Der BGH hat mit Urteil vom 13.07.20116 -VII ZR 296/15- darüber befunden, ob § 314 Abs. 3 BGB auf die außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses anwendbar ist.
- 314 BGB regelt die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund. Selbstredend handelt es sich bei der Miete um ein Dauerschuldverhältnis. Gem. Abs. 3 des § 314 BGB kann der Kündigungsberechtigte bei Vorliegen eines wichtigen Grundes einer außerordentlichen Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen.
Bei dem vom BGH entschiedenen Fall geriet die Mieterin mit den Mieten Februar und April 2013 in Verzug, d.h. sie bezahlte die Mieten nicht. Im August 2013 mahnte die Vermieterin die offenen Mieten an. Im September 2013 teilte die Mieterin mit, sie habe die Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich hierfür. Beglichen hat die Mieterin die Mietrückstände nicht.
Mitte November 2013 und somit rund 7 Monate später kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos.
Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und einer Betriebskostennachforderung stattgegeben. Aufgrund einer eingelegten Berufung hat das Landgericht den Anspruch auf Räumung und Herausgabe abgewiesen. Die Revision hierauf vor dem BGH hatte Erfolg und das Urteil des Amtsgerichts wurde wieder hergestellt, so dass die Räumungs- und Herausgabeklage Erfolg gehabt hat.
Das Landgericht hielt § 314 Abs. 3 BGB für anwendbar und meinte, der Vermieter müsse innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung des wichtigen Grundes kündigen, sofern er fristlos kündigen wolle. Es sei nach Auffassung des Landgerichts kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter das ihm zustehende (außerordentliche, fristlose) Kündigungsrecht zeitlich unbegrenzt ausüben können solle. Vielmehr sei ihm, wenn er bei Vorliegen von Kündigungsvoraussetzungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist kündige, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer etwaigen ordentlichen Kündigungsfrist oder aber einer sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses zuzumuten.
Diese Rechtsauffassung teilte der Bundesgerichtshof nicht. Zunächst merkte der BGH an, dass die Mieterin trotz Mahnung die Mieten nicht gezahlt hat und die Vermieterin insoweit bereits Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen habe. Die Vermieterin habe somit der Mieterin einen Zeitraum eben von rund 7 Monaten eingeräumt, um die offenen Mieten zu begleichen. Die Sichtweise des Landgerichtes lief daraus hinaus, dass dem Mieter gerade günstiges Zuwarten und bspw. die Möglichkeit einer Ratenzahlung unterbliebe und ein Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen.
Darüber hinaus findet jedoch § 314 Abs. 3 BGB auf eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses keine Anwendung. Hierfür spräche bereits der Wortlaut des § 543 BGB und § 569 BGB, die die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses regeln. Weder findet sich hier die Voraussetzung einer angemessenen Frist noch ein Verweis auf § 314 BGB.
Ebenso ergibt sich aus den Gesetzesmaterialien im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001, dass der Gesetzgeber gerade von der Einführung einer angemessenen Frist, wie sie im Rahmen des § 314 BGB konzipiert ist, abgesehen hat.
Nach dem Willen des Gesetzgebers sind die allgemein gültigen Ausschlussgründe einer etwaigen Verwirkung oder einer Treuwidrigkeit einer Kündigung ausreichend. Innerhalb einer "angemessenen Frist" müsse eine solche Kündigung daher nicht erfolgen. Die §§ 543, 569 BGB seien insofern abschließend und schlössen eben eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB aus.
Da in den zu entscheidenden Fall jedoch auch keine Verwirkung oder Treuwidrigkeit vorgelegen hat, war die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung zu verurteilen. Für den Mieter empfiehlt sich daher, etwaige offene Mieten, notfalls in Raten schnellstmöglich nach zu bezahlen.
Dem Vermieter, der seinem Mieter zunächst wohlgesonnen ist kann daher durchaus empfohlen werden, zunächst abzuwarten, ob ein Mieter die offenen Mieten nachbezahlt oder nicht. Sollte sich zeigen, dass ein Mieter weiterhin säumig ist kann der Vermieter auch noch nach einigem Zuwarten außerordentlich und fristlos kündigen. Hinsichtlich der etwaigen weiteren "Fallstricke" einer Kündigung und der Frag ihrer Wirksamkeit bzw. Bestandskraft, empfiehlt es sich jedoch immer, rechtsanwaltlichen Rat zuvor einzuholen.
