Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) haben Abweichungen der tatsächlichen Mietfläche gegenüber der Angabe in dem Mietvertrag nur dann Konsequenzen, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt. Dann kann der Mieter die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete bzw. Betriebskosten ("Nebenkosten") anteilig zurück fordern und für die Zukunft die Miete - entsprechend der Flächenabweichung - mindern. Steht also im Mietvertrag z.B. eine Fläche von 100qm, beträgt die tatsächliche Fläche aber nur 85qm, dann kann der Mieter 15% aller in der Vergangenheit gezahlten Mieten und evtl. zuviel bezahlte Betriebskosten (wenn die Vorauszahlung nach qm bemessen wurde) zurück fordern. Außerdem kann das Mietverhältnis auch ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist außerordentlich ("fristlos") gekündigt werden.
Diese Rechtssprechungsgrundsätze gelten dem Grunde nach sowohl für Mietverhältnisse über Wohnraum als auch für solche über Gewerberäume ("Büromiete"). Es ist jedoch darauf zu achten, dass für die Ermittlung der Flächen im Wohnraummietrecht (nach der sog. Wohnflächenverordnung, WoFlV) andere Regeln für die Vermessung gelten als im gewerblichen Mietrecht (hier spricht man von Nutzfläche, die i.d.R. nach der sog. DIN 277 ermittelt wird).
Eine Flächenabweichung von mehr als 10% kann also für den Vermieter schwerwiegende, evtl. sogar existentielle Folgen haben, vor allem dann, wenn das Mietverhältnis schon viele Jahre bestanden hat und dementsprechend die Mieten/Betriebskosten mehrerer Jahre anteilig zurück gefordert werden oder wenn sich in einem über z.B. 10 Jahre geschlossenen Mietverhältnis über Gewerberäume plötzlich eine frühzeitige Kündigungsmöglichkeit des Mieters der Büroräume (bzw. der Geschäftsräume) ergibt.
Nicht geklärt war jedoch in der Rechtsprechung, ob die 10%-Grenze auch bei Mieterhöhungen gilt. Das hat der BGH in einem gerade erst veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 205/08) bejaht:
In dem durch den BGH entschiedenen Fall stand im Mietvertrag eine Fläche von 55,75 qm. Als der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen wollte, nahm dies der Mieter zum Anlass, die Wohnung vermessen zu lassen. Dabei kam eine tatsächliche Fläche von 51,03 qm heraus, also eine Flächenabweichung von weniger als 10%. Der BGH entschied, dass für die Berechnung der Mieterhöhung trotzdem die im Mietvertrag stehende Fläche von 55,75 qm als Grundlage für die Mieterhöhung gilt, obwohl sich diese (Wohn-)Fläche ja als falsch herausstellte. Der BGH begründete dies mit einer "Beschaffenheitsvereinbarung" auf Grund des Mietvertrages.
Somit gilt die (starre) 10%-Grenze also auch zu Lasten des Mieters. Wenn also eine Flächenabweichung vorliegt, diese aber kleiner als 10% gegenüber der Angabe im Mietvertrag ist, hat der Mieter schlicht "Pech gehabt". Er kann dann weder "fristlos" kündigen noch die (anteilig zuviel bezahlte) Miete mindern bzw. zurück fordern und muss zudem hinnehmen, dass für eine Mieterhöhung die (falsche) Angabe in dem Mietvertrag gilt und nicht die tatsächliche Mietfläche.
Eine Mieterhöhung ist übrigens nur möglich, wenn eine solche vereinbart wurde oder wenn der Mieter zustimmt (vgl. § 557 Abs. 1 BGB). Ohne Zustimmung des Mieters kann eine Mieterhöhung aber nach den §§ 558 ff. BGB verlangt werden ("Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete"). Hierfür muss der Vermieter ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsschreiben verfassen und durch einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder durch die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen nachweisen, dass eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Der häufigste Fall ist eine Mieterhöhung nach einem sog. qualifizierten Mietspiegel, den viele Städte herausgeben. Anhand des Mietspiegels ist zu ermitteln, ob die Wohnung wohnwerterhöhende Sondermerkmale hat oder nicht. Die gesetzlich zulässige Mieterhöhung richtet sich dann nach dem Baujahr der Wohnung, den Merkmalen der Wohnung und eben nach der Wohnfläche. Aufgrund der neuen Rechtsprechung des BGH muss der Mieter eine Mieterhöhung also hinnehmen, wenn sich auf Grund des Mietspiegels ergibt, dass der qm-Preis laut Mietvertrag niedrig ist als es z.B. auf Grundlage eines Mietspiegels gerechtfertigt wäre. Es gilt dann ausschließlich die qm-Angabe in dem Mietvertrag, auch wenn diese Angabe sich als falsch heraus stellt und die Flächenabweichung höchstens 10% beträgt. Die Miete pro qm nach dem Mietspiegel ist also mit der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche zu multiplizieren, auch wenn diese Flächenangabe gar nicht stimmt, jedoch die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt.
MAXIMILIAN KOCH
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