BGH: SCHÖNHEITSREPARATUREN BEI AUSZUG AUS DER WOHNUNG
Schönheitsreparaturen bei Auszug aus der Wohnung sind Quell stetigen Streites. Der Mieter fürchtet die hohen Kosten, da er auch den Umzug finanzieren muss. Der Vermieter scheut die Kosten, eine verwohnte Wohnung wieder herstellen zu müssen.
Die Ausgangsposition:
Grundsätzlich bezahlt der Mieter nach dem Gesetz mit seiner Kaltmiete die Abnutzung der Wohnung während seiner Wohnzeit. Dies können die Parteien natürlich anders vereinbaren. Geschieht dies mit Formularverträgen (Allgemeine Geschäftsbedingungen oder auch "Kleingedrucktes" genannt), kann ein Einschränkungen der Zulassung solcher Vereinbarungen bestehen.
Bis 2004 wurde in diesem Bereich fast alles zugelassen. Die Formularvereinbarungen, wonach bei Auszug grundsätzlich vollständig zu renovieren war oder nach festen Fristen (3, 5 und 7 Jahre, je nachdem um welche Räume es sich handelte), geistern zum Teil noch heute durch die Akten, weil Mietverhältnisse sehr alt sind oder Vermieter dummerweise auch nach 2004 solche Formulare noch nutzten. In 2004 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass nur noch solche Klauseln zulässig sind, die den individuellen Abnutzungsgrad berücksichtigen (keine starren Renovierungsklauseln mehr zulässig; Urteil vom 23.06.2004; Az. VIII ZR 361/03). Dies konnte aber immer noch zu folgender Situation führen: Der Mieter übernimmt eine Wohnung unrenoviert (u.U. gegen einen kleinen Nachlass bei der Miete) und bei Auszug ist die Wohnung wieder in einem absolut renovierungsbedürftigen Zustand. Nach der bisherigen Rechtsprechung war die Klausel wirksam, der Mieter musste bei Auszug renovieren. Dies hat immer schon zu Streit geführt, weil der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben musste, als er sie erhalten hat.
Der BGH hat dies nun geändert. Er nimmt Abstand von seiner bisherigen Rechtsprechung. Der Mieter soll nun die Wohnung nicht mehr renovieren müssen, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war. Die Beweislast für den Zustand bei Einzug soll dabei grundsätzlich aber der Mieter tragen. Auf der anderen Seite soll es für den Mieter aber auch eine unzumutbare Belastung darstellen, wenn gar nicht sauber abgegrenzt werden kann, ob und in welchem Umfang die Wohnung bei Übergabe renoviert war. Dann wird eine Renovierungsklausel auch unwirksam.
Was bedeutet dies nun für die Praxis:
Der Vermieter kann bei Auszug nur noch dann eine Renovierung (aufgrund des "Kleingedruckten") verlangen, wenn die Wohnung bei Einzug des Mieters nachweislich vollständig renoviert war. Zwar muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung nicht renoviert war. Bei Unklarheiten oder Problemen der Abgrenzung (z.B. bei teilrenovierten Wohnungen) wird die Renovierungsklausel aber ebenfalls unwirksam. Damit entfällt die bei vielen Vermietern nicht unübliche Vorgehensweise, beim Mieter bei Teilrenovierungsbedarf eine Abstandssumme zu nehmen und dem nächsten Mieter die Renovierung (u.U. gegen einen kleinen Teilnachlass bei der Miete) wieder aufzuerlegen. Vermietern muss geraten werden, für klare Verhältnisse zu sorgen, also die Wohnung zur Sicherheit nachweislich in vollständig renoviertem Zustand neu zu vermieten. Dann ist es (theoretisch) immer noch möglich, die Renovierungskosten vollständig auf den Mieter abzuwälzen, nämlich dann, wenn der Mieter eine vollständig renovierungsbedürftige Wohnung zurück lässt, diese also vollständig verwohnt ist. Anderenfalls (wenn die Wohnung nicht vollständig renovierungsbedürftig ist) wird der Vermieter in Zukunft zur Sicherheit die Renovierung selbst durchführen müssen (unter Verwendung der vom Mieter zu zahlenden Teilkosten bei Teilrenovierungsbedarf).
Was kann der Vermieter tun?
Die Entscheidung gilt nur für Formularverträge, wie sie im Handel oder vor allem bei den Haus- und Grundbesitzervereinen zu kaufen sind. Daher besteht nach wie vor die Möglichkeit, jede Art von Vereinbarung individuell zu treffen. In einer solchen wäre es auch möglich, eine unrenovierte Wohnung zu übergeben und gleichzeitig dem Mieter die vollständigen Kosten für eine Auszugsrenovierung (auch wenn die Wohnung nicht verwohnt ist) aufzuerlegen. Dies bedeutet aber, dass man mit dem Mieter wirklich ernsthaft diese Frage diskutieren und verhandeln muss. Ob der Mieter dies dann vereinbart oder ob der Vermieter für solche zeitraubenden Verhandlungen Zeit hat????
Es ist auch zu beachten, dass dann, wenn der Vermieter in individuellen Vereinbarungen derartiges ununterbrochen durchsetzt (z.B. weil Wohnraum knapp ist), die Rechtsprechung dazu tendieren könnte, auch derartige Vereinbarungen als Formularvereinbarung zu betrachten (einfach weil sie immer wieder vorkommt).
Der BGH hat daher mit dieser Entscheidung dem Vermieter die Schönheitsreparaturen in gewisser Weise "wieder aufs Auge gedrückt", nachdem jahrzehntelang der Mieter sie tragen musste.
Aktenzeichen des BGH: VIII ZR 185/14; VIII 242/13; Urteile vom 18.03.2015; Pressemitteilung 39/2015;
Rechtsanwalt Joachim Hermes, Fachanwalt Erbrecht; Fachanwalt Familienrecht
