"Schönheitsreparaturen": Wann muss der Mieter renovieren?

06.08.20091285 Mal gelesen
In Mietverträgen sind in aller Regel Klauseln enthalten, die den Mietern zur Durchführung von sog. "Schönheitsreparaturen" verpflichten.
 
Sehr viele dieser Klauseln sind unwirksam. Die Rechtsprechung beurteilt diese sehr streng. Dies liegt daran, dass an sich - entgegen landläufiger Meinung - nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) der Vermieter die sog. Instandhaltungspflicht hat. Wird demgegenüber eine abweichende vertragliche Regelung getroffen, darf diese den Mieter insbesondere nicht "unangemessen benachteiligen"  (vgl. § 307 Abs. 1 BGB).
 
Folge einer unwirksamen Klausel:
 
Der Mieter muss weder bei Einzug noch während des laufenden Mietverhältnisses noch bei Auszug "Schönheitsreparaturen" durchführen, d.h. vor allem nicht Streichen. Es reicht vielmehr, wenn die Wohnung "besenrein" übergeben wird.
 
Hat der Vermieter trotz unwirksamer Vertragsklausel einen Teil der Kaution für die Durchführung der "Schönheitsreparaturen" einbehalten, ist dies rechtswidrig. Die Kaution kann also in voller Höhe (zzgl. Zinsen von ca. 2,5%) verlangt werden.
 
Renoviert der Mieter in der irrtümlichen Annahme, er sei hierzu - trotz unwirksamer Klausel - verpflichtet, kann er die hierfür aufgewendeten Kosten (z.B. für beauftragte Handwerker, aber auch für selbst durchgeführte Arbeiten) vom Vermieter verlangen.
 
Es sind jedoch nicht alle Klauseln unwirksam. Hier muss jeder Mietvertrag gesondert überprüft werden, verallgemeinerungsfähige Aussagen sind nicht möglich.
 
Häufig unwirksam sind jedoch "starre Klausel", die den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf zur Durchführung der "Schönheitsreparaturen" in vorgegebenen Abständen verpflichten. Eine Unwirksamkeit kann sich auch aus der Kombination mehrer Klauseln ergeben, auch wenn die einzelne Klausel wirksam ist. Häufig unwirksam sind auch sog. Quotenklauseln.
 
Der BGH hat mittlerweile entschieden, dass die Rechtsprechungsgrundsätze der Unwirksamkeit von "Schönheitsreparatur"-Klauseln auch für gewerbliche Mietverhältnisse (Büroräume oder sonstige Gewerberäume) gelten. Hier können sehr hohe Kosten entstehen, z.B. wenn neben dem Streichen die Teppiche/Böden zu reinigen sind. Es sollte daher überprüft werden, ob die jeweilige Vertragsklausel wirksam ist oder nicht.
 
 
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
 
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