Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung möglich. Jedoch gibt es eine Reihe von gesetzlichen Anforderungen nach den §§ 557 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Vorschriften sowie eine Vielzahl an Rechsprechung setzen dem Mieterhöhungsverlangen die rechtlichen Grenzen.
Zweck der gesetzlichen Regeln über die Mieterhöhungen ist es, einerseits die Mieter von Wohnräumen vor überhöhten, ungerechtfertigten Mieterhöhungen zu schützen, andererseits aber auch die Wirtschaftlichkeit des Mietwohnungseigentums zu ermöglichen und nach den Gegebenheiten des Wohnungsmarktes die verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrechte zu gewährleisten.
Mieterhöhungen sind entweder einverständlich (vertraglich) oder nach den gesetzlichen Vorschriften möglich.
Eine einverständliche Mieterhöhung nach § 557 BGB ist rechtlich zulässig durch
- Vereinbarung im Einzelfall,
- Einigung auf eine Mietstaffel (Staffelmiete) oder
- Einigung auf den Index (Indexmiete).
Diesen Mieterhöhungsvarianten ist gemeinsam, dass sie einer einvernehmlichen vertraglichen Regelung in dem Mietvertrag bedürfen. Der Mieter muss also mit der Mieterhöhung (z.B. durch Unterschrift eines entsprechenden Mietvertrages oder durch eine Änderungsvereinbarung) einverstanden sein.
Eine einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter (also ohne Zustimmung des Mieters) ist nur in den gesetzlich geregelten Fällen zulässig. Die wichtigsten Fälle sind die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sowie die Mieterhöhung bei Modernisierung (§ 559 BGB).
Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter nachweisen, dass eine Mieterhöhung angemessen ist. Dies kann der Vermieter mit einem Mietenspiegel bzw. einem qualifizierten Mietenspiegel, mit einer Bezugnahme auf eine Mietdatenbank bzw. auf ein Sachverständigengutachten oder auf vergleichbare Wohnungen tun. Dabei gibt es jeweils eine Reihe von Voraussetzungen, die der Vermieter in seinem Schreiben, mit dem er die Mieterhöhung begründet, beachten muss. Tut er dies nicht, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht rechtswirksam. Bei einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter diese einklagen. Für den Mieter besteht dann die Gefahr, dass er die Differenz der alten bis zur (berechtigterweise) erhöhten, neuen Miete nachzahlen muss.
Auch die Mieterhöhung bei Modernisierung ist nicht ohne weiteres möglich. Auch hier muss der Vermieter eine Reihe von gesetzlichen Formerfordernissen einhalten. Auch hier gilt, dass der Mieter auf Erteilung der Zustimmung verklagt werden kann, wenn er zu Unrecht nicht der Mieterhöhung zustimmt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass der Mieter bei einer berechtigten Mieterhöhung wegen Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht hat.
Vermieter sollten vor einem Mieterhöhungsverlangen dringend anwaltlichen Rat einholen, bevor Klage auf Zustimmung erhoben wird. Denn die gesamten Verfahrenskosten muss der Vermieter tragen, wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht rechtens war. Auch Mieter sollten vor Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung anwaltlichen Rat einholen. Ansonsten kann die grundlose Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung durch Zahlung der Differenzmiete und die Kosten eines Gerichtsverfahrens sowie durch Verzugszinsen sehr teuer werden.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, MBA
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
