigen gerichtsverfassungsrechtlichen Regelungen sowie des Präsidiumsbeschlusses bzw. der kammerinternen Geschäftsverteilung zur Entscheidung berufen waren. Die Prozeßordnung fordert grundsätzlich nicht, daß die entscheidenden Richter an zuvor durchgeführten mündlichen Verhandlungen teilgenommen haben (vgl. Kopp, VwGO, 10. Aufl., Rn. 6 zu § 112 m.w.N.). Die protokollierten Einverständniserklärungen bedurften auch nicht einer Verlesung und Genehmigung; die Voraussetzungen des § 160 Abs. 3 Nr. 3 ZPO treffen insoweit nicht zu. Vor dem Hintergrund, daß der Verzicht auf erneute mündliche Verhandlung gerade auch für den eingetretenen Fall erklärt worden ist, daß der vom Gericht angestrebte Vergleich nicht zustande kommen sollte, und angesichts des zum Entscheidungszeitpunkt angefallenen Prozeßstoffes konnten die Beteiligten nicht überrascht sein, daß das Gericht ohne weitere Sachaufklärung und erneute mündliche Verhandlung entschied.

b) Unbegründet ist auch die Rüge der Beigeladenen zu 4 und 5, ihnen sei im Hinblick auf den Schriftsatz vom 8. Juni 1995 das rechtliche Gehör versagt worden. Abgesehen davon, daß das darin enthaltene Vorbringen vom Gericht entscheidungstragend allenfalls im Hinblick auf die Kosten für den Garagenbau (11 400 M anstatt 10 000 M) verwertet worden ist, ist der Bevollmächtigte der Beigeladenen zu 1 und 2, dem der Schriftsatz zugestellt wurde, im Frühstadium des Verfahrens für die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach der früheren Eigentümerin aufgetreten. Die Beigeladenen zu 4 und 5 sind erst später an die Stelle der früheren Beigeladenen zu 3, eines Mitglieds der Erbengemeinschaft, getreten. Sie haben es hingenommen und nicht richtiggestellt, daß der Bevollmächtigte in der Sitzungsniederschrift vom 22. März 1995, die ihnen übersandt wurde, auch als ihr Vertreter aufgeführt worden ist. Sie müssen sich daher dessen Kenntnis zurechnen lassen, weil sie dem von ihnen veranlaßten Rechtsschein der Bevollmächtigung nicht entgegengetreten sind.

c) Revisionsgerichtlich nicht, zu beanstanden ist schließlich die auf der Anwendung nicht revisiblen Landesrechts beruhende Annahme des Verwaltungsgerichts, die Klage sei gegen den Freistaat als richtigen Beklagten im Sinne des § 78 Abs. 1 Nr. 1 VwGO zu richten gewesen. Gleichwohl hat der Senat das Rubrum von Amts wegen berichtigt (vgl. BVerwG, Beschluß vom 6. Februar 1995 - BVerwG 8 B 14.95 - Buchholz 310 § 78 VwGO Nr. 11), weil richtiger Beklagter nunmehr der Landkreis ist. Das Thüringer Gesetz zur Ausführung des Vermögensgesetzes, welches als Art. 2 des Thüringer Gesetzes zur Kommunalisierung staatlicher Aufgaben vom 13. Juni 1997 (GVBl S. 207) erlassen wurde, regelt mit Wirkung vom 1. Juli 1997, daß die Aufgaben der Ämter zur Regelung offener Vermögensfragen bis zum 31. Dezember 1998 von den Landkreisen und kreisfreien Städten im übertragenen Wirkungskreis wahrgenommen werden (§ 1 Abs. 1). Zum 1. Januar 1999 werden Ämter zur Regelung offener Vermögensfragen als untere Landesbehörden eingerichtet (§ 2). Damit ist - ausgehend von der Auslegung des bisherigen Landesrechts durch das Verwaltungsgericht - ein gesetzlicher Beteiligtenwechsel eingetreten, dem der Senat Rechnung tragen muß.

2. Mit den hierfür gegebenen Begründungen durfte das Verwaltungsgericht weder die im angefochtenen Rückübertragungsbescheid enthaltene Berechtigtenfeststellung aufheben (a) noch im verbleibenden Umfang der Klage stattgeben (b).

a) Zu Recht rügen die Beigeladenen, daß das Verwaltungsgericht auf der Grundlage der von ihm getroffenen tatsächlichen Feststellungen sowie des von ihm zu § 1 Abs. 2 VermG eingenommenen Rechtsstandpunkts ihnen durch den Urteilstenor zu viel abgesprochen hat. In einem Rückübertragungsverlangen ist regelmäßig ein auf Feststellung der Berechtigung zielendes Begehren enthalten. Die in einem Restitutionsbescheid enthaltene Feststellung der Berechtigung im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG kann als selbständige Teilentscheidung im Rahmen eines vermögensrechtlichen Verfahrens Bestand behalten (vgl. BVerwGE 97, 286 (288 f.) [BVerwG 19.01.1995 - 7 C 42/93] m.w.N.; zu einem - hier nicht gegebenen - Sonderfall vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 7 C 13.94 - VIZ 1996, 208). Das Verwaltungsgericht hätte daher prüfen müssen, ob das auf (vollständige) Aufhebung des Bescheids lautende Klagebegehren in Wahrheit lediglich die Rückgabe als solche zum Gegenstand hatte. Hierzu bestand vor allem deswegen Anlaß, weil sich sowohl die anwaltlich vertretenen Kläger zu 1 und 2 als auch die anwaltlich nicht vertretenen Kläger zu 3 und 4 während des behördlichen und erstinstanzlichen Verfahrens nicht gegen die Berechtigung der Beigeladenen gewendet haben. Dem entspricht es, daß die Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt haben, daß sich ihre Klage nicht gegen die Berechtigtenfeststellung richte. Da zudem das Verwaltungsgericht in der Sache, wie seine Urteilsgründe belegen, die Berechtigung der Beigeladenen infolge einer Schädigung gemäß § 1 Abs. 2 VermG nicht in Zweifel gezogen hat, hätte dies im Tenor seinen Niederschlag finden müssen. Als Folge der prozessualen Erklärung der Kläger steht auch für das erneut durchzuführende erstinstanzliche Verfahren fest, daß von keinem der Prozeßbeteiligten die Berechtigtenstellung der Beigeladenen in Abrede gestellt werden darf.

b) Das Urteil verletzt ferner revisibles Recht, soweit es den Klagen stattgibt, ohne auszuführen, daß und aus welchen Gründen die Kläger in redlicher Weise an dem Gebäude Eigentum bzw. am Grundstück dingliche Nutzungsrechte erworben haben (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VermG i.V.m. § 4 Abs. 3 VermG).

Der Ausschlußgrund des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist als eine den Anspruch des Berechtigten vernichtende Norm zugunsten des Erwerbers ausgestaltet (vgl. BVerwG, Beschluß vom 16. Oktober 1995 - BVerwG 7 B 163.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 22 (S. 54)). Ein Erwerb nach dem Stichtag des 18. Oktober 1989, der ohne die Zustimmung des Berechtigten erfolgt ist, kann grundsätzlich die Voraussetzungen des redlichen Erwerbs nicht erfüllen (§ 4 Abs. 2 Satz 2 VermG), es sei denn, einer der Rückausnahmetatbestände im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 (Buchst. a bis c) VermG liegt vor. In diesem Fall bleibt es bei der Notwendigkeit einer individuellen Redlichkeitsprüfung (vgl. Beschluß vom 26. September 1994 - BVerwG 7 B 50.94 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 8, dort auch Hinweise auf die Entstehungsgeschichte; Beschluß vom 23. Januar 1995 - BVerwG 7 B 192.94 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 3 (S. 32)). Dies hat das Verwaltungsgericht verkannt: Die Gründe seines Urteils enthalten mehrfach wörtliche bzw. dem Sinne nach gleiche Ausführungen über den "Ausschlußtatbestand" des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG. Dies läßt nur den Schluß zu, daß es nach Auffassung des Verwaltungsgerichts auf das Vorliegen der Redlichkeitsvoraussetzungen nicht mehr ankomme, wenn die hier in Rede stehende Bestimmung eingreift.

Dieser Rechtsirrtum ist hier auch nicht etwa deswegen im Ergebnis unschädlich, weil die Gerichte erst bei greifbaren tatsächlichen Anhaltspunkten für eine mögliche Unredlichkeit des Erwerbs gehalten sind, weiter aufzuklären oder - im Falle der Nichterweislichkeit - eine Beweislastentscheidung zu Ungunsten des Erwerbers zu treffen (vgl. Beschluß vom 16. Oktober 1995 - BVerwG 7 B 163.95 -, a.a.O.); denn das berührt nicht die aus § 108 Abs. 1 Sätze 1 und 2 VwGO folgende Verpflichtung der Gerichte, einen restitutionsausschließenden redlichen Erwerb auch und gerade in den "Rückausnahmefällen" positiv festzustellen und dies zu begründen. Ist eine richterliche Überzeugungsbildung sowie die Darlegung dieser Überzeugung im Urteil schon für Erwerbshandlungen vor dem Stichtag prinzipiell nicht entbehrlich, so läßt sich darauf noch weniger verzichten, wenn wegen der seit dem Stichtag zu beobachtenden Veränderungen in der Rechtswirklichkeit der DDR die Annahme eines nicht redlichen Erwerbs näher liegen kann als zuvor. Selbst wenn kein Regelbeispiel für die Unredlichkeit (§ 4 Abs. 3 Buchst. a bis c VermG) erfüllt sein sollte, kann ein Rechtserwerb unredlich sein (vgl. BVerwGE 97, 286 (289) [BVerwG 19.01.1995 - 7 C 42/93]); deshalb ist auch in solchen Fällen zu prüfen und zu entscheiden, ob ein Erwerber auf der Grundlage des nach dem Stichtag gültigen Rechts die in Rede stehenden Vermögenswerte manipulationsfrei erworben hat und ob sein Vertrauen auf den Bestand des Erwerbs schutzwürdig ist (vgl. a.a.O. S. 293).

Überdies kann bereits die Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts nach dem Stichtag anders zu beurteilen sein als zuvor. Zwar setzt ein redlicher Erwerb nicht voraus, daß das zugrundeliegende Rechtsgeschäft zivilrechtlich wirksam war, wenn dem Erwerber eine Rechtsstellung verschafft wurde, die gemessen an der Rechtswirklichkeit in der DDR unangreifbar war (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - BVerwG 7 C 20.94 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 25 S. 62 m.w.N.). Es liegt auf der Hand, daß wegen der geänderten rechtlichen Verhältnisse eine nach dem Stichtag erworbene Rechtsposition eher angreifbar gewesen sein kann als dies bei Erwerbsvorgängen vor dem Stichtag der Fall war.

Zu allem enthält das Urteil keinerlei verwertbare Feststellungen; auch dem Akteninhalt ist insoweit nichts von Bedeutung zu entnehmen. Dies nötigt zur Zurückverweisung. Das Verwaltungsgericht wird mit Blick auf die Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts u.a. zu prüfen haben, ob die nach § 23 GVVO für den Gebäudekauf vorgeschriebene Grundstücksverkehrsgenehmigung und erforderlichenfalls auch die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde nach der Vorschrift des § 49 Abs. 3 der Kommunalverfassung der DDR vom 17. Mai 1990 (GBl I S. 255), die gemäß Art. 9 Abs. 2 und 4 EV als Landesrecht weitergegolten hat (vgl. BVerwG, Beschluß vom 31. März 1994 - BVerwG 7 NB 6.93 -), erteilt worden ist.

3. Sollte sich nach dieser Prüfung wiederum die Notwendigkeit ergeben, die Tatbestandsvoraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG zu erörtern, wird das Verwaltungsgericht folgendes zu beachten haben:

a) Die Regelung soll Nutzer (in aller Regel Mieter) begünstigen, die erhebliche werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen haben; sie betrifft Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (vgl. BTDrucks 12/2944, S. 51). Hiernach versteht sich von selbst, daß solche Maßnahmen keine Berücksichtigung finden, die dem allgemeinen Mieterverhalten in der DDR entsprachen, wo es - wie der Senat entschieden (vgl. Beschluß vom 20. Oktober 1995 - BVerwG 7 B 346.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 23) und das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - allgemein üblich war, daß sich Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig und verantwortlich fühlten. Vielmehr soll nach dem Zweck der Vorschrift aus Gründen eines sozialvertraglichen Ausgleichs zwischen Alt- und Neueigentümern ein redlicher Erwerb selbst nach dem Stichtag ausnahmsweise dann ermöglicht werden, wenn der Erwerber bereits zu einem Zeitpunkt, zu dem der Alteigentümer nicht davon ausgehen durfte, jemals wieder in die frühere Rechtsstellung eingesetzt zu werden, erkennbar und nachhaltig in Form von besonderen Opfern sein von der Rechtsordnung der DDR allgemein anerkanntes Vertrauen darauf betätigt hat, das von ihm bewohnte Grundstück auch zukünftig nutzen zu dürfen. Diese Erwartung bewertet das Gesetz als in vergleichbarer Weise schutzwürdig wie das Vertrauen desjenigen, der vor dem Stichtag einen bereits damals zulässigen Erwerb angebahnt hat. Gemeinsam ist beiden Fällen, daß das nach dem Stichtag gezeigte Interesse an dem Vermögenswert nicht erst durch die vergleichsweise günstigen Erwerbsbedingungen in der Zeit der Wende hervorgerufen wurde, sondern nachweislich seit längerem bestand und nicht unlauter war. Je nachhaltiger und ernsthafter sich der spätere Erwerber vor dem Stichtag um das genutzte Grundstück bzw. Gebäude "wie ein Eigentümer" gekümmert und damit Schäden abgewendet oder dessen Wert erhöht hat, desto weniger kann sich außerdem der Alteigentümer der Einsicht verschließen, daß der Erwerber dem Anwesen näher steht als er selbst; dies rechtfertigt den ihm zugemuteten Verlust.

b) Vor diesem Hintergrund gilt hinsichtlich der einzelnen Voraussetzungen der Norm folgendes:

aa) Als "Investitionen" sind nicht nur solche Anstrengungen berücksichtigungsfähig, die einem strengen volks- bzw. betriebswirtschaftlichen Investitionsbegriff genügen. Über die langfristige Anlegung von Kapital in Sachgütern hinaus können Investitionen - wie der allgemeine Sprachgebrauch belegt - auch dann vorliegen, wenn auf eine Sache Arbeit und Zeit verwendet wird. Zwar hat der Senat Eigenleistungen im Zusammenhang mit der Überschuldungsprüfung des § 1 Abs. 2 VermG nicht anerkannt, weil dadurch der Überschuldungsbegriff unzulässig überdehnt würde (vgl. BVerwGE 98, 87 (95) [BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93] m.w.N.). Vor dem Hintergrund des Zwecks von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG und der daraus abzuleitenden Notwendigkeit, die verwendeten Rechtsbegriffe mit Blick auf die Wirklichkeit der DDR zu interpretieren, verdient aber auch derjenige die Vergünstigung, der entweder die Leistungen eigenhändig erbracht oder Verwandte, Freunde und Bekannte etwa mit dem Versprechen, sich seinerseits durch Mithilfe erkenntlich zu zeigen, dazu bewogen hat, ihm bei seinen Vorhaben zu helfen. Daraus folgt, daß über die Handwerker- und Materialkosten hinaus auch eigene oder Verwandtschafts- und Freundschaftsleistungen Berücksichtigung finden können.

bb) Sind "substanzerhaltende" Investitionen, also solche, die den Bestand des später erworbenen Gegenstands zum Zeitpunkt der Vornahme objektiv erhielten oder gar nachhaltig verbesserten, prinzipiell berücksichtigungsfähig, auch wenn sie sich später nicht mehr ungeschmälert auswirken, so gilt Vergleichbares auch bei den "werterhöhenden" Investitionen. Ohne Belang ist also, ob sie sich zum Zeitpunkt des Stichtags oder der Rückgabe noch werterhöhend auswirken. Hiervon ist eine Ausnahme denkbar für den Fall, daß getätigte Investitionen zeitlich lange zurückliegen und keine weiteren Anstrengungen belegbar sind, die eine Brücke von den getätigten Investitionen zum späteren Erwerb schlagen. Hiervon abgesehen setzt eine berücksichtigungsfähige werterhöhende Investition mithin lediglich voraus, daß zum Zeitpunkt ihrer Vornahme der später erworbene Gegenstand aus objektiver Sicht wertvoller geworden war. Selbstverständlich und keiner weiteren Begründung bedürftig ist es, daß sogenannte wertneutrale Aufwendungen (Ersetzung brauchbarer Gegenstände durch andere) oder Liebhabereien nicht zu honorieren sind, wie das Verwaltungsgericht in seinem Ausgangspunkt zu Recht angenommen hat. Ebensowenig berücksichtigungsfähig sind Aufwendungen, für die der Nutzer von Dritten einen Ausgleich erhalten hat. Offenbleiben kann für den hier zu entscheidenden Rechtsstreit, wie Investitionen zu beurteilen sind, die gegen den erklärten Willen des Rechtsträgers des volkseigenen Grundstücks bzw. - bei staatlich verwalteten Grundstücken - des staatlichen Verwalters oder des Eigentümers getätigt wurden.

cc) Eine formelhafte Ermittlung und Berechnung des "wesentlichen Umfangs" für sich gesehen anerkennungswürdiger Maßnahmen entspricht weder dem Zweck der Vorschrift, die starre Stichtagsregelung durch die Rückführung auf den Grundtatbestand des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG abzumildern, noch der denkbaren Vielgestaltigkeit der zu beurteilenden Fälle. Investitionen können über lange Zeiträume gleichmäßig, innerhalb kürzerer Zeitspannen schwerpunktmäßig, begleitet oder nicht begleitet von entsprechenden oder höheren Aufwendungen Dritter (insbesondere der Wohnungsverwaltung) sowie in gut oder schlecht erhaltene Gebäude oder Grundstücke vorgenommen werden. Deshalb ist keine quantitative, sondern eine qualitative Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung angemessen, wie sie der Senat in anderem Zusammenhang (§ 5 Abs. 1 Buchst. a VermG) gefordert hat (vgl. BVerwGE 100, 70 (73) [BVerwG 30.11.1995 - 7 C 55/94]). Zu vergleichen ist, wie das in Rede stehende Anwesen beschaffen sein würde, wenn es nicht von dem betreffenden Erwerber, sondern von einem - an der DDR-Wirklichkeit gemessen - durchschnittlichen Nutzer während des in Rede stehenden Zeitraums genutzt worden wäre. Läßt sich danach feststellen, daß die Anstrengungen eines Nutzers nach Art und Umfang der Maßnahmen sowie den dadurch bewirkten Veränderungen im Erscheinungsbild deutlich und auffällig über das übliche Nutzerverhalten hinausgegangen sind, so kann der wesentliche Umfang der Investitionen bejaht werden. Entscheidend ist, daß sich in ihnen eine durch eine besondere Opferbereitschaft gekennzeichnete, nicht von unlauteren Motiven beeinflußte Mühe um den später erworbenen Gegenstand ausdrückt. Hierbei muß - insoweit ist dem Verwaltungsgericht beizupflichten - bei mehreren Nutzern, die § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG für sich in Anspruch nehmen, auf jeden einzelnen Nutzer gesondert abgestellt werden, weil eine nur teilweise Rückgabe an den früheren Eigentümer aus Rechtsgründen nicht von vornherein ausgeschlossen ist (vgl. BVerwG, Beschluß vom 22. September 1997 - BVerwG 7 B 157.97 - m.w.N.) und nicht zu rechtfertigen wäre, daß ein Nutzer von erheblichen Aufwendungen eines anderen sollte profitieren können, wenn er vergleichbare Anstrengungen nicht unternommen hat.

dd) Was die Belegbarkeit des wesentlichen Umfangs von substanzerhaltenden oder werterhöhenden Maßnahmen angeht, so weisen die Kläger mit Recht auf den Umstand hin, daß aus nachvollziehbaren Gründen schriftliche Belege hierüber entweder von Anfang nicht erstellt worden oder inzwischen nicht mehr vorhanden sein können. Eine ordnungsgemäße Überzeugungsbildung des Gerichts, bei der nicht aus dem Blick geraten darf, daß die Regelung in § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz VermG lediglich die Prüfung der Redlichkeit eines Erwerbs ermöglichen soll, kann gleichwohl auch in solchen Fällen erfolgen. Denkbar erscheint, daß aus einzelnen noch vorhandenen Belegen auf die Durchführung der behaupteten Maßnahmen insgesamt geschlossen wird. Nötigenfalls sind auch der Zeugen- und Sachverständigenbeweis sowie die Parteivernehmung in Betracht zu ziehen. Eine entsprechende Anwendung von § 287 ZPO (vgl. BVerwGE 40, 308 (310) [BVerwG 24.08.1972 - V C 49/72]) ist nicht ausgeschlossen. Insgesamt dürfen die Anforderungen an den dem Erwerber obliegenden Nachweis der Vornahme geeigneter Investitionen im wesentlichen Umfang nicht überspannt werden, ohne daß zugleich die Widerlegungsmöglichkeiten der anderen Verfahrensbeteiligten unzulässig beschnitten werden dürfen. In jedem Fall bleibt der Erwerber verpflichtet, die getätigten Aufwendungen substantiiert und schlüssig darzulegen.

Dr. Paetow

Dr. Bardenhewer

Kley

Herbert

Dr. Brunn