Vor der Mietrechtsreform, durch die zum 01.09.2001 das Mietrecht komplett überarbeitet wurde, war die einfache Befristung eines Wohnraummietverhältnisses ohne Weiteres möglich und in der Praxis auch sehr gebräuchlich. Gemäß § 564 c Abs. 2 BGB a. F. konnte ein echter Zeitmietvertrag geschlossen werden. Das Mietverhältnis endete dann mit Zeitablauf.
Dies wollte der Gesetzgeber ändern. Es wurde daher in § 575 BGB n. F. geregelt, dass eine zeitliche Befristung bei Wohnraummiete nur noch unter sehr engen vom Gesetzgeber beschriebenen Voraussetzungen möglich ist. Beispielsweise kann der Vermieter eine solche Befristung bei geplantem Eigenbedarf vornehmen.
Der Gesetzgeber wollte mit dieser Neufassung eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern. Das heißt er wollte den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen. Eine Befristung kann daher nach wie vor vorgenommen werden. Diese erfolgt durch einen Verzicht auf das gesetzliche ordentliche Kündigungsrecht. Hierbei ist zwischen Formular-Mietverträgen und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Wird ein solcher Verzicht in einem Formular-Mietvertrag, d. h. durch eine vom Vermieter vorformulierte Klausel vorgenommen, so soll der Kündigungsverzicht zulässig sein, wenn er wechselseitig erfolgt. Das heißt, beide Parteien müssen für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht verzichten.
Wünscht der Vermieter den einseitigen Kündigungsverzicht zu Lasten des Mieters, ist dies nur in Form einer individuellen Vereinbarung zulässig. Das heißt, die Parteien müssen diesen Verzicht ausgehandelt und dann am Besten handschriftlich im Vertrag vereinbart haben.
Aus Vermieter-Sicht ist dies eine praktikable Gestaltungsmöglichkeit, um eine längerfristige Bindung des Mieters an den Vertrag und die damit verbundene Planungssicherheit zu erreichen.
BGH, Urteil vom 22.12.2003, AZ: VIII ZR 81/03
BGH, Urteil vom 30.06.2004, AZ: VIII ZR 379/03
