Bundesgerichtshof
Urt. v. 26.10.1990, Az.: V ZR 22/89

Das Berufungsurteil hält der Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.

I.

1. Der Senat legt das Urteil des Landgerichts dahin aus, daß es auf der Grundlage eines unwirksamen schuldrechtlichen Kaufvertrages die Beklagten zur lastenfreien Rückübereignung des verkauften Grundbesitzes Zug um Zug gegen Zahlung von 90.000 DM und zur Abgabe der dazu erforderlichen grundbuchrechtlichen Erklärungen verurteilt hat. Dem Urteilstenor zu I kommt daher nicht die Bedeutung der Verurteilung zur Bewilligung einer Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB wegen nichtiger Übereignung zu. Da das Oberlandesgericht die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, die Entscheidung des Landgerichts mithin aufrechterhalten hat, kommt seiner Auffassung, neben dem Grundstückskaufvertrag sei auch die erklärte Auflassung unwirksam gewesen, für den Tenor der aufrecht erhaltenen Entscheidung des Landgerichts keine Bedeutung zu.

2. Für die Klage auf Rückauflassung des im Miteigentum der Beklagten stehenden Grundstücks sind die Miteigentümer notwendige Streitgenossen (vgl. Senatsurt. v. 8. Juni 1962, V ZR 171/61, NJW 1962, 1722). Der im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht vertretene Beklagte zu 1 ist daher gemäß § 62 Abs. 1 ZPO als durch die Beklagte zu 2 vertreten anzusehen.

II.

1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagten hatten den Getränkebezugsvertrag (Bierlieferungsvertrag) wirksam widerrufen. Gemäß § 139 BGB sei der Grundstückskaufvertrag ebenfalls unwirksam. Die Einheit beider Verträge komme nicht nur äußerlich dadurch zum Ausdruck, daß im Kaufvertrag auf den Bierlieferungsvertrag, der zum Bestandteil der Kaufvertragsurkunde gemacht wurde, verwiesen wird. Auch der Inhalt des Kaufvertrages sei vielfältig, insbesondere in Verbindung mit der Grunddienstbarkeit, mit dem Schicksal des Bierlieferungsvertrages verbunden. Die Interessen der Parteien sprächen ebenfalls für eine Einheit der Verträge. Dem Kläger sei es, für die Beklagten erkennbar, darum gegangen, durch den Verkauf des Gaststättengrundstücks einen neuen Abnehmer für sein Bier zu gewinnen. Die Beklagten hätten durch den Abschluß des Bierlieferungsvertrages die Möglichkeit erhalten, das Grundstück zu erwerben und darauf - entsprechend ihrer im Grundstückskaufvertrag eingegangenen Verpflichtung - eine Gaststätte zu eröffnen.

Deshalb sei davon auszugehen, daß der Grundstückskaufvertrag ohne den Abschluß des Bierlieferungsvertrages nicht zustande gekommen wäre.

Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

a) Die Beklagten haben ihre auf den Abschluß des Bierlieferungsvertrages gerichtete Willenserklärungen nach § 1 b AbzG wirksam widerrufen. Dies wird auch vom Kläger nicht in Frage gestellt.

b) Ob durch den Widerruf auch die Wirksamkeit des Kaufvertrages berührt wird, beurteilt sich nach § 139 BGB. Danach führt bei Verträgen, die eine rechtliche Einheit bilden, der Widerruf des einen auch zur Unwirksamkeit des anderen Vertrages.

Der Grundstückskaufvertrag und der Bierlieferungsvertrag stehen dann in rechtlichem Zusammenhang, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitlichkeitswillen erkennen läßt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen (st.Rspr. des BGH, s. etwa BGHZ 76, 43, 49;  78, 346, 349;  Senatsurteile v. 7. Februar 1986, V ZR 176/84, NJW 1986, 1983, 1984; 10. Oktober 1986, V ZR 247/85, WM 1987, 215, 216; 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 52, jeweils m.w.N.).

Ob ein einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, hat im. Einzelfall der Tatrichter zu entscheiden (BGHZ 78, 346, 349; Senatsurt. v. 30. Oktober 1987 aaO). Das ist hier im Sinne der Annahme eines einheitlichen Rechtsgeschäftes geschehen. Die hiergegen von der Revision vorgebrachten Bedenken sind unbegründet:

aa) Das Berufungsgericht hat nicht unberücksichtigt gelassen, daß § 139 BGB lediglich eine Auslegungsregel darstellt, für deren Anwendung kein Raum bleibt, wenn die Parteien selbst eine Regelung für den Fall der Teilunwirksamkeit des geschlossenen Vertrages vereinbart haben. Es ist vielmehr in eigener Auslegung des Vertragswerks zur Annahme des Einheitlichkeitswillens gelangt.

bb) Aus der Vereinbarung einer Grunddienstbarkeit zur Sicherung des Getränkebezugs vom Kläger brauchte das Berufungsgericht nicht zu schließen, daß die Parteien das rechtliche Schicksal der Verträge über den Erwerb des Gaststättengrundstücks von dem über den Gaststättenbetrieb (Getränkebezug) abkoppeln wollten. Zwar ergeben die Bestimmungen des Bierlieferungsvertrages in Verbindung mit der Bewilligung der Dienstbarkeiten (Ziff. XVI Abs. 1 der Kaufurkunde), daß die Beklagten für den Fall der Verletzung des Bierbezugsvertrages lediglich gehindert wurden, auf dem Grundstück Bier und andere Getränke herzustellen, zu lagern oder zu vertreiben; das Grundstück selbst durften sie behalten. Angesichts der von den Beklagten eingegangenen Verpflichtung zur Renovierung und Eröffnung der Gaststätte (Ziff. XIX der Kaufurkunde) brauchte das Berufungsgericht aber nicht zu folgern, daß der Kläger ihnen das Grundstück auch ohne die Gewähr seines Bierabsatzes hätte überlassen wollen und daß die Beklagten diese Willensrichtung nicht hätten erkennen können oder nicht hingenommen hätten. Ob sie ihrerseits an dem Betrieb einer Gaststätte interessiert waren, ist unerheblich. Das Berufungsgericht brauchte daher dem von der Revision aufgezeigten gegenteiligen Sachvortrag der Beklagten nicht nachzugehen.

Nach alledem ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Grundstückskaufvertrag sei mit Widerruf des Bierlieferungsvertrages gemäß § 139 BGB unwirksam geworden, fehlerfrei.

2. Auf einem Rechtsfehler beruht die Auffassung des Berufungsgerichts, auch die in der notariellen Urkunde vom 4. März 1985 erklärte Auflassung sei gemäß § 139 BGB unwirksam. Zwar können Grundgeschäft und Erfüllungsgeschäft durch Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit im Sinne des § 139 BGB zusammengefaßt werden; eine solche Annahme rechtfertigt sich indessen nicht in bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (Senatsurt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496 und v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007). Die von den Parteien erklärte Auflassung ist somit wirksam. Die Beklagten sind mit ihrer Eintragung im Grundbuch Eigentümer des veräußerten Grundbesitzes geworden. Es kann daher nur eine Rückübertragung des Eigentums - und nicht eine Grundbuchberichtigung - in Betracht kommen. Indessen wirkt sich der Rechtsfehler nicht aus, da der Kläger sachlich die Aufrechterhaltung des landgerichtlichen Urteils erstrebt, und dieses - wie oben unter Abschnitt I 1. dargelegt - auf Rückübertragung des Grundstücks gerichtet ist.

3. Angesichts der Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrages sind die Beklagten nach § 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 BGB zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet; sie müssen - soweit nicht § 818 Abs. 2 und Abs. 3 BGB entgegensteht - eine Auflassungserklärung an den Kläger abgeben, die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch bewilligen und das Grundstück herausgeben.

a) Die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages richtet sich nicht nach § 1 d AbzG (vgl. BGH, Urt. v. 8. Oktober 1990, VIII ZR 176789, zur Aufnahme in BGHZ vorgesehen). Der Grundstückskaufvertrag ist nicht nach § 1 b AbzG widerrufen worden. Seine Unwirksamkeit folgt daher nicht aus § 1 b AbzG, sondern, als Folge des Widerrufs des Bierlieferungsvertrages, aus § 139 BGB. Die Rückabwicklung erfolgt deshalb nach den allgemeinen Regelungen des Bereicherungsrechts.

b) Soweit die Beklagten in den Vorinstanzen gegen den Herausgabeanspruch nach § 812 BGB geltend gemacht haben, eine Rückübertragung komme nicht in Betracht, weil sie zwischenzeitlich Flächen hinzuerworben hätten, hat das Berufungsgericht fehlerfrei den Zuerwerb als für die Übertragungspflicht bedeutungslos angesehen. Die Beklagten müssen den Zuerwerb abtrennen und dem Kläger nur den Grundbesitz zurückübertragen, den sie von ihm erhalten haben. Hiergegen werden in der Revisionsinstanz auch keine Einwendungen mehr erhoben.

c) Zutreffend weist die Revision jedoch darauf hin, daß das Berufungsgericht den Vortrag der Beklagten, sie hätten 17 qm von dem erlangten Grundstück gegen eine andere Fläche von 36 qm eingetauscht, nicht berücksichtigt hat. Wenn der Tauschvertrag vollzogen, die Eigentumsänderung also im Grundbuch eingetragen worden sein sollte, wären die Beklagten nicht mehr in der Lage, das ursprünglich erlangte Flurstück 15 vollständig herauszugeben. Da die §§ 812 ff BGB keine Verpflichtung zum Rückerwerb der rechtsgrundlos erlangten Sache im Falle der Weiterveräußerung enthalten, wären die Beklagten nicht gehalten, an den Kläger 17 qm aus der im Wege des Tausches erworbenen Fläche von 36 qm zu übereignen. Vielmehr müßten sie für die fehlenden 17 qm Wertersatz leisten (§ 818 Abs. 2 BGB). Dessen Höhe richtet sich nach dem objektiven Verkehrswert. Insoweit bedarf die Sache weiterer tatrichterlicher Aufklärung.

4. Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Herausgabeanspruch des Klägers nicht entgegen, daß das Grundstück zwischenzeitlich mit zwei Grundschulden belastet wurde. Die Beklagten hätten die Belastungen zu beseitigen und dem Kläger das Eigentum an dem unbelasteten Grundstück zu übertragen.

Hiergegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

Zuzustimmen, ist dem Berufungsgericht zunächst darin, daß die Belastung einer rechtsgrundlos erlangten Sache die Herausgabepflicht des Bereicherten nicht berührt (vgl. BGB-RGRK/Heimann-Trosien, 12. Aufl. § 818 Rdn. 16 ). Umstritten ist jedoch, ob der Bereicherungsschuldner vor der Herausgabe die Belastung beseitigen muß oder nicht. In Rechtsprechung und Literatur wird dies verschiedentlich bejaht (OGHZ 1, 72, 79; Erman/H.P. Westermann, BGB 8. Aufl., § 818 Rdn. 6; Esser, Schuldrecht Bd. II, 4. Aufl. § 105 I 1a (diese Ansicht findet sich bei Esser/Weyers, Schuldrecht Bd. II, 6. Aufl. § 51 I 2a nicht mehr)). Nach anderer Ansicht kann der Bereicherungsgläubiger neben der Herausgabe des Erlangten nur Herausgabe der Vorteile verlangen, die der Bereicherungsschuldner für die Belastungen erhalten hat (RG JW 1927, 1931, 1932; BGB-RGRK/Heimann-Trosien, 12. Aufl. § 818, Rdn. 4; Palandt/Thomas, BGB 49. Aufl. §818 Anm. 2 b; Planck/Landois, BGB 4. Aufl. § 818 Anm. 1 c; Staudinger/Lorenz, BGB 12. Aufl. § 818 Rdn. 4).

Der Senat schließt sich der letzten Auffassung an. Der Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB geht auf Herausgabe der rechtsgrundlosen Bereicherung in Natur. Er begründet nicht die Pflicht des Bereicherungsschuldners, Veränderungen, die der Bereicherungsgegenstand zwischenzeitlich erfahren hat, wieder zu beseitigen. Dementsprechend wird im Falle der Zerstörung und Beschädigung der Sache im Rahmen der §§ 812 ff BGB nicht Wiederherstellung oder Reparatur oder bei Entziehung Wiederbeschaffung geschuldet (vgl. § 818 Abs. 1 BGB). Ist der Bereicherungsschuldner zur Herausgabe der Sache infolge zwischenzeitlicher Veräußerung oder aus sonstigen Gründen nicht in der Lage, so hat er nach § 818 Abs. 2 BGB den Wert zu ersetzen. Gleiches gilt für den Fall, daß der Schuldner den Bereicherungsgegenstand mit Grundpfandrechten belastet hat. Er kann dann das Grundstück nicht mehr so herausgeben, wie er es erhalten hat. Die den Bereicherungsgläubiger benachteiligende Veränderung muß durch Wertersatz ausgeglichen werden, es sei denn, der Bereicherungsschuldner läßt etwa entstandene Eigentümergrundpfandrechte löschen.

Nach den in der Rechtsprechung und im Schrifttum mehrheitlich vertretenen Grundsätzen ist für die Wertermittlung der objektive Verkehrswert des Erlangten maßgeblich (vgl. BGHZ 82, 299, 307 [BGH 24.11.1981 - X ZR 7/80] m.w.N.; BGH, Urt. v. 8. Oktober 1990, VIII ZR 176/89). Ist ein Grundstück - wie vorliegend - durch Sicherungsgrundschulden belastet worden, so ist sein Verkehrswert zunächst einmal um den Nominalbetrag der Grundpfandrechte vermindert.

5. Da der Kläger in den Vorinstanzen im Zusammenhang mit der Bebauung des Kaufgrundstücks nicht auf die Notwendigkeit, Wertersatz statt Lastenfreiheit zu fordern, hingewiesen worden ist, kann die Klage auf lastenfreie Rückübertragung des Grundstücks nicht mangels Schlüssigkeit vom Senat abgewiesen werden. Dem Kläger ist vielmehr Gelegenheit zur Anpassung seiner Anträge zu geben.

Bei der Prüfung eines Wertersatzanspruches wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, daß die Verpflichtung zum Wertersatz nach § 818 Abs. 3 ausgeschlossen ist, soweit die Beklagten nicht mehr bereichert sind. Wenn die Wertminderung des Grundstücks durch die Grundpfandrechte der durch sie gesicherten Darlehensschuld des Bereicherungsschuldners ganz oder teilweise entsprechen sollte, so wäre die Verpflichtung zum Wertersatz von der Befreiung des Schuldners von der gesicherten schuldrechtlichen Verbindlichkeit seitens des Bereicherungsgläubigers abhängig.

III.

Soweit die Beklagten wegen der von ihnen auf das Grundstück gemachten Verwendungen eine 90.000 DM (= 30.000 DM Kaufpreis + 60.000 DM vom Kläger zugestandene Verwendungen) übersteigende Zug-um-Zug-Verurteilung verlangen, ist das Berufungsgericht fehlerfrei von einer fehlenden Substantiierung der angeblichen Aufwendungen der Beklagten ausgegangen. Die hiergegen erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft. Sie ist unbegründet (§ 565 a ZPO). Der Vortrag der Beklagten über eine Steigerung des Bau- und Verkehrswertes des gekauften Grundstücks ist ohne substantiierte Darlegung der einzelnen Leistungen der Beklagten und deren Einfluß auf die Höhe des Bau- und Verkehrswertes für die Berechnung der Zug-um-Zug-Verurteilung ohne Bedeutung.

IV.

Die aufgezeigten Rechtsfehler führen zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der weiterer tatrichterlichen Aufklärung bedürftigen Sache an das Berufungsgericht. Bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung wird das Berufungsgericht auch zu prüfen haben, ob das den Beklagten verkaufte Grundstück durch bauliche Veränderungen so wesentlich umgestaltet worden ist, daß es wirtschaftlich betrachtet ein "anderer" Gegenstand geworden ist. In einem solchen Fall könnte die Herausgabe des Grundstücks unmöglich geworden und der Bereicherungsgläubiger damit nur auf einen Wertersatzanspruch nach § 818 Abs. 2 BGB angewiesen sein (vgl. Senatsurt. v. 10. Juli 1981, V ZR 79/80, NJW 1981, 2687, 2688; 2. Oktober 1987, V ZR 85/86, WM 1987, 1533, 1534 jeweils m.w.N.). Die mangelnde Substantiierung der einzelnen Aufwendungen braucht der Verneinung eines Herausgabeanspruch dann nicht entgegenzustehen, wenn durch festgestellte bauliche Veränderungen der - von den Beklagten unter Beweis gestellte - jetzige Verkehrswert des Grundstücks den im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zugrunde gelegten Wert von 30.000 DM um ein Vielfaches (nach dem Vortrag der Beklagten mindestens um das Zwölffache) übersteigt.