Die Nebenkostabrechnung (oder "Betriebskostenabrechnung") der Mietwohnung bereitet oft Kopfzerbrechen. Der Mieter kann oft gar nicht nachvollziehen, ob diverse Abrechnungsposten für Strom, Wasser, den Hausmeister, die Müllabfuhr, für die Putzfrau oder für sonstige Positionen wirklich angefallen sind und ob der Vermieter diese Kosten überhaupt einfach auf den Mieter umlegen darf.
Die erste Frage ist immer, ob in dem Mietvertrag überhaupt steht, ob die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen (Vereinbarung der Umlagefähigkeit). Wenn ja, muss sich aus dem Mietvertrag ergeben, welche Kosten dies genau sind.
Zu achten ist auch auf den Zeitpunkt der Abrechnung. Der Vermieter kann dies nicht ewig lange nach dem Abrechnungszeitraum tun, sondern spätestens bis zum 31.12.2008 des Folgejahres (siehe § 556 Abs. 3 BGB). Verlangt also z.B. der Vermieter die Nebenkosten des Jahres 2007 am 1. Januar 2009, so ist dies zu spät. Der Mieter muss nicht bezahlen.
Wurde in dem Mietvertrag die Umlagefähigkeit der Nebenkosten vereinbart und rechnet der Vermieter rechtzeitig ab, heißt das noch nicht, dass der Mieter alles bezahlen muss, was der Vermieter behauptet. Die Abrechnung muss aus sich heraus verständlich sein, sie muss formell und materiell richtig sein.
Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 295/07) jetzt klargestellt:
Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltlicher, d.h. materieller Richtigkeit richtet sich danach, ob ein durchschnittlicher ("normaler") Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels (z.B. Umlage nach qm-Wohnfläche) der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung bestehen, z.B. ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung.
Die Abrechnung muss also nachvollziehbar sein und formell stimmen. Der Vermieter muss auch nachweisen, dass die Kosten tatsächlich angefallen sind (materielle Richtigkeit). Steht z.B. in der Abrechnung die Position "Hausmeisterkosten", muss der Vermieter schon nachweisen, dass diese Kosten auch angefallen sind, etwa durch Vorlage einer Lohnbescheinigung des Hausmeisters. Der Mieter kann jedenfalls stets die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen verlangen.
Wichtig an der neuesten BGH-Rechtsprechung ist auch folgendes:
Die o.g. Frist für die Erstellung der Abrechnung ist eine Ausschlussfrist (und keine Verjährungsfrist). Normalerweise können Fristen durch eine Klageerhebung unterbrochen werden. Der BGH hat aber entschieden, dass eine Klage oder ein Mahnverfahren die Frist des § 556 Abs. 3 BGB nicht verlängert.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
