Immobilien als Kapitalanlage - Aufklärung des Käufers: Innenprovision von mehr als 15% für den Anlageberater für die Vermittlung muss offengelegt werden
Dieses Urteil ist für zahlreiche Käufer oftmals sog. Schrottimmobilien von großer Bedeutung, denn es stellt eine weitere Pflichtverletzung des Beraters fest, aus welcher sich ein Anspruch auf Schadenersatz nach § 280 Bürgerliches Gesetzbuch ergeben kann.
Eine kurze Erläuterung des Begriffes "Schrottimmobilie"
Immobilien als Kapitalanlagen sind in der Regel nicht "Schrottimmobilien", weil sie in einem schlechten Zustand und unbewohnbar sind (was jedoch auch vorkommt), sondern weil sie zu einem zumeist sittenwidrig überteuerten Kaufpreis verkauft werden. Und ist etwas sein Geld nicht wert, so spricht man allgemeinhin von "Schrott".
Leider haben aber nicht nur die Verkäufer solcher Immobilien ein besonderes Eigeninteresse an einem möglichst hohen Kaufpreis, sondern auch die Anlageberater. Denn diese werden durch die Verkäufer bzw. Bauträger für die Vermittlung derer Immobilien verprovisioniert. Da sich diese Innenprovision prozentual nach dem Kaufpreis berechnet, kommt es auch den Anlageberatern zu Gute, wenn dieser möglichst üppig ausfällt.
Innenprovision für die Vermittlung: Transparenz, Objektivität, klaren Blick nicht blind vertrauen mindern das Risiko
Die Käufer wähnen sich hingegen oftmals aufgrund des kumpelhaften Auftretens des persönlichen Beraters im Glauben, dass dieser nicht nur objektiv, sondern auch ehrlich über alle wesentlichen Punkte informiert. Lockt jedoch das große Geschäft, so kann von Objektivität selten mehr die Rede sein. Die Käufer müssen sich dieses Risikos bewusst sein und nicht dazu verleitet werden, ihrem Berater geradezu blind zu vertrauen.
Nach den beiden Vorinstanzen beim Landgericht Berlin, Urt. vom 30.05.2012, Az. 22 O 35/12 und Kammergericht Berlin, Urt. vom 24.03.2015, Az. 27 U 79/12, entschied der Bundesgerichtshof, dass aufgrund des eigenständig zustande gekommenen Beratungsvertrages zwischen Käufer und Anlageberater Letzterer zur Aufklärung über eine seitens des Verkäufers erhaltene Innenprovision für die Vermittlung von mehr als 15 % verpflichtet ist. Dabei kommt es insbesondere nicht darauf an, ob die Immobilie anhand eines Prospektes vertrieben wurde oder nicht.
Immobilien als Kapitalanlage: Wertigkeit und Rentabilität
Die Erwägungen des Bundesgerichtshofes beruhen auf der Annahme, dass Vertriebsprovisionen in dieser Höhe auf die mangelnde Werthaltigkeit und Rentabilität der Eigentumswohnung als Kapitalanlage schließen lassen und dies wiederum für die Entscheidung des Käufers von Bedeutung ist. Schließlich zahlt ein Käufer über den Kaufpreis die Provision mit, weshalb er bei diesem Umfang darüber informiert sein muss.
Die jahrelangen beruflichen Erfahrungen der Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht der Berliner Kanzlei Advoadvice mbB Partnerschaft von Rechtsanwälten zeigen, dass in der Vergangenheit nur in ganz seltenen Fällen den Käufern sog. Schrottimmobilien überhaupt die Tatsache von Innenprovisionen, geschweige denn deren konkrete Höhe, bekannt gegeben wurde. Stellt sich dann im Nachhinein heraus, dass sich die meisten Versprechen und Zusicherungen des Beraters so nicht bewahrheiteten und die monatlichen finanziellen Belastungen einem völlig über den Kopf wachsen, ist die Wut über den hohen "Verdienst" des Anlageberaters umso höher.
Diese finanzielle Überforderung und der Groll über alle, die sie mit zu verantworten haben, aber nun nicht mehr zur Seite stehen, sollten Wohnungseigentümer nicht jahrelang mit sich herum tragen. Es lohnt sich zumindest immer eine erste fachliche Rechtseinschätzung einzuholen. Als Anspruchsgegner kommen grundsätzlich neben dem Verkäufer, der finanzierenden Bank auch der persönliche Berater bzw. die Beratungsgesellschaft in Betracht.
Für eine kostenlose Erstberatung stehen die Experten der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB unter 030-921 000 40 gerne zur Verfügung.
