Das Berufungsgericht hat den Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises nach §§ 326, 346 BGB zugesprochen, da die Beklagte mit der Erfüllung der - als Hauptpflicht angesehenen - Verpflichtung zur Verschaffung des Miteigentumsanteils an den in der Plananlage zur Teilungserklärung blau und gelb gekennzeichneten Grundflächen in Verzug geraten sei und die Kläger daher wirksam vom Gesamtvertrag zurückgetreten seien.

Die Revision der Beklagten ist im Ergebnis nur zu einem geringen Teil begründet.

1.

Der Klageanspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises ist schon deshalb gerechtfertigt, weil der Kaufvertrag nur unvollständig beurkundet und daher gemäß §§ 4 Abs. 3 WEG, 313, 125, 139 BGB nichtig ist.

a)

Die Formnichtigkeit ergibt sich nicht ohne weiteres daraus, daß der Kaufvertrag vom 12. Juli 1973 (in § 1 Nr. 2) auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan verweist. Die Beurkundungspflicht nach § 313 BGB (hier in Verbindung mit § 4 Abs. 3 WEG) bezieht sich zwar auf alle Vereinbarungen, aus denen sich das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (ständige Rspr., vgl. etwa Senatsurteil vom 23. September 1977, V ZR 90/75, WM 1975, 1383; BGHZ 63, 359, 361 m.w.Nachw.), aber auch nur auf sie. Zum Inhalt eines Rechtsgeschäfts gehört nur der eine Regelung enthaltende, d.h. Rechtswirkungen erzeugende Teil der Erklärungen; nur er unterliegt daher dem Beurkundungszwang.

Soweit durch die Bezugnahme auf die Teilungserklärung keine weiteren Vertragspflichten begründet werden, gehört auch der Inhalt der Teilungserklärung nicht mehr zum Regelungsinhalt des Kaufvertrages, sondern dient nur zur - entbehrlichen - Erläuterung des (in der Haupturkunde bereits hinreichend genau bezeichneten) Kaufgegenstandes ("Identifizierungsbehelf", vgl. Weber, DNotZ 1975, 133, 142 f). Insoweit liegt der Fall anders als bei der vertraglichen Bezugnahme auf die Baubeschreibung eines erst noch zu errichtenden Bauwerks (vgl. BGHZ 69, 266, 268). Dabei wird ein Teil der zu regelnden Fragen aus der notariellen Haupturkunde ausgeklammert und die Haupturkunde insoweit erst durch die Bezugnahme auf jene weitere Urkunde mit Inhalt erfüllt; die Baubeschreibung als solche hat noch keine Rechtswirkungen, sondern wird erst durch die Einbeziehung in den Vertrag rechtlich relevant.

b)

Im vorliegenden Falle sollte nach der Würdigung des Berufungsgerichts der Hinweis der Kaufvertragsurkunde auf die im Zusammenhang mit der Teilungserklärung errichtete Urkunde den Kaufgegenstand ersichtlich erweitern. Allein nach der Kaufurkunde wäre nur das der Beklagten gehörende Wohnungseigentum Kaufgegenstand gewesen. Daß auch die der Beklagten noch nicht gehörenden, in der Plananlage zur Teilungserklärung gelb und blau schraffierten Flächen mitverkauft werden sollten, ergibt sich nach tatrichterlicher Würdigung (erst) durch die Bezugnahme auf Bl. 19 und 20 der Gerichtsakten (S. 11 des Berufungsurteils). Die bezeichneten Stellen enthalten nicht die eigentliche Teilungserklärung, sondern - als Vorspruch - lediglich einen Hinweis auf den Inhalt des am 1. Juli 1971 zwischen der Beklagten und ihrer späteren Streithelferin geschlossenen Kaufvertrages, der sich sowohl auf die den Gegenstand der späteren Teilungserklärung bildenden (in der Plananlage rot schraffierten) als auch auf die noch nicht der Verkäuferin gehörenden (in der Plananlage blau und gelb schraffierten) Grundstücksflächen bezog. Erst jener Teil der in Bezug genommenen Urkunde, der nicht den Gegenstand der eigentlichen Teilungserklärung bildet, enthält diejenigen Erklärungen der Beklagten, die erst aufgrund ihrer Einbeziehung in den Kaufvertrag (durch Hinweis der Kauf Urkunde auf sie) dem Berufungsgericht den Ansatz geboten haben, aus ihnen eine - über das durch die Teilungserklärung geschaffene Wohnungseigentum hinausgehende - Rechtsverschaffungspflicht der Beklagten gegenüber den Klägern bezüglich der blau und gelb schraffierten Teilflächen abzuleiten. Die in der Bezugsurkunde enthaltene Erklärung der Beklagten hätte daher erneut beurkundet werden müssen.

c)

Der Hinweis der Kaufvertragsurkunde auf die - wenngleich notariell beurkundete - "Erklärung zur Begründung von Wohnungseigentum" genügt nicht den Erfordernissen der §§ 9, 13 BeurkG (Bezugnahme, Beifügung, Verlesung und Genehmigung).

In Rechtsprechung und Schrifttum wird überwiegend - mit unterschiedlicher oder auch ohne Begründung, mit tatbestandsmäßigen Differenzierungen oder auch ohne sie - eine Bezugnahme auf öffentliche Urkunden ohne deren Beifügung und Verlesung für beurkundungsrechtlich zulässig erachtet (RGZ 77, 415, 418; OLG Stuttgart, JW 1923, 1051; OLG Hamm, DNotZ 1932, 714; Thiele, DNoty 1902, 486, 497/498; Crusius, DNotZ 1966, 657, 662; Schelter, MittBayNot 1978, 141, 142; Schlegelberger, FGG Bd. II 7. Aufl. § 176 VI 3 b Abs. 1; Jansen, FGG 3. Bd. Beurkundungsgesetz § 9 Rdn. 21; Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger 2. Aufl. Rdn. 369-372 - betr. Baubeschreibung; Höfer/Huhn/Schuckmann, Beurkundungsgesetz § 9 Anm. 11 - betr. beliebige Schriftstücke; Roll, NJW 1978, 167, 170; vgl. ferner Bundesnotarkammer, Stellungnahme in DNotZ 1971, 4 f; differenzierend Regler, MittBayNot 1975, 149, 153; noch zurückhaltender ders. in MittBayNot 1978, 4, 6; unklar Bockemühl, Formbedürftige Willenserklärungen und Bezugnahmemöglichkeiten, Diss. Köln 1969, vgl. einerseits S. 92/93, andererseits 46 ff und 118/119; ablehnend Kroschel, DNotV 1902, 285, 291 f). Die Zulässigkeit einer solchen Bezugnahme ist aber jedenfalls für Fälle der vorliegenden Art zu verneinen.

Auszugehen ist davon, daß nach dem Wortlaut des § 9 BeurkG (ebenso schon nach § 176 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 176 Abs. 2 FGG a.F., dem Vorläufer jener Bestimmung) die zu beurkundenden Erklärungen der Beteiligten entweder in die Niederschrift aufgenommen werden oder in einem Schriftstück enthalten sein müssen, auf das in der Niederschrift verwiesen und das ihr beigefügt wird (ersetzende Bezugnahme). Gemäß § 13 Abs. 1 BeurkG muß die (gesamte) Niederschrift einschließlich der gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BeurkG beigefügten Anlagen (vgl. etwa Keidel/Kuntze/Winkler, BeurkG § 13 Rdn. 10 und 12 mit jeweils weiteren Nachw.) in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen und von ihnen genehmigt werden.

Die vorgeschriebenen Förmlichkeiten sollen der Beweis- und Warnfunktion des Beurkundungszwangs gerecht werden und die Mitwirkung des sachkundigen und unparteiischen Notars sicherstellen (vgl. etwa die Senatsentscheidung BGHZ 58, 386, 394 [BGH 05.05.1972 - V ZR 63/70]; BGB-RGRK 12. Aufl. § 313 Rdn. 1; Keidel/Kuntze/Winkler a.a.O., Einl. Rdn. 19-26, jeweils mit weit. Nachw.). Zwar läßt sich der Inhalt öffentlicher Urkunden, auf welche die Haupburkunde hinweist, in der Regel ohne größere Schwierigkeiten feststellen (vgl. BGHZ 40, 255, 263 m.w.Hinw), so daß der Beweisfunktion Genüge getan wäre. Dagegen bleiben die Warn- und die Beratungsfunktion jedenfalls dann nicht in vollem Umfange gewährleistet, wenn die in Bezug genommene Urkunde nicht vor denselben Beteiligten errichtet worden ist (vgl. Mecke, Beurkundungsgesetz § 9 Rdn. 13; Keidel/Kuntze/Winkler a.a.O. § 9 Rdn. 53 Buchst. a; Oberneck, Das Natariatsrecht, 8. bis 10. Aufl. S. 216; Dumoulin, DNotZ 1973, 55; Bockemühl, Formbedürftige Willenserklärungen und Bezugnahmemöglichkeiten, Diss. (Köln) 1969, S. 94). So aber liegt die Sache hier, da die Kläger (Käufer) an der notariellen Verhandlung, in der die Urkunde über die Teilungserklärung mit ihrem zudem über den Rahmen einer solchen Erklärung (§ 8 WEG) gerade hinsichtlich der streitigen Verpflichtung hinausgehenden Inhalt errichtet wurde, nicht beteiligt gewesen sind. Ob sie im konkreten vorliegenden Fall des Schutzes der §§ 9 und 13 BeurkG (Verlesung, Genehmigung und Beifügung) tatsächlich bedurften, ist unerheblich (vgl. BGHZ 58, 386, 394) [BGH 05.05.1972 - V ZR 63/70].

Hiernach ist der Kaufvertrag somit gemäß §§ 4 Abs. 3 WEG, 313, 125, 139 BGB nichtig.

d)

Die Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages ergreift nicht die zugleich mit ihm beurkundete Auflassung. Zwar können auch das Grund- und das Erfüllungsgeschäft durch den Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit im Sinne des § 139 BGB zusammengefaßt werden (vgl. etwa BGH Urt. v. 18. Oktober 1951, IV ZR 63/50, NJW 1952, 60, 61; BGH Urt.v. 2. Februar 1967, III ZR 193/64, NJW 1967, 1128, 1130; BGHZ 31, 321, 323; Palandt/Heinrichs, 38. Aufl. § 139 Anm. 4 a-c m.w.Nachw.). Eine solche Annahme rechtfertigt sich indessen nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (BayObLG, RPfleger 1969, 48 m. Anm. Haegele, jeweils mit weit. Nachw.).

e)

Nach alledem haben die Parteien die erbrachten Leistungen rechtsgrundlos ausgetauscht und sind gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 BGB verpflichtet, einander das Empfangene zurückzugewähren. Die Kläger können daher, wie beantragt und vom Berufungsgericht im Ergebnis mit Recht zuerkannt, Zug um Zug gegen Rückübereignung und Rückgabe des Wohnungseigentums (vgl. BGH Urt. v. 24. Juni 1963, VII ZR 229/62, NJW 1963, 1870), Rückzahlung des Kaufpreises (unter Anrechnung einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 400 DM) verlangen.

2.

Auch der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung des Entgelts (2.000 DM) für die Überlassung eines Pkw-Abstellplatzes (unter Anrechnung einer bereits im Klagebegehren berücksichtigten monatlichen Nutzungsentschädigung von 10 DM für 45 Monate) ist gemäß § 812 BGB - Zug um Zug gegen Räumung und Herausgabe des Stellplatzes - begründet und daher vom Berufungsgericht im Ergebnis mit Recht zugesprochen worden.

3.

Für den Anspruch auf Zahlung von 5.000 DM wegen nützlicher Einbauten ist dagegen angesichts der Nichtigkeit des Kaufvertrages und der Wirksamkeit der Übereignung eine Rechtsgrundlage zur Zeit nicht ersichtlich. Insbesondere kommt derzeit ein Bereicherungsanspruch schon deswegen nicht in Betracht, weil die Beklagte um die Einbauten nicht bereichert und auch nicht ohne weiteres davon auszugehen ist, daß sie je in ihren Besitz gelangen wird.

4.

Gemäß § 818 Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Beklagte den Klägern auch die Nutzungen herauszugeben, die sie aus dem rechtsgrundlos erlangten Kaufpreis gezogen hat. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat sie die Valuta zur Begleichung ihrer Verbindlichkeiten gegenüber der Nebenintervenientin verwendet und dabei die im Berufungsurteil zugesprochenen Zinsbeträge eingespart. Das Berufungsurteil ist daher im Ergebnis auch insoweit gerechtfertigt.

5.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf (§§ 92, 97 ZPO).