I.

Das Berufungsgericht hat den notariellen Vertrag vom 20. Dezember 1973 als Schenkungsvertrag gewürdigt und den Standpunkt vertreten, der Kläger habe ihn wegen groben Undanks wirksam widerrufen. Einen Widerrufsgrund hat es insgesamt in folgendem Verhalten des Beklagten gesehen: Der Beklagte habe die Prokura des Klägers ohne dessen Wissen gelöscht, durch Schreiben vom 30. August 1976 ein etwaiges Dienstverhältnis des Klägers mit der D.-GmbH fristlos gekündigt, dem Kläger das Betreten des Betriebes unter Androhung einer Strafanzeige untersagt und zur Durchsetzung des Hausverbots einen uniformierten Posten der Wach- und Schließgesellschaft aufgestellt. Am 23. Januar 1978 habe er einseitig seinen Gesellschaftsanteil auf 75 % erhöht und eine Entnahmesperre verfügt. Der Kläger habe zwar den Betriebsfrieden gestört; doch habe der Beklagte ihn deswegen nicht öffentlich bloßstellen dürfen. Für die Kapitalerhöhung und Entnahmesperre hat das Berufungsgericht die Darlegung einer betrieblichen Notwendigkeit vermißt. Daß der Kläger dem Beklagten dessen Verfehlungen verziehen habe, hat es verneint. Es hat die Erfüllung des Anspruchs auf Rückübertragung des Grundstücks als noch nicht unmöglich angesehen, weil die zur rechtlichen Verselbständigung erforderliche Teilungsgenehmigung (§§ 19 BBauG, 12 LBauO für Baden-Württemberg) noch nicht endgültig versagt sei. Auch in der gesellschaftsrechtlichen Treuepflicht des Klägers hat das Berufungsgericht kein rechtliches Hindernis für den Anspruch auf Rückübereignung gesehen, weil der Kläger das Grundstück weiterhin der Firma zur Nutzung überlassen und sich lediglich ein Nutzungsentgelt sichern wolle, auf das er wirtschaftlich angewiesen sei.

Die Eventualwiderklage des Beklagten hat das Berufungsgericht als unbegründet erachtet. Einen Anspruch des Beklagten auf Freistellung von den den Grundschulden zugrunde liegenden Verbindlichkeiten hat es verneint, weil der Beklagte nicht schlüssig vorgetragen habe, daß er die persönlichen Verbindlichkeiten des Klägers gegenüber der Bezirkssparkasse Buchen-Walldürn übernommen habe. Den Anspruch auf Ersatz der gezahlten Tilgungsbeträge hat es mit der Begründung verneint, der Beklagte habe nicht bewiesen, daß er diese Geschäftsverbindlichkeiten selbst beglichen habe.

II.

Zur Klage

1.

Zu Recht bemängelt die Revision, daß das Berufungsgericht den notariellen Vertrag vom 20. Dezember 1973 als Schenkung im Rechtssinne angesehen hat.

Keinen Bedenken unterliegt allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsurteils, daß die notarielle Schenkungsurkunde die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich hat und der Beklagte daher den Beweis für die Entgeltlichkeit der Grundstücksübertragung führen muß. Nicht zu beanstanden ist auch der bestärkende Hinweis des Berufungsgerichts auf die vom Beklagten vorgetragenen steuerrechtlichen Gründe für die gewählte rechtliche Übertragungsform der Schenkung.

Begründet sind jedoch die Angriffe der Revision gegen die weitere Annahme, daß schon nach dem Vortrag des Beklagten die Entgeltlichkeit der Grundstücksüberlassung zu verneinen sei. Das Berufungsgericht begründet seinen Standpunkt damit, daß der Beklagte im Jahre 1968 seine Mitarbeit im Unternehmen des Klägers eingestellt habe und selbst nicht behaupte, daß der Kläger ihm "damals" eine besondere Vergütung oder Entschädigung für sein Tätigwerden im Interesse des Unternehmens zugesagt oder für später in Aussicht gestellt habe. Demgegenüber verweist die Revision mit Recht darauf, daß hiermit der Tatsachenvortrag des Beklagten nicht erschöpfend gewürdigt sei. Schon im ersten Rechtszuge hat der Beklagte nach richterlicher Auflage im einzelnen vorgetragen, daß die Parteien Ende September 1965 eine mündliche Vereinbarung ("Grundgeschäft") getroffen hätten; danach habe der Sohn (Beklagter) dem Vater (Kläger) helfen sollen, dessen Einzelhandelsgeschäft vor dem drohenden Zusammenbruch zu retten, und der Vater habe dem Sohn zu einem geeigneten späteren Zeitpunkt die Firma übertragen sollen; diese Vereinbarung sei in der Folgezeit durch die tatsächliche Handhabung, die Ausgestaltung der Gesellschafts- und Schenkungsverträge sowie durch die Regelung der Geschäftsführung und der Nachfolgefrage stufenweise vollzogen und damit zugleich erkennbar bestätigt worden (Schriftsatz vom 2. November 1977, Seiten 2-15, GA I 183-209). Diesen Vortrag hat der Beklagte in der Berufungsbegründung unter neuerlichem Hinweis auf die einzelnen Stufen der Vollziehung des "Grundgeschäfts" und auf weitere Indizien für diese Vereinbarung wieder aufgenommen (Seiten 5-7, GA III 37-41). Unter anderem hat er dort unter Bezugnahme auf genau bezeichneten erstinstanzlichen Vortrag angeführt, daß er - nach seinem vorübergehenden Ausscheiden im Jahre 1968 - seit 1971 seine Arbeitskraft wieder uneingeschränkt dem Unternehmen gewidmet und den Betrieb zu wirtschaftlichem Wachstum geführt habe. Diesen Vortrag durfte das Berufungsgericht nicht mit der Begründung abtun, der Beklagte habe selbst nicht behauptet, daß der Kläger ihm "damals" (gemeint ist ersichtlich das Jahr 1968) keine besondere Vergütung oder Entschädigung zugesagt oder in Aussicht gestellt habe.

Auf der Grundlage des - vom Berufungsgericht übergangenen - Vortrags eines im Jahre 1965 abgeschlossenen "Grundgeschäfts" ist auch für die Hilfsbegründung des Berufungsurteils kein Raum, wonach die Zuwendung des Grundstücks ihren unentgeltlichen Charakter auch dann nicht verloren hätte, wenn sie als nachträgliche Belohnung oder als Anerkennung für die früheren Bemühungen des Beklagten erfolgt sein sollte. Hierbei ist verkannt, daß es nach dem Vortrag des Beklagten um den stufenweisen Vollzug einer bereits im Jahre 1965 vereinbarten Gegenleistung für seine Tätigkeit in der Firma geht und die Frage der nachträglichen Umwandlung einer unentgeltlichen Zuwendung in eine entgeltliche (vgl. dazu einerseits RGZ 72, 188, 191 f; 75, 325, 327; 94, 157, 159; Larenz, Schuldrecht Besonderer Teil 12. Aufl. § 47 I, S. 169; MünchKomm/Kollhosser § 516 Rdn. 18 f, Lüderitz, StudK BGB 2. Aufl. § 516 Anm. 2 a und andererseits BFH BStBl 1957 III, 449, 450 f; Staudinger/Reuss, BGB § 516 Rdn. 15) sich daher gar nicht stellt.

Das angefochtene Urteil kann nach alledem mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten werden und ist aufzuheben.

2.

Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Der Senat könnte im Sinne der Revision nur dann durcherkennen, wenn schon jetzt feststünde, daß eine der Revisionsrügen auch im Endergebnis durchgriffe. Das ist jedoch nicht der Fall.

a)

Soweit die Revision geltend macht, das Berufungsgericht habe im Rahmen seiner Gesamtwürdigung zur Frage des groben Undanks Prozeßstoff übergangen, wäre dem Senat jedenfalls eine abschließende Verneinung groben Undanks versagt, weil sie tatrichterlicher Beurteilung vorbehalten ist.

b)

Zur Frage der Verzeihung rügt die Revision, das Berufungsgericht habe verkannt, daß die Äußerung des Klägers: "Wir vertragen uns wieder" einen bereits eingetretenen Zustand beschreibe und daher nicht lediglich als Versuch verstanden werden könne, den Beklagten zur Änderung seiner Einstellung und seines Verhaltens zu veranlassen. Die Würdigung des Berufungsgerichts verstößt indessen weder gegen Denkgesetze noch gegen Erfahrungssätze, sondern hält sich im Rahmen rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Beurteilung.

c)

Aufgrund der bisherigen Feststellungen ergibt sich nicht, daß die Rückgabe des Grundstücks unmöglich geworden sei und der Beklagte daher allenfalls Wertersatz schulde (§ 818 Abs. 2 BGB).

aa)

Das Berufungsgericht meint, die Bebauung des Grundstücks mit Fabrikationsräumen stehe der Rückforderung nicht entgegen, weil das Grundstück seinen wirtschaftlichen Charakter als Fabrikgelände beibehalten habe.

Dieser Beurteilung kann auf dem Boden der bisherigen Feststellungen nicht beigetreten werden. Grundsätzlich kann der Bereicherungsgläubiger allerdings den Bereicherungsgegenstand herausverlangen, wenngleich - auch ohne Erhebung einer Einrede durch den Bereicherungsschuldner - nur Zug um Zug gegen Ausgleichung der Aufwendungen, die der Bereicherungsschuldner im Vertrauen auf die Rechtsbeständigkeit der Schenkung gemacht hat (Senatsurteile vom 18. Februar 1972, V ZR 23/70, WM 1972, 564 und vom 11. Januar 1980, V ZR 155/78, NJW 1980, 1785). Wie die Revision aber mit Recht geltend macht und im Ansatz auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kann nach der Rechtsprechung des Reichsgerichts die Herausgabe eines Grundstücks im Sinne des § 818 Abs. 2 BGB dadurch unmöglich werden, daß es nach der Übereignung an den Bereicherungsschuldner bebaut wird (RGZ 133, 293, 294 f - Bebauung mit einem wertvollen Fabrikgebäude; enger RGZ 117, 112, 113 - Umbau und Erweiterung von Fabrikgebäuden; ablehnend MünchKomm/Lieb, § 818 Rdn. 31). Der Senat tritt dieser Ansicht bei. Maßgeblich für die Gleichstellung solcher Fälle mit den in § 818 Abs. 2 BGB erwähnten Tatbeständen einer Unmöglichkeit der Herausgabe des Erlangten sind wirtschaftliche Erwägungen und letztlich der Gedanke der Zumutbarkeit. Vor diesem Hintergrund kommt es für die Frage, ob ein nachträglich bebautes Grundstück noch im Sinne des § 818 Abs. 1 und 2 BGB herausgegeben werden kann, nicht darauf an, ob es seinen wirtschaftlichen Charakter als Fabrikgelände beibehalten hat. Entscheidend ist nicht die Aufrechterhaltung des allgemeinen Funktionszusammenhanges, sondern das Wertverhältnis zwischen dem Grundstück und den errichteten Gebäuden (vgl. hierzu insbesondere den in RGZ 133, 293 entschiedenen Fall). Da das Berufungsurteil hierzu keine Feststellungen enthält, ist dem Revisionsgericht eine abschließende Würdigung verwehrt. Bei ihr wird im übrigen auch eine Rolle spielen können, daß hier das rückzuübertragende Grundstück zusammen mit benachbarten Grundstücken einheitlich überbaut worden ist.

bb)

Die Rückübertragung des Grundstücks ist (noch) nicht dadurch unmöglich geworden, daß das Grundstück dem Flurstück Nr. 10910 zugeschrieben und damit dessen Bestandteil wurde (§ 890 Abs. 2 BGB). Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, bedarf die Teilung des Grundstücks zur neuerlichen rechtlichen Verselbständigung des früheren Flurstücks Nr. 10908 der Genehmigung nach §§ 19 BBauG, 12 LBauO für Baden Württemberg. Zwar trifft es zu, daß eine Teilungsgenehmigung grundsätzlich unzulässig ist, wenn die Teilungslinie eine durch Baulinien fixierten Baukörper durchschneiden soll (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG § 20 Rdn. 11), doch kann von den genannten Beschränkungen Befreiung erteilt werden (§§ 31 BBauG, 94 LBauO für Baden Württemberg). Mit Recht hat das Berufungsgericht daher unter Hinweis auf das Senatsurteil vom 7. Oktober 1977, V ZR 131/75, WM 1978, 18 davon abgesehen, das Genehmigungserfordernis als derzeitiges Erfüllungshindernis schon jetzt einer dauernden Unmöglichkeit der Leistung gleichzustellen. Nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ist noch offen, ob die Genehmigung versagt oder Befreiung von den erwähnten Beschränkungen erteilt werden wird. Bei dieser Prognose durfte das Berufungsgericht berücksichtigen, daß die ungünstige Auskunft der Baurechtsbehörde vom 9. Oktober 1979 noch keine Versagung der Genehmigung enthält, sondern lediglich eine unverbindliche Auskunft über eine zukünftige Entscheidung darstellt, die auf die vom Kläger vorgetragenen Gesichtspunkte nicht eingeht. Solange das Genehmigungsverfahren nicht rechtskräftig abgeschlossen ist, bedeutet die Genehmigungsbedürftigkeit unter den gegebenen Umständen noch keine dauernde Unmöglichkeit der Herausgabe (vgl. das erwähnte Senatsurteil WM 1978, 18).

cc)

Im Ergebnis ohne Erfolg bleibt die Rüge, eine Unmöglichkeit der Herausgabe i.S.d. § 818 Abs. 2 BGB ergebe sich daraus, daß der Beklagte nicht verpflichtet sei, daran mitzuwirken, die von ihm veranlaßte Zuschreibung des Grundstücks rückgängig zu machen und insbesondere die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Grundstücks Flurstück Nr. 10908 erforderliche Genehmigung der Baurechtsbehörde einzuholen.

Es ist zwar richtig, daß der in § 818 Abs. 2 BGB verwendete Begriff der Unmöglichkeit auch das subjektive Unvermögen umfaßt (MünchKomm/Lieb § 818 Rdn. 28 m.w.N.) und der Bereicherungsschuldner grundsätzlich nicht verpflichtet ist, eine weiterveräußerte Sache zum Zwecke der Herausgabe zurückzuerwerben oder eine Verbindung mit ihr wieder zu beseitigen, wenn er hierdurch mehr als den Wert des Erlangens verlieren würde (RGZ 56, 383, 387; Palandt/Thomas, BGB 40. Aufl. § 818 Anm. 5 a; MünchKomm/Lieb a.a.O. m.w.N.). Der Grund für diese Einschränkung ergibt sich aus der Wertung des § 818 Abs. 3 BGB, wonach die Herausgabepflicht des Bereicherungsschuldners grundsätzlich nicht zu einer Verminderung seines Vermögens über den Betrag seiner wirklichen (und noch vorhandenen) Bereicherung hinaus führen darf (vgl. zu diesem Grundsatz etwa BGHZ 1, 75, 81 [BGH 19.01.1951 - I ZR 15/50];  55, 128, 131, 134;  BGH Urt. v. 15. März 1978, IV ZR 77/77, WM 1978, 708, 711). Diese Einschränkung entfällt jedoch, wenn der Empfänger - wie hier - im Sinne des § 818 Abs. 4 BGB verschärft haftet (vgl. RGZ 56, 383, 387). Schon daraus folgt, daß der Beklagte verpflichtet ist, an der rechtlichen Verselbständigung des ursprünglichen Grundstücks Flurstück Nr. 10908 mitzuwirken.

d)

Nach den bisherigen Feststellungen läßt sich auch aus der gesellschaftsrechtlichen Treuepflicht des Klägers als Mitgesellschafters noch kein durchgreifender Einwand gegen den Anspruch auf Rückübereignung des Grundstücks herleiten.

e)

Dem Umstand, daß die Teilungsgenehmigung noch aussteht und ihre Erteilung ungewiß ist, hat das Berufungsgericht nur dadurch Rechnung getragen, daß es die Auflassung des Grundstücks durch den Beklagten von der vorherigen Erteilung der Teilungsgenehmigung durch die Baurechtsbehörde abhängig gemacht hat (vgl. das erwähnte Senatsurteil vom 7. Oktober 1977). Es wird zusätzlich zu beachten haben, daß eine Verurteilung zur Auflassung vor grundbuchlicher Vollziehung der Teilung unstatthaft ist (BGHZ 37, 233, 242 [BGH 20.06.1962 - V ZR 219/60]; Senatsurteile vom 11. November 1977, V ZR 235/74, WM 1978, 193 re. und vom 27. April 1979, V ZR 218/77, WM 1979, 861, 863).

III.

Zur Eventualwiderklage

Mit der Aufhebung der Verurteilung des Beklagten ist auch die Abweisung der Eventualwiderklage aufzuheben, weil sie nur für den Fall des Erfolges der Klage erhoben ist.

Bei der erneuten Verhandlung wird der Beklagte Gelegenheit haben, auch seine sonstigen Bedenken gegen das Berufungsurteil erneut vorzutragen.