Bundesgerichtshof
Urt. v. 07.02.1986, Az.: V ZR 176/84

I. Zum (Hilfs-) Klagantrag a)

(Verurteilung zum Abschluß eines Kaufvertrags)

1. Der Senat versteht, worauf er in der Revisionsverhandlung hingewiesen hat, im Hinblick auf die Ausführungen des Klägers unter Ziff. 8. seines am 28. Dezember 1982 bei Gericht eingegangenen Schriftsatzes (ohne Datum) diesen Antrag dahin, daß der Kläger hiermit die Verurteilung der Beklagten begehrt, ein von ihm - in der durch § 313 BGB vorgeschriebenen Form - noch abzugebendes, dem Inhalt seines Antrags entsprechendes Angebot anzunehmen (vgl. dazu auch BGH Urt. v. 8. Juni 1962, I ZR 6/61, LM Nr. 9 zu § 145 BGB = NJW 1962, 1812, wo bei gleichartigem Antragswortlaut offensichtlich eine entsprechende Auslegung vorgenommen worden ist). Gegen einen Antrag dieses Inhalts bestehen jedenfalls dann keine Bedenken unter dem Gesichtspunkt des Rechtsschutzinteresses, wenn es sich, wie hier, um die Durchsetzung einer Verpflichtung zum Abschluß eines nach § 313 BGB formbedürftigen Vertrages handelt und dieser Vertrag in den vorangegangenen Vereinbarungen noch nicht vollständig ausformuliert worden ist. Ähnlich wie in dem Fall einer auf Abgabe eines Angebots gerichteten Klage, der in dem Senatsurteil vom 7. Oktober 1983, V ZR 261/81, NJW 1984, 479 [BGH 07.10.1983 - V ZR 261/81] = WM 1983, 1339 (unter 4.) erörtert worden ist, hat zwar auch bei einer auf Annahme eines erst noch vom Kläger zu unterbreitenden Angebots dieser bei stattgebendem Urteil immer noch die Entscheidung in der Hand, ob er (ein eigenes Angebot abgeben und damit) den Vertrag zustandebringen will. Es tritt aber - im Unterschied zu einer lediglich auf Abgabe eines Angebots gerichteten Klage - hier ohne eine eigene Bindung des Klägers (auf Grund seines Angebots) auch keine Bindung des Beklagten ein. Unter diesen Umständen ist einer Partei, deren Angebot der notariellen Beurkundung bedarf, und die nicht sicher sein kann, ob ein von ihr abgegebenes Angebot in allen Punkten durch das Gericht gebilligt würde, ein schutzwürdiges Interesse daran zuzubilligen, nicht gezwungen zu sein, vorsorglich eine Mehrzahl (u. U. Vielzahl) von Angeboten unterschiedlichen Inhalts beurkunden zu lassen und jedes dieser Angebote zum Gegenstand eines Hilfsantrags zu machen. Eine auf Annahme eines von ihm erst noch abzugebenden Angebots gerichtete Klage gibt dagegen dem Kläger die Möglichkeit, dem Gericht eine Änderung des von ihm mit seinem Klagantrag angestrebten Vertragsinhalts anheimzustellen und sein Angebot dann nach Maßgabe des ergangenen Urteils abzugeben.

Im übrigen gibt die aus anderen Gründen erforderliche Zurückverweisung der Sache dem Kläger Gelegenheit, seinen Klagantrag eindeutig zu fassen.

2. Das Berufungsgericht hat (von der weiteren Darstellung wird abgesehen) die notariell beurkundete Erklärung der Beklagten vom 12. September 1966 als - mindestens bis zum 31. Dezember 1988 bindendes - Angebot an die Bundesrepublik zum Abschluß eines Vorvertrags ausgelegt, durch den die Beklagte verpflichtet werden sollte, mit den von der Bundesrepublik zu benennenden Erwerbern jeweils Grundstückskaufverträge über Teile des Gesamtgrundstücks zu den in der Urkunde vom 12. September 1966 aufgeführten Bedingungen abzuschließen; eine Erwerbsverpflichtung habe dagegen für die Bundesrepublik nicht begründet werden sollen. Dieses Angebot habe die Bundesrepublik durch ihre - ebenfalls notariell beurkundete - Erklärung vom 21. Februar 1983 hinsichtlich des den Gegenstand dieses Rechtsstreits bildenden Grundstücksteiles wirksam angenommen; die Rechte aus dem hierdurch zustande gekommenen Vorvertrag stünden jedenfalls auf Grund Abtretung dem Kläger zu.

Der Inhalt des von dem Beklagten mit dem jeweils benannten Erwerber abzuschließenden Hauptvertrages sei hinsichtlich Kaufgegenstand und Kaufpreis hinreichend bestimmbar; Abreden über die Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung seien kein notwendiger Bestandteil eines Grundstückskaufvertrages. Daß die Bundesrepublik sich für einige zwischenzeitliche Verkäufe mit der Beklagten auf höhere Kaufpreise geeinigt habe, führe zu keiner generellen Abänderung der Verpflichtungen der Beklagten. Verstöße gegen des Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen kämen schon deshalb nicht in Betracht, weil der Vorvertrag keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalte; sämtliche Bedingungen des Angebots der Beklagten vom 12. September 1966 seien offensichtlich eigens für den hier zu beurteilenden Vertrag entworfen worden.

Tatsachen, die auf eine Erschütterung oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage schließen lassen könnten, habe die Beklagte nicht vorgetragen. Der Umstand allein, daß der heutige Verkehrswert des Hauses erheblich über dem der Beklagten vorgeschriebenen Kaufpreis liege, reiche dafür nicht aus.

3. Dem kann nicht in allen Punkten gefolgt werden.

a) Ob man einen Vertrag, durch den sich der eine Vertragspartner gegenüber dem anderen Vertragspartner verpflichtet, auf dessen Verlangen einen Vertrag mit einem Dritten abzuschließen, mit dem Berufungsgericht als Vorvertrag bezeichnet, oder ob man, wie es die Revision für richtig hält, diesen - vom Gesetz selbst nicht verwendeten - Begriff auf solche Verträge beschränkt, durch welche eine (einseitige oder zweiseitige) Verpflichtung zum Abschluß eines weiteren Vertrages zwischen denselben Parteien begründet wird, ist eine Frage der Terminologie (s. etwa für den weiteren Begriff Schmalzel AcP 164, 446; für den engeren Begriff Brüggemann JR 1968, 201, 205 - jeweils m. w. Nachw.; insgesamt zu der Frage auch Henrich, Vorvertrag, Optionsvertrag, Vorrechtsvertrag S. 79 unter 3.). Desgleichen ist es eine Frage des Sprachgebrauchs, ob man, wie bei Palandt/Heinrichs, BGB 45. Aufl. Einf. vor § 145 BGB Anm. 4 c als zweite Art eines Optionsrechts beschrieben, von einem solchen Recht auch dann spricht, wenn, wie hier, dem Berechtigten ein langfristig bindendes Vertragsangebot gemacht worden ist (die Revision, die sich auf diese Schrifttumsstelle beruft, spricht allerdings vom »Angebot eines Optionsrechts«), oder ob man den Begriff des Optionsrechts nur verwendet bei Bestehen eines Gestaltungsrechts, durch einseitige Erklärung einen Vertrag zustande zu bringen (so - entgegen der Ansicht der Revision - Georgiades in Festschrift für Larenz S. 409, 411; ebenso Henrich aaO S. 227 ff.; s. im übrigen Palandt/Heinrichs aaO). Mit der Bezeichnung allein ist die Frage der rechtlichen Behandlung jedenfalls noch nicht geklärt, vielmehr bedarf es der Prüfung im einzelnen, ob und inwieweit die Grundsätze, die in Rechtsprechung und Schrifttum für »Vorverträge« und »Optionsrechte« entwickelt worden sind, jeweils Anwendung finden können.

(von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

b) Bedenken begegnet (von der weiteren Darstellung wird abgesehen) die Ansicht des Berufungsgerichts, das Vertragsangebot der Beklagten sei ordnungsgemäß nach § 313 BGB beurkundet.

aa) Unbegründet ist allerdings die Revisionsrüge, das Angebot der Beklagten sei schon wegen der Nichteinbeziehung des Darlehensvertrags unvollständig beurkundet. Der Sachverhalt rechtfertigt diese Folgerung nicht (von der weiteren Darstellung wird abgesehen).

bb) Dem Berufungsgericht ist indes ein anderer Fehler unterlaufen.

Es hat im Zusammenhang mit der Prüfung, ob das Angebot der Beklagten dem Bestimmtheits- und Beurkundungserfordernis entspricht, ausgeführt:

Aus dem Angebot ergebe sich einerseits, daß insgesamt Gegenstand der Veräußerungsverpflichtung der Beklagten deren gesamtes Grundstück mit den darauf zu errichtenden 40 Einfamilienhäusern sein sollte; andererseits sei auch der jeweilige Gegenstand der einzelnen künftigen Kaufverträge, nämlich gemäß § 2 Abs. 1 des Angebots jeweils eines dieser Einfamilienhäuser, das die Bundesrepublik nach freiem Ermessen habe bezeichnen dürfen, bestimmbar gewesen. Denn nach allgemeinem Sprachgebrauch sei unter einem Einfamilienhaus auch das dazugehörende Grundstück zu verstehen, bei einem Reihenhaus ferner die ihm sachgerecht zuzuordnenden Anteile an den gemeinschaftlich genutzten Grundstücken. Die Lage und die Abmessungen im einzelnen hätten entweder bei Abgabe des Angebots vom 12. September 1966 schon festgestanden, wenn nämlich ein Aufteilungsplan für das Gesamtgrundstück bereits erstellt und von den Vertragsparteien zur Grundlage des Darlehensvertrages gemacht worden sei, oder aber die Aufteilung des Gesamtgrundstücks sei gemäß § 315 BGB der Beklagten überlassen worden.

Mit diesen Ausführungen ist eine ordnungsgemäße Beurkundung des Angebots nicht dargetan, und zwar auch dann nicht, wenn man insoweit voll die von der Rechtsprechung für Vorverträge herausgearbeiteten Grundsätze berücksichtigt, was geboten erscheint. Denn die in diesem Zusammenhang beim »normalen« Vorvertrag (Identität der Partner des Vor- und des Hauptvertrags) auftretenden Probleme der hinreichenden Bestimmung des Inhalts des Hauptvertrags schon im Vorvertrag sind von gleicher Art wie bei der hier gegebenen Fallgestaltung.

Die Beurkundung ist im vorliegenden Fall nicht schon deshalb vollständig, weil die Veräußerungsverpflichtung der Beklagten sich grundsätzlich auf sämtliche von ihr zu errichtenden Häuser und damit im Ergebnis auf das - grundbuchmäßig bezeichnete - Gesamtgrundstück erstrecken sollte. Denn darin erschöpfte sich der Wille der Vertragsparteien nicht, der vielmehr darauf gerichtet war, die Beklagte zu einer Vielzahl (maximal 40) von Grundstücksveräußerungsverträgen zu verpflichten. Auch die Bezeichnung der jeweiligen Teilflächen und Anteile an anderen Teilflächen, die Gegenstand der einzelnen Kaufverträge sein sollten, bedurfte daher der Beurkundung. Allerdings wäre dies dann nicht erforderlich gewesen, wenn die Aufteilung auf die einzelnen Kaufverträge der Bestimmung durch die Beklagte überlassen geblieben wäre (§ 315 BGB; st. Rspr., s. etwa Senatsurteile v. 22. Juni 1973, V ZR 160/71, WM 1973, 999 und v. 27. April 1979, VZR 218/77, WM 1979, 861, 862 unter 2.; für einen ähnlichen Sachverhalt wie hier auch Urt. v. 30. Juni 1967, V ZR 104/64, BB 1967, 1394). Das Berufungsgericht läßt dies aber offen und sieht es als eine weitere Möglichkeit an, daß bereits bei Abgabe des Angebots vom 12. September 1966 zwischen der Beklagten und der Bundesrepublik Einigkeit über die Aufteilung des Gesamtgrundstücks auf die einzelnen Hausgrundstücke bestand.

Diese Vertragsauslegung wird der Tatrichter noch nachzuholen haben. Sollte er dabei zu dem angeführten zweiten Fall gelangen, so würde es an einer ausreichenden Bezeichnung und damit auch Beurkundung dessen, was jeweils Vertragsgegenstand sein sollte, fehlen; gerade der Grundstücksbezeichnung aber kommt unter diesem Gesichtspunkt wesentliche Bedeutung zu (statt vieler s. Senatsurt. v. 8. November 1968, V ZR 58/65, NJW 1969, 131). Dieser Mangel wäre nicht etwa deswegen unschädlich, weil in der Rechtsprechung anerkannt ist, daß ein Vorvertrag nicht die gleiche Vollständigkeit aufweisen muß, die für den vorgesehenen Hauptvertrag zu verlangen ist (BGH Urt. v. 17. Dezember 1952, II ZR 19/52, LM Nr. 3 zu § 705 BGB; v. 25. Mai 1961, VII ZR 28/60, WM 1961, 1052 und v. 30. Oktober 1961, VII ZR 99/60, WM 1962, 114, 115). Mit dieser Judikatur soll hauptsächlich der wesentlichen Funktion des Vorvertrags Rechnung getragen werden, eine vertragliche Bindung auch dort zu ermöglichen, wo der Inhalt des Hauptvertrags noch nicht in allen Einzelheiten festgelegt werden kann (s. auch hierzu die zuvor erwähnten Urteile v. 25. Mai 1961 und v. 30. Oktober 1961). Soweit aber der Inhalt des Hauptvertrags bereits im Vorvertrag bestimmt werden kann und, vor allem, nach dem Parteiwillen auch bestimmt werden soll, fehlt ein rechtfertigender Grund dafür, hinsichtlich der Beurkundungsbestimmtheit andere Maßstäbe anzulegen als bei sonstigen dem Formzwang des § 313 BGB unterworfenen Verträgen. Soweit aus dem Senatsurteil vom 29. Oktober 1965, WM 1966, 89, 90 (unter C.) Gegenteiliges zu entnehmen sein könnte, wird daran nicht festgehalten.

(von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

II. Zum (Hilfs-)Klagantrag b)

(Verurteilung zur Auflassung)

Vor Abschluß des Kaufvertrags besteht noch kein Anspruch auf Auflassung. Auch insoweit ist hier die Lage nicht anders als im Fall eines Vorvertrages üblicher Art vor Abschluß des Hauptvertrages (BGH Urt. v. 11. November 1970, VIII ZR 42/70, WM 1971, 44, 45; das Senatsurt. v. 21. April 1972, V ZR 42/70 LM Nr. 53 zu § 313 BGB betrifft einen nicht der Verallgemeinerung fähigen Sachverhalt). Im Hinblick auf die Ausführungen unter I. ist das angefochtene Urteil daher auch insoweit aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.