Nahezu jede größere Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besitzt einen Beirat, welchem einzelne Eigentümer angehören. Sie haben gegenüber dem Hausverwalter eine Art "Kontrollfunktion". Das Gremium hält also Auge und Ohr für den einzelnen Miteigentümer offen. Die Arbeit der Beiratsmitglieder wird auf ehrenamtlicher Basis vollzogen. Nichtsdestotrotz haften sie finanziell für Fehler. Das Risiko der Haftung kann nur mittels einer Versicherung gemindert werden.
Regelungen hinsichtlich der Aufgaben der Wohnungseigentumsgemeinschaft finden sich im Wohnungseigentumsgesetz.
§ 29 lautet: "den Verwalter unterstützen sowie den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen".
Die Aufgaben erstrecken sich dementsprechend auf die Kontrolle der Einnahmen und Ausgaben, das Überwachen der Instandhaltungsrücklage, die Stellungnahme von Kostenvoranschlägen und die Auswahl von Dienstleistern durch den Verwalter. Für den Beirat besteht die Pflicht, diese Angelegenheiten mit Sorgfalt zu vollziehen. Wer dies nicht tut, kann für Schäden in Haftung genommen werden.
Die Realität zeigt, dass Beiräte mehr Aufgaben übernehmen als gesetzlich für sie vorgesehen sind. Demnach steigt die Gefahr, für Fehler einzustehen. Dies wird vor allem am Beispiel von Sanierungsarbeiten deutlich: Bezahlt der Verwalter Rechnungen, obwohl eine Leistungserbringung durch die beauftragte Firma noch nicht eingetreten ist, kann ggf. der Beirat herangezogen werden. Dies gilt ebenso für überhöhte Rechnungen und Angebote, welchen der Beirat stattgibt. Beiräte haben eine Treuhänderfunktion inne und sind somit für die Finanzen der Gemeinschaft zumindest mitverantwortlich.
Die sich daraus ergebende Haftung auf Schadenersatz ist grundsätzlich unbegrenzt. Schlimmstenfalls stehen Beiratsmitglieder mit ihrem gesamten Vermögen ein. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass auch tatsächlich belegt werden kann, dass Beiratsmitglieder Fehler begangen haben, hierdurch ursächlich ein Schaden verursacht worden ist und die Verjährungsfrist von drei Jahren noch nicht beendet ist. Das Gremium haftet dann gesamtschuldnerisch.
Allerdings gibt es Möglichkeiten, um sich vor Schadensersatzansprüchen zu schützen. Es kann beispielsweise eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Der Abschluss kann auf zwei Weisen vollzogen werden. Entweder ein Mitglied unterzeichnet den Vertrag für den gesamten Ausschuss oder der Verwalter macht dies im Namen der Eigentümergemeinschaft. Einzelne Beiräte haben auch die Möglichkeit, sich privat zu versichern. Das ist empfehlenswert, wenn die WEG eine Versicherung scheut.
Die Deckungssumme ist an das Volumen des Wirtschaftsplans für die Wohnanlage gebunden. Als Faustregel gilt: das Zweifache des Geschäftsplans. "Im Zweifel sollte es mehr sein", meint der Fachanwalt für WEG-und Mietrecht Herr Rosenbusch-Bansi von der Rechtsanwaltskanzlei Cäsar-Preller.
Vorsorgen können Beiräte auch, indem sie ihr Engagement minimieren. Es empfiehlt sich lediglich, die Aufgaben zu erbringen, die das Gesetz ausdrücklich fordert, denn gerade Zusatztätigkeiten wie die Abnahme von Gewerken oder der Abschluss des Verwaltervertrags und Kontoverfügungen sind haftungsträchtig.
Sollten derartige Tätigkeiten dennoch durchgeführt werden, sollten diese nur mit Erlaubnis der WEG vollzogen werden und in deren Beschlüssen detailliert beschrieben sein. Bei komplexen Angelegenheiten sollte das Gremium auf Kosten der WEG sich an Fachleute wenden und deren Rat einholen dürfen.
Per Beschluss kann die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt werden. Das geht sowohl für einzelne Mitglieder als auch für das Gremium. Mit einer derartigen Klausel sieht die WEG von möglichen zustehenden Schadenersatzforderungen ab. Grundsätzlich kann ein Ausschluss nur im Voraus und für einzelne Tätigkeiten festgelegt werden.
Sie suchen einen Rechtsanwalt Wiesbaden? Die Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden berät Sie gerne weiter in diesbezüglichen, aber auch in anderen Rechtsfragen. Zuständig in der Kanzlei Wiesbaden in allen Fragen des WEG-Rechts ist Herr Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
