Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 16.03.1995, Az.: BVerwG 7 C 39/93

I.

Der Kläger beansprucht die Rückübertragung des Eigentums an einem Mietwohngrundstück nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG).

Er war Eigentümer eines mit einem 5-Familienhaus bebauten Grundstücks in der DDR. Aufgrund einer von ihm "aus beruflichen Gründen" abgegebenen Verzichtserklärung fiel das Grundstück mit Wirkung vom 1. November 1986 in Volkseigentum. Den Einheitswert hatte der Kläger seinerzeit mit 6 800 M zuzüglich 1 300 M Abgeltung angegeben.

Im Jahre 1990 beantragte der Kläger nach § 1 Abs. 2 VermG die Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück, weil er seinerzeit finanziell nicht mehr in der Lage gewesen sei, das Haus zu erhalten. Diesen Antrag lehnte der Beklagte ab, weil eine freiwillige Eigentumsaufgabe aufgrund einer eventuell erforderlichen Überschuldung nicht rückgängig gemacht werden könne. Der Kläger legte Widerspruch ein und betonte, daß die seinerzeitigen Forderungen der Mieter höher gewesen seien als die aus dem Haus erzielten Einnahmen. Deshalb sei er zur Eigentumsaufgabe gezwungen gewesen. Er habe das Haus schuldenfrei und in gebrauchsfähigem Zustand übergeben. Das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen wies den Widerspruch unter dem 4. November 1991 zurück. Es verwies darauf, daß der Kläger den Eigentumsverzicht aus beruflichen Gründen erklärt habe. Darüber hinaus ergebe sich aus dem Verzichtsprotokoll, daß er in den Jahren 1983 bis 1985 erhebliche Reparaturen am Gebäude durchgeführt habe. Daraus könne der Schluß gezogen werden, daß es sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befunden habe. Die Mieteinnahmen von 1 109 M pro Jahr hätten die Ausgaben von 512,30 M pro Jahr gedeckt. Die Notwendigkeit dringender Reparaturmaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes habe der Kläger selbst nicht geltend gemacht. Eine unmittelbar drohende Überschuldung habe somit nicht vorgelegen.

Dagegen hat der Kläger Klage erhoben. Er hat geltend gemacht: Die Behörden hätten den Sachverhalt nicht ordnungsgemäß aufgeklärt. Eine formale Gegenüberstellung von Mieteinnahmen und wiederkehrenden Kosten sei zur Klärung der Überschuldungslage nicht ausreichend. Seine regelmäßigen jährlichen Ausgaben hätten 608,70 M betragen. Zusätzlich habe er in den Jahren 1984 bis 1986 durchschnittlich 3 330 M für weitere - im einzelnen bezeichnete - Baumaßnahmen erbracht. Zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts seien für die Erneuerung des Daches einschließlich Dachrinnen, den Einbau neuer Fenster, die Instandsetzung der Außenfassade und den Einbau von Innentoiletten in drei Wohnungen insgesamt 26 000 M erforderlich gewesen. Notwendig gewesen seien ferner Malerarbeiten für ca. 5 300 M sowie die Erneuerung der gesamten Elektrik des Hauses für 7 800 M. Die zwischen 1984 und 1986 durchgeführten Arbeiten habe er zwar nicht durch die Aufnahme von Krediten finanziert, er sei dabei jedoch an die Grenze seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gegangen. Wegen der notwendigen Reparaturen und der nicht kostendeckenden Mieten habe es deshalb für ihn keine andere Lösung gegeben, als auf das Eigentum zu verzichten.

Das Verwaltungsgericht hat seiner Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Gesetzliche Grundlage für den Anspruch des Klägers sei § 1 Abs. 2 des Vermögensgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991. Die Änderungen der Normen durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz seien nach Art. 14 Abs. 4 Satz 1 dieses Gesetzes nicht anwendbar, weil das Verwaltungsverfahren vor dessen Inkrafttreten abgeschlossen worden sei. Voraussetzung für die Rückübertragung sei nach dem Wortlaut des § 1 Abs. 2 VermG a.F., daß der Eintritt einer Überschuldung im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts vorgelegen habe. Dieses Tatbestandsmerkmal müsse jedoch im Sinne der späteren, durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz vorgenommenen Gesetzesänderung schon dann als erfüllt angesehen werden, wenn eine unmittelbar und konkret bevorstehende notwendige Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenaufwand erfordert hätte, der den um die im Grundbuch eingetragenen Belastungen verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten hätte und auch nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag zu decken gewesen wäre. Dabei seien nur solche Instandsetzungsmaßnahmen zu berücksichtigen, die zur Gewährleistung einer angemessenen Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken objektiv erforderlich gewesen seien. Als Maßstab sei ein Ausstattungs- und Unterhaltungszustand zugrunde zu legen, wie er nach damaligen Verhältnissen anzutreffen gewesen sei. Bei der Frage der Dringlichkeit der Maßnahmen sei zu berücksichtigen, daß ein Hauseigentümer sich in der Regel nicht ohne schwerwiegende Gründe zum Eigentumsverzicht entschlossen habe. Daher spreche eine Vermutung für einen ökonomischen Zwang im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG. Der für die Ermittlung der Überschuldung maßgebliche Zeitwert sei nach der im Zeitpunkt des Verzichts geltenden Preisverfügung Nr. 3/82 des Amts für Preise beim Ministerrat der DDR zu bestimmen. Vorgeschrieben sei danach eine Bewertung nach dem Ertragswert oder, wenn dieser höher als der Sachwert gewesen sei, nach dem Sachwert. Stelle man einen fiktiven Mietwert von jährlich 368 M für die vom Kläger eigengenutzte Wohnung in Rechnung, stünden jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 1 477 M den seinerzeit angegebenen jährlichen Ausgaben von 512,30 M gegenüber. Das ergebe einen Reinertrag von 964,70 M. Unter Heranziehung der in der genannten Preisverfügung enthaltenen Formel errechne sich daraus ein Ertragswert von 19 294 M. An Verbindlichkeiten stehe dem der Kostenaufwand für anstehende Reparaturen gegenüber. Für die Dringlichkeit der Baumaßnahmen sei von Bedeutung, daß nach Angaben der Beigeladenen in den Jahren 1988/89 eine der Wohnungen vollständig renoviert worden sei, und zwar einschließlich der Einrichtung einer Innentoilette und eines Bades, was den außerordentlich niedrigen Ausstattungsstandard deutlich mache. Weiter habe der Kläger im einzelnen dargelegt, in welchem Ausmaß er sich für den Erhalt des Hauses durch erhebliche finanzielle Aufwendungen für Materialbeschaffung und durch beträchtliche handwerkliche Eigenleistungen eingesetzt habe, deren Ausführung durch Handwerker wegen des Mangels an entsprechenden Fachbetrieben entweder auf erhebliche Schwierigkeiten gestoßen sei oder jedenfalls einen aus seiner Sicht nicht mehr finanzierbaren Kostenaufwand erfordert hätte. Auch hinsichtlich der geltend gemachten Dachreparatur habe die mündliche Verhandlung ergeben, daß sie jedenfalls im Sinne einer handwerklich sachgerechten Instandhaltung des Gebäudes notwendig gewesen wäre. Die Kammer sehe keine Veranlassung zu durchgreifenden Zweifeln an der sachlichen Tragfähigkeit und Glaubhaftigkeit der vom Kläger und seiner Ehefrau gegebenen Schilderung des Gebäudezustandes, wie er sich im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts dargestellt habe. Insoweit sei auch kein Widerspruch zu den Erklärungen ersichtlich, die er aus Anlaß des Eigentumsverzichts abgegeben habe. Seinerzeit habe der Gesichtspunkt der Überschuldung des Grundstücks nicht ausdrücklich geltend gemacht werden müssen, um die angestrebte Übernahme des Hausgrundstücks in Volkseigentum zu erreichen. Zum Kostenumfang, der die Durchführung der Maßnahmen ausgelöst hätte, habe der Kläger in der mündlichen Verhandlung eine von einem Ingenieurbüro gefertigte Aufstellung vorgelegt, die den tatsächlichen Verhältnissen im damaligen Zeitpunkt im wesentlichen entspreche. Zu dieser Beurteilung sehe sich die Kammer aufgrund der besonderen Sachkunde und beruflichen Erfahrung eines ihrer an der Urteilsfindung beteiligten ehrenamtlichen Richter in der Lage. Nach der Aufstellung, bei der nach fachkundiger Einschätzung ein Abschlag von etwa 10 v.H. zu machen sei, hätten die anstehenden Substanzerhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einen Kostenaufwand von 69 000 M notwendig gemacht. Mit diesem Betrag wäre der Kläger aber überfordert gewesen, ohne daß dabei die in seinem Falle maßgebliche Beleihungsgrenze, die jedenfalls nicht wesentlich oberhalb des Ertragswertes gelegen haben dürfte, eine entscheidende Rolle gespielt habe.

Mit seiner durch das Verwaltungsgericht zugelassenen Revision trägt der Beklagte folgendes vor: Die Auslegung des § 1 Abs. 2 VermG durch das Verwaltungsgericht sei fehlerhaft und stehe nicht im Einklang mit dem Urteil des Senats vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 - (BVerwGE 94, 16). Der jährliche Ertrag des Hauses habe nach Korrektur von Rechenfehlern, Erinnerungslücken des Klägers und bei Berechnung des Mietwerts der eigengenutzten Wohnung auf der Grundlage des vom Kläger nach dem Eigentumsverzicht entrichteten Mietzinses 1 208,30 M betragen. Eine Überschuldung habe nicht vorgelegen; denn das Grundstück sei lastenfrei gewesen. Es hätten auch keine Instandsetzungsmaßnahmen unmittelbar und konkret bevorgestanden. Der Kläger selbst habe angegeben, daß seit dem Eigentumsverzicht keine Werterhöhungsmaßnahmen durchgeführt worden seien. Auch der Inhalt seiner beim Verzicht abgegebenen Erklärung spreche dafür, daß das Haus seinerzeit in einem bewohnbaren Zustand gewesen sei und keine dringend erforderlichen Reparaturen größeren Umfangs angestanden hätten. Es stehe außer Frage, daß der Kläger sein Haus jederzeit bis zum steuerlichen Einheitswert hätte belasten können. Alle Indizien sprächen daher gegen eine Überschuldung. Diese sei auch nicht Motivation des Verzichts gewesen, sondern offenbar die Renovierungsforderungen der Mieter und die schlechte Versorgungslage mit Baumaterial. Nicht gefolgt werden könne der Auffassung des Verwaltungsgerichts, es spreche grundsätzlich eine Vermutung dafür, daß einem Eigentumsverzicht ökonomische Zwänge zugrunde gelegen hätten. Hauptmotiv für viele Bürger sei ihre Bequemlichkeit gewesen, weil sie es ohne dieses Eigentum in der DDR leichter gehabt hätten. Das Verwaltungsgericht berücksichtige bei seiner Auslegung nicht die Interessen derjenigen, die trotz aller Schwierigkeiten an ihrem Eigentum festgehalten hätten. Das Verwaltungsgericht habe darüber hinaus verfahrensfehlerhaft eine Kostenaufstellung des Klägers zum Gegenstand seiner Rechtsfindung gemacht.

Der Kläger verteidigt die Ausführungen des angegriffenen Urteils.

II.

Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt Bundesrecht. Da die tatrichterlichen Feststellungen für eine Entscheidung über das auf § 1 Abs. 2 VermG gestützte Rückgabeverlangen des Klägers nicht ausreichen, muß der Rechtsstreit nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden.

1. § 1 Abs. 2 VermG erstreckt die Anwendung des Vermögensgesetzes auf bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und dadurch eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Dies ist die aktuelle, durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 (BGBl I S. 1257) geschaffene Gesetzesfassung, durch dessen Art. 1 Nr. 1 Buchst. a das Tatbestandsmerkmal der "eingetretenen" um die "unmittelbar bevorstehende" Überschuldung erweitert wurde. Im Falle des Klägers ist zwar nach Art. 14 Abs. 4 Satz 1 des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes noch die ursprüngliche Gesetzesfassung einschlägig, weil das Verwaltungsverfahren bei Inkrafttreten dieses Gesetzes am 22. Juli 1992 bereits beendet war (vgl. Urteil des Senats vom 12. November 1993 - BVerwG 7 C 7.93 - BVerwGE 94, 279 (280 ff.)[BVerwG 12.11.1993 - 7 C 7/93]). Das Verwaltungsgericht hat die alte Gesetzesfassung jedoch zu Recht bereits im Sinne ihrer späteren Novellierung angewendet. Wie sich den Motiven des Gesetzgebers entnehmen läßt (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum 2. VermRÄndG, BTDrucks 12/2480, S. 38), diente die Änderung des § 1 Abs. 2 VermG lediglich der Klarstellung, weil der Begriff "eingetretene Überschuldung" in der Praxis teilweise wörtlich und daher zu restriktiv ausgelegt wurde; dies widersprach dem in Nr. 4 der Gemeinsamen Erklärung zur Regelung offener Vermögensfragen (Anlage III zum Einigungsvertrag vom 31. August 1990 - BGBl II S. 889, 1237) enthaltenen Gesetzgebungsauftrag, der die Rückgabe von Hausgrundstücken fordert, die aufgrund ökonomischen Zwangs in Volkseigentum übernommen wurden. Die im Urteil des erkennenden Senats vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 - BVerwGE 94, 16 (18)[BVerwG 24.06.1993 - 7 C 27/92] noch offengelassene Frage ist also in dem Sinne zu beantworten, daß schon die ursprüngliche Fassung des § 1 Abs. 2 VermG den Fall der "unmittelbar bevorstehenden" Überschuldung mitumfaßt.

Wie der erkennende Senat in dem genannten Urteil vom 24. Juni 1993 a.a.O., S. 19 f. dargelegt hat, ist der Restitutionstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG gegeben, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde. Das Gesetz begründet somit einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohnhäusern zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, so daß der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat. Das angefochtene Urteil verletzt die Vorschrift des § 1 Abs. 2 VermG, weil es bei der Feststellung der unmittelbar bevorstehenden Überschuldung von unzutreffenden rechtlichen Annahmen ausgegangen ist.

2. Ein Grundstück oder Gebäude war überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten (vgl. dazu Urteil des Senats vom 24. Juni 1993 a.a.O., S. 22 unter Bezugnahme auf die Begründung des Regierungsentwurfs zum 2. VermRÄndG, BTDrucks 12/2480, S. 38). Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden.

Diese Gegenüberstellung hat das Verwaltungsgericht nicht in der vom Gesetz geforderten Weise vorgenommen, weil es das Grundstück anhand dafür nicht geeigneter Preisvorschriften bewertet und seiner Ertragswertberechnung überdies ein unvollständiges Zahlenmaterial zugrunde gelegt hat (dazu a). Darüber hinaus hat es die auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten unzureichend ermittelt und sachlich nicht in der erforderlichen Weise eingegrenzt (dazu b).

a. Da es in der DDR einen freien Grundstücksverkehr, in dem sich marktgerechte Verkehrswerte hätten herausbilden können, nicht gab und Häuser mit mehreren Mietwohnungen mangels Rendite praktisch unverkäuflich waren, muß der Wert festgestellt werden, zu dem das Grundstück seinerzeit im Wege der Beleihung für eine Verschuldung hätte eingesetzt werden können. Hat der Grundstückseigentümer vor dem Verzicht versucht, einen Kredit zur Instandhaltung des Miethauses zu erhalten, und auf diese Weise eine konkrete Beleihungsgrenze in Erfahrung gebracht, ist diese zugrunde zu legen. War dies nicht der Fall, muß die Beleihungsgrenze nachträglich mit Hilfe der in der DDR geltenden Bewertungsvorschriften ermittelt werden. Dafür ist die vom Verwaltungsgericht herangezogene Preisverfügung Nr. 3/82 vom 9. Dezember 1982 (Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 1, Behandlung des in der ehemaligen DDR belegenen Grundbesitzes von Berechtigten außerhalb dieses Gebietes, S. 102 ff.) nicht geeignet. Diese schreibt eine Bewertung von Mietgrundstücken vorrangig nach dem gegenüber dem Sachwert ungünstigeren Ertragswert vor. Die Wahl dieses Bewertungsverfahrens zielte jedoch auf das Eigentum von außerhalb der DDR lebenden Personen; denn für DDR-Bürger ließ die Preisverfügung in ihrem Abschnitt II Nr. 7 Ausnahmen zu. Nach den Hinweisen, die der Ministerrat der DDR hierzu erlassen hatte (a.a.O., S. 142), durfte "bei Anwendung der Ausnahmebestimmung kein höherer Preis genehmigt werden, als der Wert des Grundstücks, der sich nach den Bestimmungen ergibt, die für die Entschädigung von in Anspruch genommenen Grundstücken gegenüber Bürgern der DDR gelten". Maßgeblich für die Berechnung dieser Entschädigung war seinerzeit die - nicht veröffentlichte - Bewertungsrichtlinie vom 4. Mai 1960 (Horn, RWS-Dok. 1, Nr. 3.18.3), die zum Gesetz vom 25. April 1960 über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz (GBl I S. 257) erlassen worden war. Der Sinn der Ausnahmebestimmung wird deutlich, wenn man den als Verschlußsache geführten Beschluß des Ministerrats vom 28. Juli 1977 über die Anwendung der Preisbestimmungen im Grundstücksverkehr der DDR einschließlich seiner Anlagen heranzieht (Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, a.a.O., S. 84 ff.). Darin wurde angeordnet, daß bei der Wertermittlung von gewerblich genutzten Grundstücken und Mietwohngrundstücken von Eigentümern "aus kapitalistischen Staaten und West-Berlin" grundsätzlich der - zu einer niedrigeren Überschuldungsgrenze und geringeren Entschädigungsbeträgen führende - Ertragswert maßgebend und die Bewertungsrichtlinie vom 4. Mai 1960 nicht mehr anzuwenden sei, während bei DDR-Bürgern weiter nach den bisherigen Grundsätzen verfahren werden sollte. Diese Regelung war Teil eines im nicht veröffentlichten Ministerratsbeschluß vom 23. Dezember 1976 (Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, a.a.O., S. 1 ff.) näher beschriebenen Maßnahmebündels, das dem Ziel diente, mit diskriminierenden Methoden Vermögen von Gebietsfremden in staatliche Hand zu bringen (vgl. BVerwG, Urteile vom 24. März 1994 - BVerwG 7 C 11.93 - BVerwGE 95, 289 (292)[BVerwG 24.03.1994 - 7 C 11/93] und - BVerwG 7 C 16.93 - BVerwGE 95, 284 (288)[BVerwG 24.03.1994 - 7 C 16/93]).

Der Bewertung von Grundstücken oder Gebäuden im Rahmen des § 1 Abs. 2 VermG müssen daher die seinerzeit "ausnahmsweise" geltenden Vorschriften zugrunde gelegt werden, die in Wahrheit für DDR-Bürger generell anzuwenden waren. Zu dem hier maßgeblichen Zeitpunkt war das die Bewertungsrichtlinie des Jahres 1960. Anders verhielt es sich erst später unter der Geltung der Preisverfügung Nr. 3/87 vom 30. April 1987 (Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, a.a.O., S. 144 ff.). Deren Abschnitt VI (Schlußbestimmungen) setzte nicht nur die Preisverfügungen Nr. 3/82, sondern auch die Bewertungsrichtlinie vom 20. Juni 1984 außer Kraft, die nach Inkrafttreten des zum Baulandgesetz ergangenen Entschädigungsgesetzes vom 15. Juni 1984 (GBl I S. 209) erlassen worden und eine Nachfolgeregelung der Bewertungsrichtlinie 1960 war. Die Preisverfügung Nr. 3/87 hat die bis dahin bestehende Zweigleisigkeit der Bewertungsvorschriften beseitigt und die für DDR-Bürger nach Abschnitt II Nr. 6 weiterhin geltenden Ausnahmen in Nummer 2 der zur Anwendung der Verfügung erlassenen Grundsätze (Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, a.a.O., S. 155 ff.) inhaltlich eigenständig festgelegt. Bei der im Falle des Klägers gebotenen Anwendung der Bewertungsrichtlinie 1960 wäre mithin - ebenso wie nach den späteren Bewertungsbestimmungen - der Grundstückswert aus dem Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert zu berechnen gewesen, wobei der Sachwert die Obergrenze gebildet hätte. Von diesem Wert ist gegebenenfalls ein Abschlag vorzunehmen, soweit nach der üblichen Praxis der Kreditvergabe nur ein bestimmter Prozentsatz des Grundstückswerts beliehen werden konnte.

Das Verwaltungsgericht hat aber nicht nur ein unzutreffendes Bewertungsverfahren gewählt, es hat auch den im Rahmen des Mittelwertverfahrens ebenfalls zu bestimmenden Ertragswert auf fehlerhafter Grundlage ermittelt. Dieser errechnet sich nach der - insoweit nicht diskriminierenden - Preisverfügung Nr. 3/82 aus dem zwanzigfachen nachhaltigen Reinertrag des Grundstücks, also der Differenz zwischen den jährlichen Einnahmen und Ausgaben für das Grundstück (Abschnitt V Nr. 2.1. sowie Nr. 2.1.3.). Zu den Ausgaben zählen nach Nr. 2.1.2. der Verfügung Grundsteuern, Bewirtschaftungskosten, Betriebskosten, Hauswartkosten, Verwaltungskosten sowie jeweils pauschalierte Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese Vorschriften zur Bestimmung des der Ertragswertberechnung zugrunde liegenden nachhaltigen Reinertrages hat das Verwaltungsgericht nicht beachtet, sondern lediglich die Ausgaben berücksichtigt, die der Kläger als jährlich wiederkehrend in seiner Verzichtserklärung benannt hatte. Darin waren aber die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht enthalten, so daß das Verwaltungsgericht seiner Berechnung einen fehlerhaften nachhaltigen Reinertrag zugrunde gelegt hat und damit zu einem überhöhten Ertragswert gekommen ist.

b. Dem auf diese Weise zu ermittelnden Grundstückswert sind nach Abzug der noch valutierenden dinglichen Belastungen die übrigen dem Grundstück zuzuordnenden Verbindlichkeiten gegenüberzustellen. Diese müssen jedoch ausgehend von der Zielrichtung des Gesetzes zeitlich und sachlich begrenzt werden. Da die Überschuldungslage nach dem Willen des Gesetzgebers zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts gegeben sein mußte, können nur solche Verbindlichkeiten berücksichtigt werden, die bereits eingegangen waren (dazu aa) oder sich aufgrund eines feststehenden Sachverhalts konkret abzeichneten (dazu bb).

aa. Zu den bereits vorhandenen Verbindlichkeiten zählen zunächst etwaige dinglich nicht gesicherte Darlehen, die von privaten Dritten vergleichbar dem Immobiliendarlehen eines Kreditinstituts für den Erwerb oder die Instandsetzung der Immobilie gewährt und vom Eigentümer zweckentsprechend verwendet wurden. Sie sind in Höhe der beim Eigentumsverzicht noch bestehenden Rückzahlungsverpflichtung zu berücksichtigen.

Dasselbe gilt ausnahmsweise auch für solche Aufwendungen, die der Eigentümer in der Vergangenheit für notwendige Instandsetzungsarbeiten erbracht, jedoch weder aus den Mieterträgen und noch mit Fremdmitteln, sondern aus seinem sonstigen Vermögen finanziert hat. Voraussetzung ist, daß der Einsatz eigener Geldmittel nach Anlaß, Art und Umfang mit der Aufnahme eines Immobilienkredits vergleichbar erscheint. Das ist dann anzunehmen, wenn ein Eigentümer, der entsprechende Eigenmittel nicht einsetzen kann oder will, in einer gleichartigen Situation typischerweise eine Kreditfinanzierung und damit eine Verschuldung des Objektes hätte herbeiführen müssen. In solchen Fällen liegt eine Verschuldung im engeren Sinne zwar nicht vor, weil das Grundstück in Höhe der Eigenmittel gerade lastenfrei gehalten wurde. Da aber die Vorschrift des § 1 Abs. 2 VermG denjenigen Eigentümern einen Rückübertragungsanspruch einräumen will, die trotz der privateigentumsfeindlichen Verhältnisse in der DDR bis zum Eintritt einer ökonomischen Zwangslage an ihrem Eigentum festgehalten haben, muß auch der Begriff der "Überschuldung" unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte ausgelegt werden. In wirtschaftlicher Hinsicht ist der die Aufnahme eines Darlehens ersetzende Einsatz von eigenen, nicht aus den Mieterträgen stammenden Geldmitteln aber nicht anders als der Einsatz entsprechender Fremdmittel zu bewerten. Dementsprechend sind derartige Eigenmittel in der Höhe zu berücksichtigen, die ein entsprechender Kredit bei üblicher Tilgung zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts noch aufgewiesen hätte.

Von diesem Ausgangspunkt aus können nur Aufwendungen für große Instandsetzungen einen darlehensersetzenden Charakter haben. Demgegenüber sind in der Vergangenheit erbrachte Leistungen für kleinere Reparaturen und für die laufende Instandhaltung auch dann nicht berücksichtigungsfähig, wenn sie über einen längeren Zeitraum nicht aus den Mieterträgen gedeckt werden konnten. Maßstab hat im konkreten Fall immer die Frage zu sein, ob nach den Verhältnissen in der DDR ohne den Einsatz eigener Geldmittel üblicherweise ein Kredit aufgenommen worden wäre. Dabei muß der frühere Eigentümer bzw. sein Rechtsnachfolger sowohl die durchgeführten großen Instandsetzungsmaßnahmen als auch die Verwendung eigener Geldmittel substantiiert darlegen; die Unerweislichkeit von Tatsachen geht nach den allgemeinen Grundsätzen zu seinen Lasten (vgl. BVerwG, Beschluß vom 1. November 1993 - BVerwG 7 B 190.93 - NJW 1994, 468). Mit diesen Anforderungen wird auch Bedenken gegen eine verwaltungspraktikable Aufklärbarkeit der Verwendung eigener Geldmittel Rechnung getragen.

Aus dem oben Gesagten folgt schließlich, daß Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die vom Eigentümer selbst (sog. Eigenleistungen) oder im Rahmen der sog. Nachbarschaftshilfe durchgeführt wurden, bei der Feststellung einer Überschuldung nicht berücksichtigt werden können (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 - BVerwGE 94, 16 (21)[BVerwG 24.06.1993 - 7 C 27/92]). Es wäre eine unzulässige Überdehnung des Überschuldungsbegriffs, den Einsatz eigener oder unentgeltlicher fremder Arbeitskraft der Aufnahme eines Kredites gleichzustellen.

Das Verwaltungsgericht wird daher gegebenenfalls zu prüfen haben, inwieweit die vom Kläger in den Jahren 1984 bis 1986 durchgeführten Baumaßnahmen nach den dargelegten Grundsätzen berücksichtigungsfähig sind.

bb. Zu den konkret sich abzeichnenden und deshalb berücksichtigungsfähigen Verbindlichkeiten gehören insbesondere die Kosten der zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts anstehenden Instandsetzungsarbeiten, soweit deren Unterlassung sich bei der Grundstückswertberechnung nicht schon wertmindernd ausgewirkt hat (vgl. Abschnitt III Buchst. a Abs. 6 i.V.m. Buchst. b Abs. 4 der Bewertungsrichtlinie 1960 sowie Abschnitt V Nr. 2.1.4. der Preisverfügungen 3/82 und 3/87). Da sich die Notwendigkeit von Reparaturen regelmäßig nicht nach festen Terminen bestimmen läßt, besteht insoweit ein gewisser zeitlicher Spielraum. In diesem Sinne ist der nachträglich in das Gesetz eingefügte erläuternde Begriff "unmittelbar bevorstehend" aufzufassen. Er soll einerseits ein wirklichkeitsfremdes Stichtagsdenken verhindern, andererseits aber auch gewährleisten, daß nur solche Verbindlichkeiten berücksichtigt werden, die nach Grund und Höhe bereits unabweisbar feststanden, auch wenn sie noch nicht eingegangen worden waren.

Verfehlt wäre es dagegen, die Dringlichkeit eines geltend gemachten Reparaturbedarfs schon aus der Tatsache des Eigentumsverzichts abzuleiten; denn einen allgemeinen Erfahrungssatz, daß kein Eigentümer sich in der DDR leichtfertig von seinem Mietwohnhaus getrennt habe und daher eine Vermutung für eine Eigentumsaufgabe aus dem in § 1 Abs. 2 VermG privilegierten Grund spreche, gibt es entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht. Eine solche Vermutung ist Folge einer undifferenzierten Übertragung der Verhältnisse in der alten Bundesrepublik Deutschland auf die Situation in der DDR; denn es ist allgemein bekannt, daß Mietwohnhäuser in der DDR eher als Belastung empfunden wurden, und zwar nicht nur wegen der geringen, im allgemeinen nicht kostendeckenden Mieten, sondern auch und vor allem wegen des für private Eigentümer besonders spürbaren Mangels an Handwerkern und Baumaterialien. Umgekehrt besteht ebensowenig eine Vermutung, sondern allenfalls ein Indiz für die fehlende Dringlichkeit von Instandsetzungsarbeiten, wenn ein Mietwohnhaus noch Jahre nach dem Eigentumsverzicht bewohnt wurde, ohne daß die nunmehr zuständigen staatlichen Stellen größere Reparaturen durchgeführt hätten. Denn angesichts des Wohnungsmangels und der Knappheit der zur Verfügung stehenden Mittel sind selbst solche Wohnungen weitergenutzt worden, deren Zustand sich deutlich unter dem auch in der DDR üblichen Standard befand oder deren Bewohnbarkeit nur durch provisorische Maßnahmen aufrechterhalten werden konnte.

Der geltend gemachte Finanzierungsbedarf für Instandsetzungsarbeiten muß aber nicht nur zeitlich, sondern auch sachlich unabweisbar gewesen sein, um einen ökonomischen Zwang zur Eigentumsaufgabe annehmen zu können. Wie der Senat bereits entschieden hat (Urteil vom 24. Juni 1993, a.a.O., S. 22 f.), genügt der schlechte Allgemeinzustand eines Gebäudes und seiner Einrichtungen nicht, um Reparaturen im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG als unmittelbar notwendig anzusehen. Diese Vorschrift will nicht den Regelfall des Unterhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs erfassen, der gemessen am Standard der alten Bundesrepublik aufgrund des schlechten Bauzustands älterer Mietwohnhäuser in der DDR allgemein vorhanden war. Vielmehr sollen nur solche Maßnahmen berücksichtigt werden, die zur bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Häuser unaufschiebbar notwendig waren. Insoweit dürfen die Anforderungen jedoch nicht überspannt werden. Ziel der Maßnahmen mußte es zwar sein, die Nutzbarkeit zu erhalten, sie mußten aber nicht in dem Sinne unabweisbar gewesen sein, daß andernfalls unmittelbar die Unbewohnbarkeit gedroht hätte. Notwendig im Gesetzessinne waren sie vielmehr auch dann, wenn in absehbarer Zeit die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des Hauses gefährdet oder ein weitaus größerer Sachschaden als Folge der unterbliebenen Reparatur zu erwarten gewesen wäre. Für die Beurteilung der sachlichen Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten ist die Sicht des verständigen Hauseigentümers ausschlaggebend. So kann beispielsweise ein undichtes Dach oder ein nasser Keller die Bewohnbarkeit eines Hauses möglicherweise über Jahre hinaus noch nicht wesentlich beeinträchtigen. Dennoch wird ein vernünftiger Eigentümer versuchen, solche Schäden alsbald und nicht erst unmittelbar vor Eintritt der Unbewohnbarkeit zu beheben oder zumindest solche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, die größere Folgeschäden verhindern.

Demgegenüber gehören Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich nicht zu dem notwendigen Instandsetzungsbedarf. Etwas anderes gilt, wenn sie durch staatliche Anordnung oder vertraglich vorgeschrieben waren oder wenn sich die Ausstattung des Hauses auf einem derart niedrigen Niveau befand, daß die Räume auch unter Berücksichtigung der Verhältnisse in der DDR nicht zumutbar bewohnt werden konnten. Schließlich darf bei den zeitlich und sachlich notwendigen Reparaturen nur der seinerzeit übliche Standard zugrunde gelegt werden. Es dürfen also nur die Kosten solcher Baumaterialien berücksichtigt werden, deren Verwendung damals gebräuchlich war.

Auch in diesem Punkt hat das Verwaltungsgericht den Sachverhalt nicht hinreichend aufgeklärt. Es hat die vom Kläger eingereichte Kostenaufstellung zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht, ohne nachvollziehbare Feststellungen zu den einzelnen Positionen zu treffen, insbesondere dazu, ob die geltend gemachten Modernisierungsaufwendungen (z.B. Innentoiletten) im obigen Sinne notwendig und die angegebenen Materialien (z.B. verzinkte Dachrinnen) üblich waren. Insoweit hat es sich lediglich auf die fachkundige Einschätzung eines seiner ehrenamtlichen Richter berufen. Dies macht jedoch eine differenzierte und nachprüfbare Auseinandersetzung mit den Angaben des Klägers nicht entbehrlich. Abgesehen davon hat das Verwaltungsgericht versäumt, in den Gründen seiner Entscheidung darzulegen, woraus sich die Sachkunde des ehrenamtlichen Richters ergibt. Der nicht näher substantiierte Hinweis auf dessen "berufliche Erfahrung" reicht dazu nicht aus. Er bietet keinen Ansatz zur Nachprüfung, ob sich die Tatsacheninstanz die erforderliche Sachkunde zu Recht zugetraut hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Juli 1969 - BVerwG 8 C 101.68 - Buchholz 310 § 86 Abs. 1 Nr. 65; Urteil vom 13. März 1974 - BVerwG 8 C 69.72 - Buchholz a.a.O. Nr. 94).

3. Übersteigt der Gesamtbetrag der vorhandenen oder sich konkret abzeichnenden Schulden den maßgebenden Grundstückswert, lag also zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts eine rechnerische Überschuldung vor, so kann angesichts der Niedrigmietenpolitik der DDR im Regelfall davon ausgegangen werden, daß diese Überschuldung und damit auch die ökonomische Zwangslage auf Dauer Bestand gehabt hätte. Bestehen dagegen im Einzelfall, etwa bei einer nur geringfügigen Überschuldung und einer verhältnismäßig guten Ertragslage des Grundstücks, Anhaltspunkte für die gegenteilige Annahme, so muß geprüft werden, ob die laufenden Einnahmen aus der Immobilie die Rückführung der Verbindlichkeiten in angemessener Zeit ermöglicht hätten. Mit anderen Worten: Der nach Abzug der laufenden Ausgaben verbleibende Mietreinertrag hätte ausreichen müssen, um die bereits bestehenden und die noch einzugehenden Darlehensverbindlichkeiten zu den seinerzeit üblichen Konditionen der Verzinsung und Tilgung zu erfüllen. Soweit der Einsatz eigener Geldmittel wie ein Immobiliendarlehen zu berücksichtigen ist, ist fiktiv von der Bedienung eines entsprechenden Kredits auszugehen. Zu den laufenden Ausgaben zählen auch die regelmäßigen und daher üblicherweise aus dem Mietertrag zu deckenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, nicht aber Aufwendungen für künftig anfallende größere Reparaturen, die von ihrem finanziellen Volumen her ihrerseits eine Kreditaufnahme erfordert hätten; denn dies sind keine Kosten, die bereits gegenwärtig auf dem Grundstück lasten.

Die Prüfung der Überschuldung wird im übrigen - neben den Fällen, in denen vor dem Eigentumsverzicht die konkrete Beleihungsgrenze des Grundstücks in Erfahrung gebracht worden ist - dann erleichtert, wenn der notwendige Reparaturaufwand schon bei überschlägiger Betrachtung deutlich vom Betrag des Einheitswerts abzüglich schon bestehender Verbindlichkeiten abweicht. Erfahrungsgemäß lag der Zeitwert von Mietwohngrundstücken in der DDR meist etwas über dem Einheitswert. Kredite wurden daher üblicherweise höchstens bis zum Einheitswert bewilligt. Wurde ein höheres Darlehen beansprucht, wurde regelmäßig eine konkrete Wertberechnung gefordert. Eine ähnliche Verwaltungspraxis lag den Hinweisen und Erläuterungen des Ministeriums der Finanzen vom 8. Mai 1978 "zur Durchführung des § 310 des Zivilgesetzbuches der DDR vom 19. Juni 1975 - Verzicht auf das Eigentum an Grundstücken - und der entsprechenden Rechtsvorschriften über den Grundstücksverkehr" (abgedruckt in Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen Heft 1, S. 363 f.) zugrunde (vgl. insbesondere Nrn. II und III der Hinweise und Erläuterungen). Es darf daher angenommen werden, daß Verbindlichkeiten, die deutlich unterhalb des Einheitswerts lagen, keine Überschuldung des Vermögenswerts begründen konnten, es sei denn, der bauliche Zustand des Grundstücks war derart schlecht, daß der Zeitwert wesentlich unter dem Einheitswert lag. Auf der anderen Seite begründen den Einheitswert erheblich übersteigende Verbindlichkeiten mangels anderer Anhaltspunkte die Annahme einer Überschuldung, weil dann die generell übliche Beleihungsgrenze in jedem Fall überschritten war. Voraussetzung für eine solche überschlägige Prüfung ist jedoch, daß das Gericht Feststellungen zum Einheitswert getroffen und nachvollziehbar ermittelt hat, welchen Aufwand notwendige Reparaturen erfordert hätten. Beides ist im Falle des Klägers nicht geschehen. Das Verwaltungsgericht gibt lediglich die Angaben des Klägers zum Einheitswert in seiner Verzichtserklärung wieder, trifft hierzu jedoch keine eigenen Feststellungen.

Wird nach den dargelegten Grundsätzen eine dauerhafte Überschuldung des Grundstücks festgestellt, ist im Regelfall davon auszugehen, daß diese auf nicht kostendeckenden Mieten aus dem Zeitraum vor dem Eigentumsverzicht beruht. Anders kann es sich ausnahmsweise dann verhalten, wenn in der Vergangenheit erforderliche Instandsetzungsarbeiten trotz vorhandener finanzieller Deckung unterblieben waren und es daher zu größeren Schäden und zu einem Reparaturstau gekommen war. Ohne greifbare Anhaltspunkte besteht jedoch für Behörden und Gerichte kein Anlaß, in dieser Richtung Ermittlungen anzustellen.

4. Ist die dauerhafte Überschuldung des Grundstücks zu bejahen, darf vermutet werden, daß sie bestimmendes oder wesentlich mitbestimmendes Motiv für die Eigentumsaufgabe war. Diese Vermutung wird im Regelfall nicht durch abweichende Angaben des Eigentümers in der Verzichtserklärung widerlegt, weil es nicht tunlich war, dieses Motiv offenzulegen; denn die angestrebte Übernahme des Grundstücks in Volkseigentum konnte dadurch nur erschwert werden (vgl. auch Urteil des Senats vom 24. Juni 1993 a.a.O., S. 19). Die Anwendung des § 1 Abs. 2 VermG wird schließlich bei bestehender Überschuldungslage auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß sich der Eigentümer, ohne genaue Vorstellungen über das Verhältnis der notwendigen Aufwendungen zum Grundstückswert zu haben, beim Verzicht allgemein von der schlechten Ertragslage des Grundstücks und dem Umstand hat leiten lassen, einen ständig wachsenden negativen Saldo ausgleichen zu müssen. Sein Motiv bleibt auch in diesem Fall die ökonomische Bedrängnis, die sich objektiv zu der im Gesetz geforderten Zwangslage verdichtet hatte.

Das Verwaltungsgericht hat die im einzelnen dargelegten notwendigen Feststellungen zur Beurteilung der Frage, ob eine Überschuldung im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts vorgelegen hat, bislang nicht getroffen. Daher muß der Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an die Tatsacheninstanz zurückverwiesen werden. Soweit der Beklagte sich mit seiner Revision im Hinblick auf einen später zurückgenommenen Zwischenfeststellungsantrag und einen Wiedereinsetzungsantrag des Klägers gegen die Kostenentscheidung des Verwaltungsgerichts gewendet hat, sind seine Einwände nicht berechtigt, weil insoweit keine ausscheidbaren Kosten entstanden waren.

Dr. Franßen

Dr. Paetow

Dr. Bardenhewer

Kley

Herbert